Consecuencias de la fusión de Bankia y CaixaBank para sus clientes:

Hipotecas, reclamación por hipoteca IRPH o cláusula suelo, productos de ahorro, cuentas corrientes y los seguros

La situación del coronavirus, ha dado lugar a la fusión bancaria a fin de consolidarse dentro del mercado, en este caso La fusión entre CaixaBank y Bankia será bajo el nombre de CaixaBank, con lo que se extingue la marca comercial de la otra entidad -Bankia-.

Nos gustaría analizar un poco los aspectos legales que traería a los usuarios y colectividad en general la fusión de ambos bancos, debemos conocer que los dos bancos tienen una parte importante de afectados por cláusulas suelo, por el índice IRPH, gastos hipotecarios, tarjetas ‘revolving’ y algún caso de preferentes. También se tiene previsto que la nueva entidad se comprometa a arbitrar soluciones que van más allá de los tribunales por medios alternativos de resolución de conflictos, como por ejemplo el arbitraje para dirimir los conflictos que satisfagan a los afectados por estos productos.

¿Debo cambiar mi número de identificación bancaría?

Unos de los principales aspectos tiene que ver con la titularidad sobre las cuentas, las cuentas se denominaran Caixa Bank, lo que dará lugar a un cambio en  el IBAN pero la fusión ha prometido que el cambio en el número de Iban se realizará d manera automática.

¿Cómo quedan los asuntos legales referentes  las hipotecas?

La nueva entidad, no podrá cambiar los productos crediticios, es decir, Si estamos obligados bajo un contrato hipotecario con alguna de las dos instituciones bancarias, bien sea, por decir Bankia o con CaixaBank, el contrato se mantendrá  bajo los mismos términos y condiciones de la contratación previa, en el principio legal de que los contratos deben cumplirse tal y como fueron acordados, es decir, en este caso, sin cambios tras la fusión. Se mantendrá bajo las mismas clausulas, las condiciones y cláusulas del arreglo hipotecario serán las mismas que antes: el plazo, el tipo de interés, los productos adicionales para bonificarlo, así como las comisiones.

¿Quedan invalidadas las tarjetas revolving?

La respuesta de esta interrogante es que No del todo, recordemos que el 4 de Marzo el Supremo emitió una sentencia condenando a anular un crédito Revolving por sus cuotas usureras, las cuales superan el 27% igualmente recordemos que Caixa bank tiene cláusulas de duración indeterminanda en los que se reserva la potestad de cambiar sus clausula.

“Siempre y cuando los cambios realizados a las cláusulas contractuales de los productos bancarios, no repercutan en el cliente, ellos podrían modificar las clausulas sin notificación previa, ahora bien si afecta al cliente deberán notificarlo de manera previa, como sería el caso por ejemplo de lo que respecta a un aumento de comisiones por algún producto bancario”.

¿Cómo quedan las reclamaciones por clausula suelo?

En caso de reclamaciones jurídicas ya iniciadas, podremos entender en principio, que los clientes deben conocer que las demandas seguirán su curso independientemente de las circunstancias en las cuales se torne la fusión.

Todas las demandas que se encuentran corriendo en los tribunales respectivos, correrán con la suerte del principio de la sucesión procesal, bajo la cual la nueva entidad asume todos los procesos legales que corran contra ambas marcas comerciales.

Para lo que respecta al IRPH, El Alto Tribunal Supremo observa para decidir la falta de transparencia en la comercialización de las hipotecas referenciadas al índice, pero sin embargo no las considera nulas, por lo que los bancos consideran que la decisión resulto a su favor y consideran que el IRPH es un índice oficial.

Esta situación dejaría a los reclamantes Españoles legalmente desasistidos en sus pretensiones legales de lograr una indemnización por sus afectaciones por prestamos referenciados al IPRPH, y que lo mismos consideran cláusulas abusivas.

En cuanto a lo que respecta  a la contratación de seguros, la fusión de causa se sentará en una mesa de negociaciones para rescindir los contratos que tienen con la empresa Mapfre, para dar nacimiento a Vida Caixa, una nueva aseguradora, sobre las repercusiones que tendría dejar fuera a Mapfre de la participación, las sociedades alegan: «tenemos  previsto  sentarnos con Mapfre para negociar esa salida. Hay cláusulas específicas en los contratos que contemplan este tipo de situaciones».

Leer más...

Ampliación de Hipoteca

La ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente  la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

Leer más...

Invertir en tiempos de crisis puede ser una gran idea

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

  • Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
  • Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
  • Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

  • Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
  • Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

  • Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
  • Residentes de la UE: 19% del valor anterior
  • No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio
Leer más...

Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

Leer más...

Moratoria Hipotecaria |NOVEDADES

Recientemente el gobierno español ha dictado un paquete de medidas entre las cuales se encuentran algunas novedades en materia de moratorias hipotecarias; todo ello con el fin de flexibilizar las obligaciones contraídas en el marco del estado de alarma por el COVID19.

En tal sentido, con la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, además de las hipotecas por la adquisición de una vivienda habitacional, podrán solicitar la moratoria hipotecaria los empresarios y  profesionales cuyo inmueble hipotecado esté destinado a su actividad económica empresarial y que sus ingresos se hayan disminuido en por lo menos un 40%.

Lo anterior será igualmente aplicable para aquellos deudores hipotecarios cuya vivienda se encuentre alquilada, y en virtud de las medidas, haya tenido que dejar de percibir el canon de arrendamiento a partir de la entrada en vigencia del estado de alarma.

