¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?

¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?

Te daremos unas pautas sencillas para saber si en tu contrato hay una cláusula abusiva de este tipo y cómo debes proceder para que tu banco te devuelva el dinero.

¿Qué es la cláusula suelo?

Sería aquel tipo de cláusula que fija un interés mínimo en una hipoteca variable. Hemos de diferenciarla de lo que se conoce como cláusula techo, la cual fija un interés máximo en una hipoteca variable.

Se aplicará cuando la suma del índice de referencia (EURIBOR) más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se establecerá en la propia Escritura del préstamo.

Un claro ejemplo de cláusula suelo lo podemos encontrar cuando firmamos una hipoteca con un interés de EURIBOR más 0,5% y un suelo del 3%. Si el EURIBOR cotiza al 3% en el momento de firmar el contrato, el interés será del 3,5%. Sin embargo, si este índice baja del 3% deberemos guiarnos por lo establecido en la cláusula suelo, es decir el 3%.

Por lo tanto, la conclusión que obtenemos es clara: la cláusula suelo provoca que el interés de la hipoteca firmada nunca sea inferior al valor que se establezca, asegurándose así unos beneficios el banco.

¿Por qué es abusiva?

Las entidades bancarias que conceden el préstamo hipotecario se benefician de este tipo de cláusulas pues se estarían asegurando un mínimo beneficio en caso de que el índice que se toma de referencia descendiese.

Ahora bien, ¿qué problema encontramos aquí? Que muchos clientes desconocían que en las hipotecas que habían firmado existía una cláusula de este tipo puesto que los bancos no llevaban a cabo su deber de información cuando tenía lugar la firma del contrato.

Ante un aluvión de denuncias ante los tribunales, el Tribunal Supremo en una sentencia con fecha de mayo de 2013 estableció la nulidad de este tipo de cláusulas por abusivas cuando sean incluidas en la Escritura de la hipoteca con falta de la suficiente transparencia.

Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una sentencia de diciembre de 2016 estableció que se pueden reclamar las cantidades, que corresponden a aquellos clientes que se haya declarado la nulidad de una cláusula suelo en sus contratos de hipoteca, con independencia de la fecha de la misma.

Requisitos para solicitar la nulidad de una cláusula suelo

  1. Debe tenerse la consideración legal de consumidor, es decir ser una persona física que firmó la hipoteca para fines particulares y no así empresariales.
  2. Que el control de transparencia arroje unos resultados negativos en cuanto al deber de información de la entidad bancaria, es decir, que el banco que ha concedido el préstamo no haya informado de manera clara y suficiente al consumidor de esta cláusula.

¿Por qué vías puedo reclamar?

  1. Extrajudicial. Se reclama directamente al banco, a través del Servicio de Atención al Cliente. Podrán aceptar tu solicitud y devolverte el dinero que solicitas o negar la reclamación y que no se llegue a un acuerdo.
  2. Judicial. En caso de no llegar a acuerdo o no recibir respuesta extrajudicialmente.

¿Cómo detectar si una hipoteca contiene una cláusula suelo?

Un factor que puede ser indiciario de que la hipoteca contiene este tipo de cláusula abusiva sería el hecho de que se lleva pagando la misma cuota durante un largo período de tiempo cuando el interés es variable.

En este tipo de casos es muy probable que tengamos fijado un suelo mínimo puesto que el EURIBOR no es común que se repita todos los años.

Revisando la escritura, puedes analizar si se contiene o no una cláusula suelo bajo una serie de tecnicismos. Los más comunes son:

  1. Cláusula suelo
  2. Tipo de interés mínimo
  3. Límite a la variabilidad
  4. Horquilla de interés
  5. Túnel de interés

¿Qué pasa si firmo un contrato de novación, convalidación o supresión de la misma?

En una sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2017 se estableció que la falta de transparencia de la cláusula suelo determina su nulidad absoluta por tener carácter abusivo. No es posible su convalidación.

Estaríamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho, y no de mera anulabilidad. Por lo tanto, podemos afirmar que la cláusula suelo no queda subsanada por el contrato posterior que reducía el suelo.

Hay que tener presente el principio “lo que es nulo, ningún efecto produce”.

¿Qué sucede si hay una subrogación en una hipoteca con cláusula suelo?

Debemos diferenciar ante que tipo de subrogación nos encontramos:

A) Subrogación hipoteca de acreedores.

