¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?

¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?

Te daremos unas pautas sencillas para saber si en tu contrato hay una cláusula abusiva de este tipo y cómo debes proceder para que tu banco te devuelva el dinero.

¿Qué es la cláusula suelo?

Sería aquel tipo de cláusula que fija un interés mínimo en una hipoteca variable. Hemos de diferenciarla de lo que se conoce como cláusula techo, la cual fija un interés máximo en una hipoteca variable.

Se aplicará cuando la suma del índice de referencia (EURIBOR) más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se establecerá en la propia Escritura del préstamo.

Un claro ejemplo de cláusula suelo lo podemos encontrar cuando firmamos una hipoteca con un interés de EURIBOR más 0,5% y un suelo del 3%. Si el EURIBOR cotiza al 3% en el momento de firmar el contrato, el interés será del 3,5%. Sin embargo, si este índice baja del 3% deberemos guiarnos por lo establecido en la cláusula suelo, es decir el 3%.

Por lo tanto, la conclusión que obtenemos es clara: la cláusula suelo provoca que el interés de la hipoteca firmada nunca sea inferior al valor que se establezca, asegurándose así unos beneficios el banco.

¿Por qué es abusiva?

Las entidades bancarias que conceden el préstamo hipotecario se benefician de este tipo de cláusulas pues se estarían asegurando un mínimo beneficio en caso de que el índice que se toma de referencia descendiese.

Ahora bien, ¿qué problema encontramos aquí? Que muchos clientes desconocían que en las hipotecas que habían firmado existía una cláusula de este tipo puesto que los bancos no llevaban a cabo su deber de información cuando tenía lugar la firma del contrato.

Ante un aluvión de denuncias ante los tribunales, el Tribunal Supremo en una sentencia con fecha de mayo de 2013 estableció la nulidad de este tipo de cláusulas por abusivas cuando sean incluidas en la Escritura de la hipoteca con falta de la suficiente transparencia.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una sentencia de diciembre de 2016 estableció que se pueden reclamar las cantidades, que corresponden a aquellos clientes que se haya declarado la nulidad de una cláusula suelo en sus contratos de hipoteca, con independencia de la fecha de la misma.

Requisitos para solicitar la nulidad de una cláusula suelo

  1. Debe tenerse la consideración legal de consumidor, es decir ser una persona física que firmó la hipoteca para fines particulares y no así empresariales.
  2. Que el control de transparencia arroje unos resultados negativos en cuanto al deber de información de la entidad bancaria, es decir, que el banco que ha concedido el préstamo no haya informado de manera clara y suficiente al consumidor de esta cláusula.

¿Por qué vías puedo reclamar?

  1. Extrajudicial. Se reclama directamente al banco, a través del Servicio de Atención al Cliente. Podrán aceptar tu solicitud y devolverte el dinero que solicitas o negar la reclamación y que no se llegue a un acuerdo.
  2. Judicial. En caso de no llegar a acuerdo o no recibir respuesta extrajudicialmente.

¿Cómo detectar si una hipoteca contiene una cláusula suelo?

Un factor que puede ser indiciario de que la hipoteca contiene este tipo de cláusula abusiva sería el hecho de que se lleva pagando la misma cuota durante un largo período de tiempo cuando el interés es variable.

En este tipo de casos es muy probable que tengamos fijado un suelo mínimo puesto que el EURIBOR no es común que se repita todos los años.

Revisando la escritura, puedes analizar si se contiene o no una cláusula suelo bajo una serie de tecnicismos. Los más comunes son:

  1. Cláusula suelo
  2. Tipo de interés mínimo
  3. Límite a la variabilidad
  4. Horquilla de interés
  5. Túnel de interés

¿Qué pasa si firmo un contrato de novación, convalidación o supresión de la misma?

En una sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2017 se estableció que la falta de transparencia de la cláusula suelo determina su nulidad absoluta por tener carácter abusivo. No es posible su convalidación.

Estaríamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho, y no de mera anulabilidad. Por lo tanto, podemos afirmar que la cláusula suelo no queda subsanada por el contrato posterior que reducía el suelo.

Hay que tener presente el principio “lo que es nulo, ningún efecto produce”.

¿Qué sucede si hay una subrogación en una hipoteca con cláusula suelo?

Debemos diferenciar ante que tipo de subrogación nos encontramos:

A) Subrogación hipoteca de acreedores.

En estas ocasiones será más difícil demostrar la falta de trasparencia de la cláusula pues se supone que se han evaluado las condiciones de la antigua entidad prestamista y la nueva y se ha escogido a la segunda.

Sin embargo, la clave estará en demostrar que la subrogación se ha producido como consecuencia de la mejora de otras condiciones y no así de la cláusula suelo, la cual se desconocía, es abusiva y por lo tanto nula.

B) Subrogación hipoteca de deudores.

El ejemplo más claro lo encontramos cuando la hipoteca está a nombre de un promotor el cuál vende la vivienda a un tercero del que pasará a estar a su nombre la hipoteca.

En estos casos, el banco sigue teniendo el deber de informar de la cláusula suelo al nuevo deudor puesto que el banco se sigue beneficiando de esa cláusula y por tanto debe cumplir su deber de información y superar el nivel de transparencia.

Para concluir, es importante destacar que desde el 16 de junio de 2019 la ley española prohíbe la inclusión de cláusulas suelo en nuevas hipotecas.

