Aplazamiento del pago de alquiler de tu local comercial

Un gran número de autónomos se han visto en la obligación de suspender la actividad económica o a la reducción de la misma, producto del confinamiento, el cual fue adoptado como una de  las medidas dictadas por el Gobierno Español, para hacer frente al COVID-19. Por consiguiente, puede dar lugar a la incapacidad financiera que permita hacer frente a las obligaciones arrendaticias de locales comerciales donde funcionaba su actividad comercial.

Así pues, muchos autónomos se han visto en la obligación de cerrar de forma temporal sus locales comerciales, no pudiendo atender el pago del alquiler entre otras obligaciones que se generan como consecuencia de la actividad económica, como es el caso de los restaurantes, peluquerías, bares, comercios pequeños, entre otros.

De allí pues, que el Estado español por medio del Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, con el objeto de minimizar las circunstancias que puedan agravar aún más la economía de autónomos y de las pequeñas y medianas empresas, adopta un conjunto de medidas entre las cuales se encuentra el aplazamiento de pago de alquiler de locales comerciales, con fines distintos a la vivienda, lo cual consiste en una moratoria de pago.

¿De qué manera se logra el aplazamiento del pago?

Como ya se indicó, es una medida únicamente para aquellos autónomos que desarrollen una actividad comercial en un local que no sea destinado a vivienda, por tanto podrán acceder al beneficio de esta medida, siempre que logren un acuerdo con el arrendador para un aplazamiento temporal en el pago del canon de arrendamiento, que también puede consistir en una rebaja del mismo.

Ahora bien, en el caso de que no se logre una negociación entre las partes para el aplazamiento de pagos de alquiler, nos encontramos entonces ante dos supuestos a tener en cuenta para acceder a la moratoria de pago:

  • En primer lugar, si es alguien que tiene gran cantidad de locales arrendados, la moratoria se ejecutará automáticamente afectando el período de tiempo que se encuentre vigente el Decreto de estado de alarma y sus correspondientes prórrogas. En ese sentido, las mensualidades siguientes, serán prorrogables de una en una, cuando el plazo no sea suficiente por el impacto del COVID-19 en la actividad comercial.

Importante destacar que, estas moratorias no producen ningún tipo de penalización ni tampoco genera interés alguno, sino desde la siguiente mensualidad de alquiler fraccionado en cuotas por un plazo de dos años, contados a partir del momento en que se supere la situación fáctica.

  • En segundo lugar, si es un propietario con tenencia individual de un local comercial, pueden acordar las partes la fijación de una garantía como la fianza para el pago parcial o total del canon  de arrendamiento.

Requisitos

Para el planteamiento de las moratorias en el pago de alquileres de locales comerciales los Autónomos deberán acreditar los siguientes requisitos:

  • Encontrarse registrado y dado de alta en el Régimen Especial de Seguridad Social, durante la fecha en que se decretó el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
  • Suspensión de su actividad comercial en razón de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
  • Si su actividad comercial no fue del todo suspendida, deberá demostrar la reducción de la facturación de al menos un 75% de sus ingresos, desde el mes anterior a la fecha en que se solicite la moratoria de pago de alquiler, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Presentar los Libros contables o certificados de la Administración Tributaria o el Órgano competente, según corresponda, en la que se evidencie la información suministrada.

Como ya se indicó, la moratoria en el pago de alquiler de locales comerciales solicitado por un Autónomo, no será obligatoria la aceptación por parte del arrendador cuando éste posea menos de 10 inmuebles alquilados, en caso contrario, el aplazamiento opera de forma automática, debiendo aceptar obligatoriamente la solicitud planteada para el aplazamiento del pago de alquiler de local comercial. A todo evento, aún cuando las partes logren un acuerdo para modificar las cláusulas en que realizaron el contrato de arrendamiento en la que establezcan las formas de pago a consecuencia de esta moratoria especial, producto de las medidas adoptadas por el Gobierno Español, siempre será recomendable contratar los servicios de un abogado especialista para la redacción del documento conforme a los acuerdos y sus efectos a futuro.

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Tarjetas Revolving ¿Por qué las consideran ilegales?

El crédito revolving son créditos que  ofrece al usuario dividir sus costes en cuotas, para luego ser devueltas en cómodos plazos. Se considera que las tarjetas que ofrecen se tipo de crédito son usureras ya que el nivel de interés que debe pagar al asumir este tipo de créditos, a supera el 27% TAE.

Por Sentencia del Supremo de fecha 4 de Marzo, este tipo de créditos están sometidos a una nueva regulación debiendo realizarse de manera más transparente ahora que el TC ha establecido un tipo de interés normal y con la obligación de regirse a un máximo de intereses y mostrar mayor transparencia en los contratos.

