El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes a los que se enfrentan los propietarios de viviendas. Cuando un inquilino deja de pagar la renta, es habitual preguntarse si puede ser desalojado de inmediato o si es necesario seguir un procedimiento legal.
La respuesta es clara: sí, un propietario puede recuperar su vivienda cuando el inquilino no paga el alquiler, pero siempre deberá hacerlo mediante el procedimiento legal de desahucio.
Cambiar la cerradura o cortar los suministros puede acarrear graves consecuencias legales para el propietario.
Aquí te explicamos cómo recuperar tu vivienda por impago del alquiler
¿Cuándo puede iniciarse un desahucio por impago del alquiler?
La principal obligación del arrendatario es pagar la renta en la forma y plazo establecidos en el contrato de arrendamiento.
Por ello, el impago de una sola mensualidad permite al propietario iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago, sin necesidad de esperar a que la deuda aumente.
No obstante, antes de acudir a los tribunales suele ser recomendable intentar una solución amistosa, especialmente cuando el retraso responde a una circunstancia puntual y existe voluntad de pago.
¿Qué hacer si el inquilino deja de pagar el alquiler?
Antes de presentar una demanda de desahucio conviene seguir una serie de pasos.
1. Comprobar el impago
Lo primero es verificar que la renta no ha sido abonada y revisar el contrato de arrendamiento para comprobar las fechas de pago y las cláusulas aplicables.
Es importante que conserves el contrato, los justificantes de pago y todas las comunicaciones con el inquilino
2. Contactar con el inquilino
En muchas ocasiones el impago responde a un problema económico temporal o a un simple error.
Un primer contacto telefónico o por escrito puede permitir conocer la situación y alcanzar un acuerdo que evite un procedimiento judicial.
3. Enviar un requerimiento de pago
Si el inquilino continúa sin pagar, es recomendable remitir un requerimiento formal mediante un medio que permita acreditar su recepción, como un burofax con certificación de contenido.
Este requerimiento puede ser determinante tanto para reclamar la deuda como para limitar determinadas posibilidades procesales del arrendatario, como la enervación del desahucio.
¿Es legal cambiar la cerradura o cortar los suministros?
No.
Aunque el propietario sea titular de la vivienda, no puede desalojar al inquilino por su cuenta.
Cambiar la cerradura, cortar el suministro de agua, luz o gas, retirar las pertenencias del arrendatario o impedirle el acceso al inmueble puede generar responsabilidades civiles e incluso penales. Podría considerarse un delito de coacciones.
La recuperación de la posesión de la vivienda únicamente puede realizarse mediante resolución judicial.
¿Cómo funciona el procedimiento de desahucio por impago?
Si el inquilino no paga ni abandona voluntariamente la vivienda, el propietario puede presentar una demanda de desahucio por falta de pago.
Junto con la solicitud de desahucio también puede reclamarse:
- Las rentas impagadas.
- Las cantidades que continúen devengándose hasta la entrega de la vivienda.
- Los suministros que correspondiera pagar al inquilino.
- Los intereses y demás cantidades legalmente exigibles.
Una vez admitida la demanda, el juzgado notificará al inquilino para que pueda:
- Pagar la deuda cuando legalmente sea posible.
- Oponerse a la demanda.
- Entregar voluntariamente la vivienda.
- No realizar ninguna actuación.
Si no existe oposición o esta es desestimada, el juzgado dictará la resolución correspondiente y señalará la fecha del lanzamiento, momento en el que el propietario recuperará la posesión del inmueble.
¿Puede el inquilino evitar el desahucio pagando?
Sí, pero únicamente en determinados casos.
La legislación contempla la denominada enervación del desahucio, que permite al arrendatario pagar todas las cantidades adeudadas y continuar con el contrato de alquiler.
Sin embargo, esta posibilidad no siempre resulta aplicable. Un requerimiento previo correctamente realizado puede impedir la enervación, por lo que conviene analizar cada caso antes de iniciar el procedimiento.
¿Se pueden reclamar las rentas impagadas?
Sí.
Además del desahucio, el propietario puede reclamar judicialmente:
- Las mensualidades de alquiler pendientes.
- Los suministros asumidos por el propietario.
- Los intereses legales.
- Las cantidades que sigan generándose hasta la entrega efectiva de la vivienda.
De este modo, el objetivo no es únicamente recuperar el inmueble, sino también obtener el cobro íntegro de la deuda.
¿Cuánto tarda un desahucio por impago?
No existe un plazo fijo.
La duración del procedimiento depende de factores como la carga de trabajo del juzgado, la existencia de oposición por parte del inquilino o la práctica de determinadas actuaciones procesales.
Precisamente por ello, es recomendable actuar desde el primer impago, evitando que la deuda continúe aumentando durante varios meses.
La importancia de contar con un abogado especializado en desahucios
Cada procedimiento de desahucio presenta circunstancias particulares que pueden influir en su desarrollo.
Una actuación precipitada o una reclamación incorrectamente planteada puede retrasar la recuperación de la vivienda o dificultar el cobro de las rentas impagadas.
Contar con asesoramiento jurídico desde el inicio permite preparar correctamente la documentación, valorar la estrategia más adecuada y proteger los derechos del propietario durante todo el procedimiento.
En Perea Abogados asesoramos a propietarios, particulares y empresas en procedimientos de desahucio por impago, reclamación de rentas y conflictos derivados de contratos de arrendamiento, ofreciendo un acompañamiento integral hasta la recuperación de la vivienda y el cobro de las cantidades adeudadas.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago
¿Se puede desahuciar a un inquilino por un solo mes de impago?
Sí. El impago de una sola mensualidad permite iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago.
¿Puede el propietario cambiar la cerradura si el inquilino no paga?
No. El propietario debe acudir a los tribunales y seguir el procedimiento legal. Cualquier actuación por cuenta propia puede tener consecuencias legales.
¿Puedo reclamar el alquiler impagado además del desahucio?
Sí. En la misma demanda pueden reclamarse las rentas pendientes, los suministros, los intereses y las cantidades que se sigan generando hasta la entrega de la vivienda.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es la posibilidad que tiene el inquilino, en determinados supuestos, de pagar toda la deuda y evitar el desahucio, siempre que se cumplan los requisitos establecidos por la ley.
Para cualquier consulta adicional sobre derecho inmobiliario y desahucios, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com
También puedes seguirnos en nuestras redes sociales para mantenerte informado!