Esperamos haberte ayudado.

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Perea Abogados: nuevo despacho en Ibiza

Nuestro nuevo despacho en Ibiza


Tal como os hemos venido anunciando en redes sociales, donde si no nos seguís podéis encontrarnos como @pereaabogados, hemos abierto una nueva sede de nuestro despacho en Ibiza.

Estamos ubicados en Calle Vicente Serra i Orvay, 24, local, 07800 Ibiza (Islas Baleares) buscando ampliar el alcance de nuestros servicios y la comodidad de nuestros clientes. Aunque es importante recordar que trabajamos en remoto en todo el territorio nacional.

Estaremos a vuestra disposición en horarios de 9:00 a 14:00 de lunes a viernes, siempre con cita previa.

Podéis solicitar cita a través de nuestro formulario de contacto, al email madrid@perea-abogados.com o a través de los números de contacto 626125436 y 915748139 en ambas oficinas.

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Consecuencias de la fusión de Bankia y CaixaBank para sus clientes

Hipotecas, reclamación por hipoteca IRPH o cláusula suelo, productos de ahorro, cuentas corrientes y los seguros

La situación del coronavirus ha dado lugar a la fusión bancaria a fin de consolidarse dentro del mercado, en este caso, entre CaixaBank y Bankia, bajo el nombre de CaixaBank.

Nos gustaría analizar un poco los aspectos legales que traería a los usuarios y colectividad en general la fusión de ambos bancos.

Debemos conocer que los dos bancos tienen una parte importante de afectados por cláusulas suelo, por el índice IRPH, gastos hipotecarios, tarjetas ‘revolving’ y algún caso de preferentes.

También se tiene previsto que la nueva entidad se comprometa a arbitrar soluciones que van más allá de los tribunales por medios alternativos de resolución de conflictos, como por ejemplo el arbitraje para dirimir los conflictos.

¿Debo cambiar mi número de identificación bancaría?

Unos de los principales aspectos tiene que ver con la titularidad sobre las cuentas, las cuentas se denominaran Caixa Bank, lo que dará lugar a un cambio en el IBAN pero la fusión ha prometido que el cambio en el número de Iban se realizará de manera automática.

¿Cómo quedan los asuntos legales referentes  las hipotecas?

La nueva entidad, no podrá cambiar los productos crediticios.

Si estamos obligados bajo un contrato hipotecario con alguna de las dos instituciones bancarias, bien sea, por decir Bankia o con CaixaBank, el contrato se mantendrá  bajo los mismos términos y condiciones de la contratación previa, sin cambios tras la fusión.

Se mantendrá bajo las mismas clausulas, las condiciones y cláusulas del arreglo hipotecario serán las mismas que antes: el plazo, el tipo de interés, los productos adicionales para bonificarlo, así como las comisiones.

¿Quedan invalidadas las tarjetas revolving?

La respuesta de esta interrogante es que no del todo.

Recordemos que el 4 de Marzo el Tribunal Supremo dictó una Sentencia condenando a anular un crédito Revolving por sus cuotas usureras, las cuales superan el 27%.

Igualmente recordemos que Caixabank tiene cláusulas de duración indeterminanda en los que se reserva la potestad de cambiar sus clausula.

“Siempre y cuando los cambios realizados a las cláusulas contractuales de los productos bancarios, no repercutan en el cliente, ellos podrían modificar las clausulas sin notificación previa, ahora bien si afecta al cliente deberán notificarlo de manera previa, como sería el caso por ejemplo de lo que respecta a un aumento de comisiones por algún producto bancario”.

¿Cómo quedan las reclamaciones por clausula suelo?

En caso de reclamaciones jurídicas ya iniciadas, podremos entender en principio, que los clientes deben conocer que las demandas seguirán su curso independientemente de las circunstancias en las cuales se torne la fusión.

Todas las demandas que se encuentran corriendo en los tribunales respectivos, correrán con la suerte del principio de la sucesión procesal, bajo la cual la nueva entidad asume todos los procesos legales que corran contra ambas marcas comerciales.

Para lo que respecta al IRPH, el Alto Tribunal observa para decidir la falta de transparencia en la comercialización de las hipotecas referenciadas al índice, pero sin embargo no las considera nulas, por lo que los bancos consideran que la decisión resulto a su favor y consideran que el IRPH es un índice oficial.

Esta situación dejaría a los reclamantes españoles legalmente desasistidos en sus pretensiones legales de lograr una indemnización por sus afectaciones por prestamos referenciados al IPRPH, y que lo mismos consideran cláusulas abusivas.

En cuanto a lo que respecta  a la contratación de seguros, la fusión de causa se sentará en una mesa de negociaciones para rescindir los contratos que tienen con la empresa Mapfre, para dar nacimiento a Vida Caixa, una nueva aseguradora, sobre las repercusiones que tendría dejar fuera a Mapfre de la participación, las sociedades alegan: «tenemos  previsto sentarnos con Mapfre para negociar esa salida. Hay cláusulas específicas en los contratos que contemplan este tipo de situaciones».

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Ampliación Judicial de tu Hipoteca

La Ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

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¿Es buena idea invertir en medio de una crisis?

¿Quieres invertir en medio de una crisis y no sabes si es buena idea?

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

  • Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
  • Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
  • Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

  • Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
  • Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

  • Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
  • Residentes de la UE: 19% del valor anterior
  • No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio

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