Las tarjetas Revolving son tarjetas que incurren en créditos excesivos que atentan contra el patrimonio del usuario posee unos intereses demasiado altos, que no permiten llegar a saldar la deuda: Supón que ya has devuelto el crédito que has solicitado, el problema que siguen acumulados años de intereses por pagar.

El pasado 4 de marzo se hace pública la resolución del Tribunal Supremo sobre la tarjeta revolving de Wizink, fallando a favor de los usuarios de las tarjetas y considerando usurario el interés que estaba aplicando la entidad financiera.

“El Pleno de la Sala considera que la referencia del ‘’interés normal del dinero’’ debe ser el interés medio aplicable, según cada categoría, publicado en las estadísticas oficiales del Banco de España. De esta forma, se concede a la demandante la nulidad del crédito debido al carácter usurario de éste”.

Así mismo, reacciona el juzgado de Oviedo, haciendo vinculante dicha Jurisprudencia  del Tribunal Supremo basado en y atendiendo el criterio de la sala y considerando nulo el contrato de crédito revolving basándose en la última sentencia a Wizink.

¿Qué implicaciones tiene la sentencia del tribunal sobre el revolving?

La Sentencia del banco implica la nulidad de los créditos revolving, ordena reintegrar los intereses cobrados en exceso al demandante.

¿Cómo se debe proceder?       

Si sientes que estas siendo víctima de un crédito usurero por parte de tu institución bancaria, de igual forma puedes apoyarte en la Jurisprudencia para hacer valer tu derecho legítimo, lo primero es dirigir comunicación al banco y esperar por una respuesta por parte de ellos, si verificas que cumplido con este paso sigues sin recibir respuesta de su parte, entonces es momento de acudir ante el juzgado a interponer formal reclamación a fin de que sea declarado nulo el crédito, a tal efecto la ley anti usura estipula: 

“Será nulo todo contrato de préstamo en que se estipule un interés notablemente superior al normal del dinero y manifiestamente desproporcionado con las circunstancias del caso ó en condiciones tales que resulte aquél leonino, habiendo motivos para estimar que ha sido aceptado por el prestatario á causa de su situación angustiosa, de su inexperiencia ó de lo limitado de sus facultades mentales.”

Los Tribunales resolverán en cada caso, formando libremente su convicción en vista de las alegaciones de las partes. Declarada con arreglo á la ley la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado á entregar tan sólo la suma recibida; y si hubiera satisfecho parte de aquélla y los intereses vencidos, el prestamista devolverá al prestatario lo que, tomando en cuenta el total de lo percibido, exceda del capital prestado.

Existe un tipo de tarjetas revolving también  que permiten al prestatario devolver la totalidad del crédito a mes vencido y en este caso funcionarían como una tarjeta de crédito normal. Lo que no resulta atractivo para los bancos es que este tipo de pago no devenga intereses, por lo que los bancos no suelen promocionarla e intentan de forma más o menos transparente que el pago se aplace para poder cobrar intereses, lo que pide el supremo en la sentencia es que las mismas sean más transparentes, con contratos que resulten más claros para los usuarios – evitando las llamadas “letras pequeñas”-

Analizando todo esto, debemos entender que las tarjetas revolving no son ilegales, que es muy importante que estudiemos las cláusulas del crédito, verificando que no se incurra en usura que pueda atentar contra nuestro patrimonio y previendo siempre que no existan otras aristas no observadas por el usuario a lo largo de la ejecución de dicho contrato de préstamo

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Implicaciones de la reforma del Código Procesal Penal sobre el administrador concursal

La administración concursal, viene inmersa dentro de una serie de responsabilidades sumamente importante a fines de que el concurso cumpla su fin último que es el reflotamiento de la unidad productiva, a tales efectos, la ley concursal le otorga una serie de obligaciones tanto procesales, así como, las propias del deudor y los órganos de su administración, si analizamos el Artículo 33 de la ley Concursal y las Funciones de la administración concursal, analizamos que entre sus funciones destacan:

  • Realizar, hasta la aprobación judicial del convenio o la apertura de la liquidación, los actos de disposición que considere indispensables para garantizar la viabilidad de la empresa o las necesidades de tesorería que exija la continuidad del concurso.
  • Realizar los actos de disposición que no sean necesarios para la continuidad de la actividad cuando se presenten ofertas que coincidan sustancialmente con el valor que se les haya dado en el inventario.
  • Solicitar al juez del concurso la revocación del nombramiento del auditor de cuentas
  • Autorizar o confirmar los actos de administración y disposición del órgano de administración.- Cuando se trate d concursos voluntarios-

El administrador de concurso es la persona encargada de reflotar la empresa, que es el interés principal de un concurso de acreedores, así como, satisfacer las obligaciones pendientes, todo ello debe hacerlo de la manera debida o al “due diligence”.

