Invertir en tiempos de crisis puede ser una gran idea

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

  • Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
  • Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
  • Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

  • Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
  • Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

  • Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
  • Residentes de la UE: 19% del valor anterior
  • No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio
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Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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Moratoria Hipotecaria |NOVEDADES

Recientemente el gobierno español ha dictado un paquete de medidas entre las cuales se encuentran algunas novedades en materia de moratorias hipotecarias; todo ello con el fin de flexibilizar las obligaciones contraídas en el marco del estado de alarma por el COVID19.

En tal sentido, con la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, además de las hipotecas por la adquisición de una vivienda habitacional, podrán solicitar la moratoria hipotecaria los empresarios y  profesionales cuyo inmueble hipotecado esté destinado a su actividad económica empresarial y que sus ingresos se hayan disminuido en por lo menos un 40%.

Lo anterior será igualmente aplicable para aquellos deudores hipotecarios cuya vivienda se encuentre alquilada, y en virtud de las medidas, haya tenido que dejar de percibir el canon de arrendamiento a partir de la entrada en vigencia del estado de alarma.

Por su parte, las entidades financieras estarán otorgando un aplazamiento de hasta 12 meses en el pago de las hipotecas a aquellas personas que sin lugar a dudas han visto disminuido sus ingresos dada la situación fáctica, siempre que no entren dentro de los parámetros de las medidas dictadas por el Gobierno español o como una forma de integrarla a las mismas.

Dada las condiciones que anteceden, profundizaremos un poco más acerca de las nuevas medidas de moratorias hipotecarias con el fin de ponderar los pros y contras que tendrán aquellos que las soliciten, así como los requerimientos previos con los cuales debe cumplir.

Parámetros con los que se deben cumplir para invocar la moratoria hipotecaria.

Como yo sabemos, las moratorias hipotecarias permitirán la ampliación de los plazos con los respectivos ajustes técnicos financieros que permitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor hipotecario de una manera más flexible, teniendo en cuenta el estado de la alarma. No obstante a ello, existen algunos parámetros con los cuales se deben cumplir para poder invocar tal beneficio.

En primer lugar, la vulnerabilidad de su situación económica condicionada por el conjunto de las situaciones fácticas establecidas en el Real Decreto-ley 8/2020, de fecha 17 de marzo, las cuales son:

  1. Que el deudor hipotecario vea mermado sus ingresos de forma sustancial, bien por el desempleo del que ha sido objeto o en el caso de empresarios y/o profesionales, no perciban rentas de por lo menos un 40%.
  • Que el núcleo familiar, compuesto por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda; no superen sus ingresos, en el mes anterior a la solicitud,  hasta tres veces al indicador público de Renta de Efectos Múltiples mensual.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria se haya alterado significativamente las circunstancias económicas del grupo familiar y el 35% de sus ingresos netos sea para cubrir los gastos y suministros básicos además de la cuota hipotecaria.

En segundo lugar, tendrá que acreditarse la condición de vulnerabilidad, para lo cual deberá consignar los siguientes documentos:

  1. Si está desempleado, deberá consignarse un certificado donde se evidencie la cantidad mensual que recibe por concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, el cual debe ser expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • En aquellos supuestos donde los trabajadores lo hacen por cuenta propia, tendrán que acreditar su situación por medio del certificado que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u organismo competente de la Comunidad Autónoma, en la cual se evidencia la declaración del cese de su actividad económica.
  • Para determinar los ingresos de la unidad familiar y acreditar el mismo se tendrá que presentar: documento acreditativo de pareja de hecho o libro de familia; certificado de empadronamiento emitido con al menos 6 meses antes; la declaración de discapacidad para realizar cualquier actividad laboral que permita generar ingresos.
  • Para acreditar la titularidad de los bienes, tendrá que presentar: una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que conforman la unidad familiar; así como las escrituras de compraventa de la vivienda habitual o del inmueble que esté destinado a la actividad económica con la correspondiente concesión del crédito hipotecario. En los casos de las viviendas que están en alquiler, deberá presentar adicionalmente el contrato de arrendamiento correspondiente.
  • Una declaración de compromiso obligándose al cumplimiento de los requisitos exigidos para ser considerado como persona vulnerable conforme al Real Decreto-ley.

Cabe resaltar que las anteriores medidas serán de igual aplicación para aquellos fiadores o avalistas del deudor principal con relación a su vivienda habitual, para lo cual deberá cumplir con los mismos requisitos y en igualdad de condiciones.

Medidas alternativas para la solicitud de moratorias hipotecarias.