En estas ocasiones será más difícil demostrar la falta de trasparencia de la cláusula pues se supone que se han evaluado las condiciones de la antigua entidad prestamista y la nueva y se ha escogido a la segunda.

Sin embargo, la clave estará en demostrar que la subrogación se ha producido como consecuencia de la mejora de otras condiciones y no así de la cláusula suelo, la cual se desconocía, es abusiva y por lo tanto nula.

B) Subrogación hipoteca de deudores.

El ejemplo más claro lo encontramos cuando la hipoteca está a nombre de un promotor el cuál vende la vivienda a un tercero del que pasará a estar a su nombre la hipoteca.

En estos casos, el banco sigue teniendo el deber de informar de la cláusula suelo al nuevo deudor puesto que el banco se sigue beneficiando de esa cláusula y por tanto debe cumplir su deber de información y superar el nivel de transparencia.

Para concluir, es importante destacar que desde el 16 de junio de 2019 la ley española prohíbe la inclusión de cláusulas suelo en nuevas hipotecas.

Esperamos haberte ayudado.

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Perea Abogados: nuevo despacho en Ibiza

Nuestro nuevo despacho en Ibiza


Tal como os hemos venido anunciando en redes sociales, donde si no nos seguís podéis encontrarnos como @pereaabogados, hemos abierto una nueva sede de nuestro despacho en Ibiza.

Estamos ubicados en Calle Vicente Serra i Orvay, 24, local, 07800 Ibiza (Islas Baleares) buscando ampliar el alcance de nuestros servicios y la comodidad de nuestros clientes. Aunque es importante recordar que trabajamos en remoto en todo el territorio nacional.

Estaremos a vuestra disposición en horarios de 9:00 a 14:00 de lunes a viernes, siempre con cita previa.

Podéis solicitar cita a través de nuestro formulario de contacto, al email madrid@perea-abogados.com o a través de los números de contacto 626125436 y 915748139 en ambas oficinas.

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Celebramos y agradecemos poder seguir creciendo a vuestro lado gracias a la confianza depositada en nuestros servicios.

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Consecuencias de la fusión de Bankia y CaixaBank para sus clientes

Hipotecas, reclamación por hipoteca IRPH o cláusula suelo, productos de ahorro, cuentas corrientes y los seguros

La situación del coronavirus ha dado lugar a la fusión bancaria a fin de consolidarse dentro del mercado, en este caso, entre CaixaBank y Bankia, bajo el nombre de CaixaBank.

Nos gustaría analizar un poco los aspectos legales que traería a los usuarios y colectividad en general la fusión de ambos bancos.

Debemos conocer que los dos bancos tienen una parte importante de afectados por cláusulas suelo, por el índice IRPH, gastos hipotecarios, tarjetas ‘revolving’ y algún caso de preferentes.

También se tiene previsto que la nueva entidad se comprometa a arbitrar soluciones que van más allá de los tribunales por medios alternativos de resolución de conflictos, como por ejemplo el arbitraje para dirimir los conflictos.

¿Debo cambiar mi número de identificación bancaría?

Unos de los principales aspectos tiene que ver con la titularidad sobre las cuentas, las cuentas se denominaran Caixa Bank, lo que dará lugar a un cambio en el IBAN pero la fusión ha prometido que el cambio en el número de Iban se realizará de manera automática.

¿Cómo quedan los asuntos legales referentes  las hipotecas?

La nueva entidad, no podrá cambiar los productos crediticios.

Si estamos obligados bajo un contrato hipotecario con alguna de las dos instituciones bancarias, bien sea, por decir Bankia o con CaixaBank, el contrato se mantendrá  bajo los mismos términos y condiciones de la contratación previa, sin cambios tras la fusión.

Se mantendrá bajo las mismas clausulas, las condiciones y cláusulas del arreglo hipotecario serán las mismas que antes: el plazo, el tipo de interés, los productos adicionales para bonificarlo, así como las comisiones.

¿Quedan invalidadas las tarjetas revolving?

La respuesta de esta interrogante es que no del todo.

Recordemos que el 4 de Marzo el Tribunal Supremo dictó una Sentencia condenando a anular un crédito Revolving por sus cuotas usureras, las cuales superan el 27%.

Igualmente recordemos que Caixabank tiene cláusulas de duración indeterminanda en los que se reserva la potestad de cambiar sus clausula.