Previo a la reforma del Código Penal de 2015, cuando un administrador de concurso incurría en ciertas conductas las mismas eran tachadas de “negligentes o culposas”, actualmente a raíz de ese viraje,  conductas como prevaricación, cohecho y malversación  son tomadas como delito, exigiéndole el reglamento atender un protocolo de vigilancia y control a fin de evitar que se incurra en hechos punibles.

Desde la reforma del Código Penal, se castiga a la persona Jurídica por delitos económicos lo que hoy día es materia del  compliance penal, similar es el caso el administrador de concurso quien debe actuar de la manera más ética y diligentemente posible a fines de evitar incurrir en algún delito del tipo penal.

¿Qué conductas son consideradas como incursión en delito por parte del administrador?

  • Favorecer de manera desleal los intereses de un deudor por encima de otro.
  • La imprudencia en la toma de decisiones

La incursión por parte del administrador de concurso en alguna de estas conductas punibles puede conllevar a la privación de libertad, es deber del administrador ejercer sus funciones de la manera más ética posible en apego a las leyes, respetando siempre el orden de prelación de los acreedores, evitando conductas que puedan ser percibidas por el juez concursal y los interesados, como conductas dolosas.

El ejercicio de la función de administrador de concurso es una tarea bastante ardua, la ley establece que deben ser personas conocedoras de las leyes y la ética y la materia que rige el derecho mercantil, exigiendo para tales fines que sean abogados con 5 años de experiencia en derecho concursal, un economista, o una auditor de cuentas, quienes también deberán demostrar experiencia mayor a 5 años en el ejercicio pleno de su profesión.

Además, en aras de evitar el conflicto de intereses entre acreedores y miembros de la junta directiva el administrador concursal se obliga a:

  • Extinguir o suspender los contratos del concursado con el personal de alta dirección.
  • Solicitar del juez que el pago de las indemnizaciones derivadas de los contratos de alta dirección, se aplace hasta que sea firme la sentencia de calificación.
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Ventajas de comprar una Unidad productiva en concurso de acreedores

En el concurso de acreedores, una empresa que se ve en incapacidad de cumplir con sus obligaciones solicita ante un juez que declare el concurso de acreedores, para poder salir a reflote, lo que no siempre termina siendo una realidad en la práctica, puesto  que  una de las causas por la cual las empresas entran en incapacidad de pago es porque acuden muy tarde ante el juez a solicitar el acogimiento al proceso y en otro lado porqué se han inobservado el cumplimiento de la diligencia debida –Due diligence

Sin embargo, una vez que se declara el concurso, estas empresas son una muy buena oportunidad para emprendedores que desean invertir para sacarlas a flote, con la ventaja de arrancar en un negocio ya previamente consolidado, con bases creadas, y con  el factor más importante en la formación de negocios: La posibilidad de contar con un “cliente real”, adicionalmente pueden beneficiarse del personal que ya está formado, know how, proveedores, publicidad,  entre otros beneficios.

Pasos a seguir para la compraventa de una UP, en concurso de acreedores:

  • Realizar la diligencia debida o  Due Dilligence / -una auditoría-  a fin de verificar el estado real de la empresa, junto a su sistema de compliance y de esa manera  determinar el valor real de mercado de la empresa, así como de sus activos.
  • Realizar una oferta bien fundamentada,  una de las ventajas de este tipo de empresas es que se pueden adquirir a un precio mucho más bajo que el precio real de mercado, este ofrecimiento siempre ha de ser avalada por el juez.
  • Liquidación anticipada, en este caso es necesario un consenso previo entre el deudor y el comprador.
  • Adjudicación a ofertas durante el proceso concursal

Con la Adjudicación  del juez,  que es equivalente y se equipara  a la escritura notarial de compraventa, se produce la cesión de los activos y pasivos al nuevo propietario.

“El concurso sigue adelante para el deudor que, con el efectivo obtenido en la venta, deberá hacer frente a sus acreedores.” Ley concursal.-

La compraventa puede cerrarse en cualquier fase del proceso concursal. En la fase común, al inicio del procedimiento, es necesaria la autorización del juez para poder abordar una operación de compraventa. En la fase de convenio la empresa puede abordar un proceso de este tipo, mediante lo que se denomina un convenio de asunción, siempre que el adquirente cumpla con los compromisos y plazos de pago acordados con los acreedores. Y en la fase de liquidación, siempre que el Juez esté conforme con el plan de liquidación presentado por la administración concursal.

Existen infinidad de casos de empresarios que han arrancado actividades en empresas concursadas, las cuales se encuentran en situación de reflote, y con una capacidad de gestión y buenas prácticas corporativas han logrado la creación y apalancamiento de empresas sólidas, convirtiéndose incluso en grandes grupos empresariales.