Tal y como lo indicamos al inicio, las entidades financieras han ofrecido algunas medias alternativas para aquellas personas que no cumplan con los parámetros previstos por el gobierno español o que quieran usarla como complemento a las mismas, permitiéndoseles flexibilizar el pago de sus obligaciones por préstamos hipotecarios. En tal sentido tenemos:

  • Aplazamiento de hipotecas: la cual será concedida por la entidad financiera en el marco del COVID19 a aquellas personas que lo soliciten por encontrarse afectados económicamente. Para ello cada banco analizará la solicitud presentada por el interesado pudiendo ofrecer las alternativas de sus productos financieros para lograr el objetivo. El aplazamiento durará hasta 12 meses, donde no se abonará al capital pero si se cancelarán los intereses que generen reduciendo de forma considerable las cuotas.
  • Ampliación del plazo de amortización: En estos casos se deberá realizar un cambio en las condiciones de pago de la hipoteca que fueron plasmadas inicialmente en el contrato, donde se refleje la ampliación del pago de las cuotas y por ende, el incremento de los intereses pagaderos al banco, razón por la cual tendrá que cubrirse igualmente los gastos por derechos de notaria y registro así como la comisión del banco correspondiente.

Es importante entonces ponderar aquellos beneficios que realmente tiene para el deudor hipotecario al acogerse a alguna de las novedosas medidas de moratoria hipotecaria, ya que no solo le afectará sustancialmente en su patrimonio a futuro, sino que también el uso inadecuado de tales medidas le hacen responsable de los daños y perjuicios que se produzcan así como las demás que dieren a lugar por la mala fe del deudor hipotecario al querer presumir de alguna vulnerabilidad que no es tal.

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Paralización de embargos y ejecuciones de los acreedores

Ante la inminente falta de liquidez para saldar las deudas y cumplir con los compromisos adquiridos, surge la posibilidad de ser objeto de embargo como consecuencia de la ejecución de las garantías a que tienen derecho los acreedores, siendo prácticamente imposible continuar con la actividad comercial.

De allí, la necesidad de acogerse a los beneficios que establece la normativa vigente y procurar la suspensión de las ejecuciones y embargos de los acreedores sobre bienes del deudor, permitiéndole en el corto plazo saldar cada una de las deudas contraídas, ya que de otra manera dejaría de tener acceso a los activos necesarios para el funcionamiento de su actividad comercial.

Con este propósito, la Ley Concursal prevé algunas medidas como la paralización y suspensión de las ejecuciones promovidas contra el deudor a partir de la fecha en que se declara el concurso; en igual sentido establece el levantamiento de aquellos embargos que hayan sido decretados, entre otras medidas.

De tal manera que, es imprescindible ponderar los beneficios de la norma concursal en el marco de las medidas adoptadas por el gobierno, en especial la moratoria hasta el 31 de diciembre de 2020, con el fin de obtener más tiempo ante la posibilidad de que los acreedores inicien algunas acciones individuales contra la masa activa del deudor.

Ante la posible problemática de insolvencia, es necesario entonces considerar como una solución el concurso de acreedores ante las dificultades de liquidez que puedan presentar las empresas.

De esta manera, el legislador español contempló la paralización de las ejecuciones de garantías reales en la Ley de Segundas Oportunidades como una medida previa a la negoción del convenio extrajudicial, y así obtener la exoneración de las deudas.

Novedades del procedimiento concursal.

Desde el momento en que el deudor es consciente de que no podrá hacer frente a las deudas por su falta de liquidez en el tiempo y forma establecidos; deberá solicitar por ante los juzgados de primera instancia o mercantil el concurso voluntario de acreedores. Si por el contrario, quienes inician el procedimiento son los acreedores, entonces se estaría en presencia del concurso necesario.

Ahora bien, si el deudor solicita el concurso de forma voluntaria, tendrá como ventaja la negociación de sus deudas y la paralización de los embargos y/o ejecuciones de los créditos. En igual sentido podrá continuar en la administración y gestión de su empresa, lo cual no ocurriría si se hubiere declarado el concurso necesario.

Uno de los componentes más importantes para iniciar el procedimiento concursal en la actualidad, han sido las medidas dictada por el gobierno español en virtud del COVID-19, por lo cual tendrá carácter preferente los siguientes trámites:

  1. Las incidencias concursales en el ámbito laboral.
  2. Aquellas acciones que busquen la enajenación de las unidades productivas o la venta en globo de los elementos que conforman el activo.
  3. Aquellas propuestas de convenio o las modificaciones que se hubieren producido durante el período de cumplimiento, al igual que las incidencias por la oposición a la aprobación judicial del acuerdo.
  4. Las incidencias que surgen en el concurso por el reintegro de la masa activa.
  5. Admisión y trámite de las homologaciones a los acuerdos de refinanciamiento o de aquellas modificaciones que estuvieren vigentes.
  6. Decreto de las medidas cautelares que el juez considere pertinente para mantener y conservar los bienes y derechos de las partes.

Efectos de la declaratoria del concurso en el marco del COVID-19.

Una vez haya sido declarado el concurso voluntario o necesario, tendrán los siguientes efectos:

1. Si las causas son determinadas por el concurso voluntario, el deudor no tendrá que solicitar la declaración del concurso, sino que se tramitará con preferencia aún cuando su fecha sea posterior.