“Siempre y cuando los cambios realizados a las cláusulas contractuales de los productos bancarios, no repercutan en el cliente, ellos podrían modificar las clausulas sin notificación previa, ahora bien si afecta al cliente deberán notificarlo de manera previa, como sería el caso por ejemplo de lo que respecta a un aumento de comisiones por algún producto bancario”.

¿Cómo quedan las reclamaciones por clausula suelo?

En caso de reclamaciones jurídicas ya iniciadas, podremos entender en principio, que los clientes deben conocer que las demandas seguirán su curso independientemente de las circunstancias en las cuales se torne la fusión.

Todas las demandas que se encuentran corriendo en los tribunales respectivos, correrán con la suerte del principio de la sucesión procesal, bajo la cual la nueva entidad asume todos los procesos legales que corran contra ambas marcas comerciales.

Para lo que respecta al IRPH, el Alto Tribunal observa para decidir la falta de transparencia en la comercialización de las hipotecas referenciadas al índice, pero sin embargo no las considera nulas, por lo que los bancos consideran que la decisión resulto a su favor y consideran que el IRPH es un índice oficial.

Esta situación dejaría a los reclamantes españoles legalmente desasistidos en sus pretensiones legales de lograr una indemnización por sus afectaciones por prestamos referenciados al IPRPH, y que lo mismos consideran cláusulas abusivas.

En cuanto a lo que respecta  a la contratación de seguros, la fusión de causa se sentará en una mesa de negociaciones para rescindir los contratos que tienen con la empresa Mapfre, para dar nacimiento a Vida Caixa, una nueva aseguradora, sobre las repercusiones que tendría dejar fuera a Mapfre de la participación, las sociedades alegan: «tenemos  previsto sentarnos con Mapfre para negociar esa salida. Hay cláusulas específicas en los contratos que contemplan este tipo de situaciones».

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu banco, ponte en contacto con nosotros.

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¿Por qué contratar a un abogado inmobiliario?

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras, la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general, el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y  la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien.

Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos. 

Sabiendo esto te compartimos 10 de los beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

  1. Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
  2. Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
  3. Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
  4. Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
  5. Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
  6. Contar con la legalidad de la operación.
  7. Mejoras en el precio del bien.
  8. Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
  9. Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
  10. Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.

Esperamos haberte ayudado.

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Escoger a un abogado que garantice los intereses del cliente de forma sencilla

En el artículo de hoy nos preguntamos: ¿Por qué de la importancia de escoger a un buen abogado? Porque todos nosotros, en algún punto de nuestra vida, de forma más o menos temprana, necesitaremos de asesoramiento jurídico, ya sea en forma de consejo legal o para llevarnos un caso a juicio. Llegado ese momento es necesario saber recurrir a un abogado que sea capaz de velar correctamente por nuestros intereses. Creemos firmemente que la presencia de un abogado se antoja fundamental en una decisión importante ya que, sin lugar a dudas, se trata de un profesional que tiene que saber gestionar nuestra consulta o problemática correctamente, y con una atención y cuidado única para cada caso.

Así pues, ¿A quién escoger tras centenares y centenares de abogados en Madrid?

¿CÓMO ESCOGER A UN BUEN ABOGADO?

A continuación presentamos un breve decálogo con los consejos imprescindibles para conseguir que la elección de un abogado sea lo más acertada posible:

1- Experiencia: Pilar número uno y, a nuestro entender, fundamental. Igual que no nos dejaríamos operar por un cirujano recién salido de la facultad de medicina o algún piloto que haya finalizado la escuela recientemente y con nula experiencia de vuelo, sólo un abogado experimentado podrá ofrecer el mejor asesoramiento y cuidar mejor los intereses de todas aquellas personas que acudan a su consulta.

2- Rama de especialización: Hay numerosas divisiones del derecho y cuando tengamos cualquier duda o conflicto, lo mejor es recurrir a la consulta de un profesional especializado en tu problemática. Hay abogados especializados en derecho constitucional, derecho internacional privado, penalista, derecho administrativo, derecho mercantil, derecho procesal civil o abogado laboral, abogado mercantil o abogados especializados en vivienda.

Si sabemos qué tipo de consulta queremos hacer, mejor dirigirnos a aquel letrado que esté más cualificado en su área. Si tenemos dudas, es aconsejable que antes de la primera consulta nos cercioremos que el profesional esté especializado en la materia que queremos tratar. Aun así, siempre será mejor contratar los servicios de un despacho de abogados que tenga varias áreas de actuación. Muchas veces nos encontramos con resolución de conflictos que afectan a la vida personal y a la empresarial.