Para que la compra de empresas en concurso resulte satisfactoria y exitosa es necesario contar con asesoría de expertos que puedan realizar el avalúo de la situación real en el mercado de la empresa, gestiones planes de expansión y crecimiento, planes d crecimiento y beneficios para los empleados a  los fines de crear vínculos de sentido corporativo entre el nuevo patrono –nueva administración-  y la masa laboral.

La ley Concursal, ofrece ventajas fiscales al comprador con el fin de fomentar la enajenación de unidades productivas de negocio “UP”. Siendo así que, la responsabilidad por las deudas tributarias derivadas del ejercicio de la actividad de la empresa no se traslada al comprador cuando la adquisición tiene lugar en un procedimiento concursal.

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Mediación concursal y Pago extrajudicial

Con el propósito de fortalecer el aparato económico y la actividad empresarial el legislador sanciono la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, en la cual el legislador plantea la posibilidad de darle trato especial a los emprendedores,  por lo que incluso en la misma ley modifica la ley concursal, introduciendo lo que se denomina “acuerdo extrajudicial de pagos”, el cual va de la mano con la figura de la mediación en el derecho procesal.

En la doctrina jurídica, la mediación es un método alternativo al proceso, cuya finalidad es fungir como una figura extra para la resolución de conflictos, evitando de esa manera las dilaciones procesales y a su vez evitando el desgaste del aparato jurisdiccional.

Cuando colocamos ambas figuras en un mismo escenario, -El concurso de acreedores y la mediación-,  nos encontramos que el acuerdo extrajudicial de pagos no es más, que el reconocimiento que hace el deudor, al juez de que se está perfeccionando un punto medio de acuerdo con su acreedor, a tales efectos en la ley 14/2003  el legislador lo prevé de la siguiente manera:

“El deudor podrá poner en conocimiento del juzgado competente para la declaración de su concurso que ha iniciado negociaciones para alcanzar un acuerdo de refinanciación o -para obtener adhesiones a una propuesta anticipada de convenio en los términos previstos en esta Ley-”

Para ello las partes solicitantes, deberán asistir previamente, bien sea ante el registrador mercantil o un notario para proceder con la “designación del mediador concursal. El funcionario a cargo de realizar la designación deberá emitir un oficio al juez competente de la declaración del concurso que se ha dado apertura a  las negociaciones conducentes para la resolución del conflicto”.

A tales efectos, el secretario judicial, sin más dilación, procederá a dejar constancia de la comunicación presentada por el deudor o, en los supuestos de negociación de un acuerdo extrajudicial de pago, por el notario o por el registrador mercantil.

A los fines de la espera de los resultados de la mediación, el juzgado conducente otorgará al deudor un plazo de tres meses, en los cuales se compromete a comunicarle al juzgado el resultado de sus negociaciones; transcurrido este lapso, podrían presentarse tres supuestos:

1.-  El alcance o no de un acuerdo de refinanciación,

2.- Que se produzca efectivamente acuerdo extrajudicial de pagos;

3.- Las adhesiones necesarias para la admisión a trámite de una propuesta anticipada de convenio, y en cuyo caso deberá solicitar la declaración de concurso dentro del mes hábil siguiente, a menos que ya lo hubiera solicitado el mediador concursal o no se encontrara en estado de insolvencia.

La solicitud se podrá realizar siempre que su pasivo no supere los cinco millones de euros, y lo demuestre aportando el correspondiente balance.

La ley contempla la posibilidad de que también puedan acogerse a este procedimiento “personas jurídicas, sean o no sociedades de capital, además de autónomos, profesionales y todos los que se encuentran dentro de los supuestos de la ley denominados emprendedores.

“El acuerdo deberá ser  informado favorablemente por un experto independiente, designado por el registrador mercantil del domicilio del deudor. Si el acuerdo de refinanciación afectara a varias sociedades del mismo grupo, el informe podrá ser único y elaborado por un solo experto, designado por el registrador del domicilio de la sociedad dominante, si estuviera afectada por el acuerdo o en su defecto por el del domicilio de cualquiera de las sociedades del grupo. “

El informe del experto deberá contener:

  • un juicio técnico sobre la suficiencia de la información proporcionada por el deudor,
  • sobre el carácter razonable y realizable del plan en las condiciones definidas en el párrafo primero y
  • sobre la proporcionalidad de las garantías conforme a condiciones normales de mercado en el momento de la firma del acuerdo.

La norma es muy clara al no permitir acogerse a estos actos a:

  • El emprendedor que haya sido condenado en sentencia firme por delito contra el patrimonio, el orden socioeconómico;
  • El obligado a inscribirse en el Registro Mercantil que no lo haya hecho ,previo a la solicitud del acuerdo;
  • Tampoco lo podrán solicitar quienes, en los últimos tres años, hayan llegado a un acuerdo extrajudicial con sus acreedores, o hayan obtenido la homologación judicial de un acuerdo de refinanciación o hayan sido declaradas en concurso de acreedores.
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