2. Cuando las causas conllevan al concurso necesario, no será admitida ni tramitada ninguna solicitud presentada durante el estado de alarma hasta dos meses después contados a partir de la finalización del mismo, incluso si se presentaran dentro del período de los dos meses.

3. Durante el estado de alarma el deudor no tendrá el deber de solicitar al juzgado la declaración del concurso. 

Restricciones para paralizar embargos y la ejecución de créditos.

Es importante destacar que el máximo tribunal en el año 2018, dictó sentencia mediante la cual interpreta la norma contenida en el artículo 55.1 de la Ley 22/2003, de fecha 09 de julio, señalando que los casos donde la Agencia Tributaria, ejecutará de manera separada el patrimonio del deudor una vez sea aprobado el plan de liquidación. En todo caso, corresponderá al juez concursal dictar la decisión correspondiente.

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Cómo queda la situación tras el COVID-19 para inquilinos de locales de negocio

Toda reflexión se inscribe frente a la coyuntura de la desescalada por fases luego de las medidas dictadas por el Gobierno español a consecuencia del COVID-19; con lo cual se estarían reanudando las actividades económicas donde muchos comercios se encontraban arrendados en locales comerciales y se vieron forzados al cierre definitivo de sus negocios por causas de fuerza mayor.

Para muchos inquilinos de locales comerciales cumplir con el pago del canon de arrendamiento sin estar generando ningún tipo de ingresos ha representado una agravante a su situación pudiendo desencadenar falta de liquidez; no obstante, se debe considerar igualmente a aquel propietario que en muchos casos vive de las rentas del alquiler.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de un local de negocio suelen establecerse obligaciones para ambas partes, donde el arrendatario paga el precio del alquiler acordado y el arrendador permite el goce pacífico durante el tiempo de vigencia del contrato para el ejercicio de la actividad comercial que se haya especificado en el mismo.

Por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes pudiera dar a lugar a la resolución del mismo. Siendo las cosas así, resulta claro que frente al cierre forzoso del local comercial objeto de arrendamiento a consecuencia del COVID-19, afecta de manera significativa el estado de solvencia del que lleva a cabo su actividad económica en el inmueble alquilado.

En atención a esta problemática y una vez finalizado el plazo de las medidas de que restringen las actividades, se tendría que evaluar los cambios ocurridos en los contratos dadas las circunstancias. Para ello es importante evaluar los distintos supuestos en los que pudieran estar inmersas las partes contratantes.

Moratorias Pymes y Autónomos en el marco del COVID-19

En el marco de las medidas adoptadas por el Ejecutivo a consecuencia de la pandemia, se establecieron entre otras medidas la de las moratorias para los autónomos o pymes que realicen sus actividad económica en locales de comercio arrendados; para lo cual tendrían que solicitarle a su arrendador la suspensión y no extinción del contrato de arrendamiento por los pagos en el plazo correspondiente del alquiler acordado.

De allí pues, que las partes debían tener en cuenta que tal medida afectaría por el tiempo que dure el estado de alarma las mensualidades siguientes. Asimismo se prevé que la moratoria no podía exceder de 4 meses debiendo cancelar los cánones de arrendamiento de forma fraccionada por un periodo no mayor a los dos años, siendo que tampoco devengarían intereses.

Dentro de este marco, existe igualmente la posibilidad de que las partes hayan convenido con anterioridad a las medidas algo diferente como por ejemplo abonar una parte del canon de arrendamiento y el resto pagarlo  de forma progresiva y a cambio el arrendador retrasar el aumento del canon de arrendamiento si lo tuviere previsto.

Siendo las cosas así resulta claro que, independientemente de si las partes han convenido algo distinto al contrato inicial o se han acogido a la moratoria planteada por el Gobierno, es recomendable realizar las modificaciones del contrato inicial  y firmarlo como un anexo al contrato de arrendamiento con el fin de adecuar los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato de arrendamiento tras el COVID-19.

Importa y por muchas razones, determinar si ante las circunstancias sobrevenidas el contrato de arrendamiento inicial se extingue o se suspende. Al respecto, considera el foro jurídico que de extenderse en el tiempo las medidas restrictivas para el ejercicio de la actividad económica y/o comercial, lo más acertado sería la resolución del contrato, el cual puede invocar cualquiera de las partes conforme al ordenamiento jurídico vigente (Art. 1124 Cci.).

No obstante, se ha iniciado las fases de desescalada que permiten reactivar las actividades, pudiendo considerarse la suspensión del contrato en virtud de la moratoria o convenio al que hayan arribado las partes, teniendo en cuenta que al ser un caso de fuerza mayor la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considera como legítima la disminución de las rentas pactadas inicialmente para determinados negocios conforme a las circunstancias de cada caso en concreto.

En conclusión, lo que se persigue es la flexibilización de las cláusulas pactadas y el cumplimiento obligatorio del contrato evitando la extinción del mismo.

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