3-Proximidad geográfica, creemos que te será de gran utilidad que el interlocutor que defienda tus derechos esté cerca de tu domicilio habitual, puesto que no te supondrá mucho esfuerzo si tienes que visitarlo. No escogerás a tu abogado porque simplemente esté más cerca de tu casa pero tampoco querrás que la persona que te lleve tu caso esté a más de dos horas de tu casa. Desaconsejamos esta opción porque a lo largo de un proceso judicial en numerosos casos necesitarás acudir a él para visitarlo, ver la evolución del caso o entregar papeles. Así mismo, su conocimiento de procuradores, fiscales y jueces, en los juzgados de su área de actuación ayudaran a formular la estrategia.

4.- Primera consulta: una vez hayas reducido tu decisión a algunos bufetes de abogados que respondan a tus expectativas lo mejor es realizar la consulta con aquellos pocos que te generen más confianza. En esta primera visita expón tu caso para que el letrado pueda opinar sobre tu situación, te explique la línea de actuación y el posible recorrido jurídico. Se trata de una toma de contacto vital para conocer de qué manera se estructurará tu caso. En Perea Abogados explicamos en nuestra primera consulta como fundamentamos la estrategia en base a un método concreto basado en la transparencia, la investigación y una ejecución precisa de las premisas.

5-Coste:  Una vez hayas finalizado la visita debes conocer los honorarios con todos los escenarios posibles; tanto el positivo como el negativo. Desconfía, y mucho, si un abogado te ofrece precios muy por debajo de mercado. Puede que te ahorres un poco pero si finalmente pierde tu caso habrás perdido mucho tiempo y dinero. El precio es, sin lugar a dudas, un elemento diferenciador y por este motivo debes conocer los honorarios y exigir transparencia, pero nuestro consejo es que no te guíes solamente por este factor.

6- Confianza: Asegúrate de que el abogado que hay detrás es de tu caso es de total confianza. Algún día escuché de un profesor que la confianza es binaria y no admite grados: o se tiene confianza en la otra persona o no se tiene. Si aquella persona es de tu total confianza, perfecto, pero si tienes algún tipo de dudas de que no se trata de la persona adecuada, acude a otro profesional con el que te sientas más cómodo y te ofrezca más garantías de éxito.

7-Accesibilidad: Muchas veces acudimos a un gran profesional pero apenas muestra atención ni el respeto adecuado por nuestra situación. Si ésta es tu primera sensación, mejor buscar alguien que te lleve el caso de la manera más personalizada. Toma nota si durante el tiempo que te atiende intenta acabar la visita rápidamente o hace otras cosas como podría ser revisar correos electrónicos o atender constantemente las llamadas telefónicas.

8- Interés propio: El mejor profesional es aquel que entiende tus inquietudes y te aconsejará en función de tus intereses. Un letrado de confianza no antepondrá sus intereses a los tuyos. Será leal y luchará hasta el máximo para que obtengas la mejor compensación.

9-Referencias: Pregunta por referencias de este abogado, si te lo ha recomendado un amigo o familiar, ya conocerás sus puntos fuertes. A veces incluso es necesario recurrir a Internet ya que suele ser una fuente muy fiable de información.

El volumen de interatividad en las redes sociales o escribir en un blog que aporte contenido interesante a la comunidad también es un buen indicativo para poder determinar el grado de implicación con la profesión.

10-Éxito en casos similares: Como el primer punto, la experiencia es un grado, pero también es muy importante que haya llevado casos similares con éxito. No es lo mismo un abogado laboralista experto en despidos que otro en derecho laboral experto en mobbing o acoso laboral. Aunque derivar sus intereses a un despacho de abogados especializado en múltiples áreas facilitará el proceso por el que ha acudido en esta ocasión y otros posteriores que pueden llegar a a surgir

Entendemos que para escoger a un buen abogado, son necesario tomar en consideración los puntos expuesto anteriormente pero evidentemente no son los únicos consejos a tener en cuenta, ya que hay más consideraciones a tener en cuenta.

Así pues, cuando requerimos de ayuda legal de un bufete de abogados, debemos estar tranquilos de haber sabido escoger la persona adecuada para que defienda nuestros intereses y, sin lugar a dudas, sea la más capacitada para llevar nuestro caso a buen puerto.

 

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