Por su parte, las entidades financieras estarán otorgando un aplazamiento de hasta 12 meses en el pago de las hipotecas a aquellas personas que sin lugar a dudas han visto disminuido sus ingresos dada la situación fáctica, siempre que no entren dentro de los parámetros de las medidas dictadas por el Gobierno español o como una forma de integrarla a las mismas.

Dada las condiciones que anteceden, profundizaremos un poco más acerca de las nuevas medidas de moratorias hipotecarias con el fin de ponderar los pros y contras que tendrán aquellos que las soliciten, así como los requerimientos previos con los cuales debe cumplir.

Parámetros con los que se deben cumplir para invocar la moratoria hipotecaria.

Como yo sabemos, las moratorias hipotecarias permitirán la ampliación de los plazos con los respectivos ajustes técnicos financieros que permitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor hipotecario de una manera más flexible, teniendo en cuenta el estado de la alarma. No obstante a ello, existen algunos parámetros con los cuales se deben cumplir para poder invocar tal beneficio.

En primer lugar, la vulnerabilidad de su situación económica condicionada por el conjunto de las situaciones fácticas establecidas en el Real Decreto-ley 8/2020, de fecha 17 de marzo, las cuales son:

  1. Que el deudor hipotecario vea mermado sus ingresos de forma sustancial, bien por el desempleo del que ha sido objeto o en el caso de empresarios y/o profesionales, no perciban rentas de por lo menos un 40%.
  • Que el núcleo familiar, compuesto por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda; no superen sus ingresos, en el mes anterior a la solicitud,  hasta tres veces al indicador público de Renta de Efectos Múltiples mensual.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria se haya alterado significativamente las circunstancias económicas del grupo familiar y el 35% de sus ingresos netos sea para cubrir los gastos y suministros básicos además de la cuota hipotecaria.

En segundo lugar, tendrá que acreditarse la condición de vulnerabilidad, para lo cual deberá consignar los siguientes documentos:

  1. Si está desempleado, deberá consignarse un certificado donde se evidencie la cantidad mensual que recibe por concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, el cual debe ser expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • En aquellos supuestos donde los trabajadores lo hacen por cuenta propia, tendrán que acreditar su situación por medio del certificado que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u organismo competente de la Comunidad Autónoma, en la cual se evidencia la declaración del cese de su actividad económica.
  • Para determinar los ingresos de la unidad familiar y acreditar el mismo se tendrá que presentar: documento acreditativo de pareja de hecho o libro de familia; certificado de empadronamiento emitido con al menos 6 meses antes; la declaración de discapacidad para realizar cualquier actividad laboral que permita generar ingresos.
  • Para acreditar la titularidad de los bienes, tendrá que presentar: una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que conforman la unidad familiar; así como las escrituras de compraventa de la vivienda habitual o del inmueble que esté destinado a la actividad económica con la correspondiente concesión del crédito hipotecario. En los casos de las viviendas que están en alquiler, deberá presentar adicionalmente el contrato de arrendamiento correspondiente.
  • Una declaración de compromiso obligándose al cumplimiento de los requisitos exigidos para ser considerado como persona vulnerable conforme al Real Decreto-ley.

Cabe resaltar que las anteriores medidas serán de igual aplicación para aquellos fiadores o avalistas del deudor principal con relación a su vivienda habitual, para lo cual deberá cumplir con los mismos requisitos y en igualdad de condiciones.

Medidas alternativas para la solicitud de moratorias hipotecarias.

Tal y como lo indicamos al inicio, las entidades financieras han ofrecido algunas medias alternativas para aquellas personas que no cumplan con los parámetros previstos por el gobierno español o que quieran usarla como complemento a las mismas, permitiéndoseles flexibilizar el pago de sus obligaciones por préstamos hipotecarios. En tal sentido tenemos:

  • Aplazamiento de hipotecas: la cual será concedida por la entidad financiera en el marco del COVID19 a aquellas personas que lo soliciten por encontrarse afectados económicamente. Para ello cada banco analizará la solicitud presentada por el interesado pudiendo ofrecer las alternativas de sus productos financieros para lograr el objetivo. El aplazamiento durará hasta 12 meses, donde no se abonará al capital pero si se cancelarán los intereses que generen reduciendo de forma considerable las cuotas.
  • Ampliación del plazo de amortización: En estos casos se deberá realizar un cambio en las condiciones de pago de la hipoteca que fueron plasmadas inicialmente en el contrato, donde se refleje la ampliación del pago de las cuotas y por ende, el incremento de los intereses pagaderos al banco, razón por la cual tendrá que cubrirse igualmente los gastos por derechos de notaria y registro así como la comisión del banco correspondiente.

Es importante entonces ponderar aquellos beneficios que realmente tiene para el deudor hipotecario al acogerse a alguna de las novedosas medidas de moratoria hipotecaria, ya que no solo le afectará sustancialmente en su patrimonio a futuro, sino que también el uso inadecuado de tales medidas le hacen responsable de los daños y perjuicios que se produzcan así como las demás que dieren a lugar por la mala fe del deudor hipotecario al querer presumir de alguna vulnerabilidad que no es tal.

Leer más...

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

Consulte la política de privacidad y nuestro aviso legal

ACEPTAR
Aviso de cookies
Hable con nosotros