Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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Residencia en España tras el Brexit

El Reino Unido acaba de dar un no rotundo a la prórroga del periodo de transición prevista en el “Acuerdo sobre la retirada del Reino Unido de Gran Bretaña e Irlanda del norte de la unión europea y de la Comunidad Europea de la energía atómica”, por lo que oficialmente el próximo 31 de Diciembre a las 12 Hrs de Bruselas se oficializara “El Brexit”. Con el propósito de dar cumplimiento a dicho acuerdo, en aras de garantizar la protección recíproca de los derechos a los ciudadanos comunitarios y a los nacionales del Reino Unido,- así como a los miembros de sus familia- y en pro de la no discriminación por motivos de nacionalidad y raza, los nacionales del Reino Unido residentes en España, gozaran del respeto a sus garantías ciudadanas, derivados de la aplicación de los Derechos de la Unión.

¿Qué sucederá con los nacionales británicos residentes en España una vez oficializada la separación?

Una vez cumplido el lapso de transición previsto en el acuerdo de separación, los ingleses con  Residencia Española y sus familiares nacionales de terceros países, bien sea que se encuentren o no dentro del territorio Español para ese momento, continuaran gozando de la misma manera sus derechos de residencia en España.

 “El Acuerdo de separación”, contempla que los ingleses gozaran de los mismos derechos de  la libre circulación de los que gozaban antes de la retirada, no obstante, el documento prevé que en el caso de que algún miembros de la familia, no sean ni ciudadano de la Unión, ni nacional del Reino Unido, igualmente será favorecido con el derecho a residir en España de acuerdo a lo establecido en el artículo 21 del tratado de la Unión,

¿Qué requisitos se debe cumplir para continuar gozando el beneficio de residencia?

Es necesario poseer los –certificados de registro- o –certificado verde–  y tarjetas de familiares de ciudadano de la UE, dichos requisitos son de suma importancia ya que estos servirán como instrumentos demostrativos para acreditar el vínculo legal de su residencia en España.

 El mismo, constituye un requisito sine quanon, es decir, obligatorio e indispensable,  adicionalmente a partir del 6 julio, los ciudadanos británicos y sus familiares residentes en España pueden solicitar el documento de residencia con formato uniforme (TIE), que acreditará la condición de su portador como beneficiario de los derechos contemplados en el Acuerdo de Retirada y será necesario para la realización de trámites administrativos y cruce de fronteras.

No se requiere de permisos extras para trabajar.

España permitirá a los nacionales británicos y sus familiares, continuar haciendo vida dentro del territorio, salvaguardándole de esa manera su patrimonio e intereses, como consecuencias inmediatas derivadas de la definición legal de residencia, en razón de ello, podrán, si así lo desean:

Mantener su domicilio en España: Podrán continuar viviendo en España.

 Trabajar: No se requiere ningún permiso extraordinario para continuar trabajando.

Estudiar: De manera que lo han venido realizando, en las mismas condiciones en arreglo al Derecho de la Unión.

¿Qué pasará con los ingleses que desean residir en España luego de finalizar el periodo transitorio?

Con el propósito de evitar que queden excluidos del beneficio, tendrán la consideración de nacionales de terceros países, es decir, será llevado al igual que los procedimientos de solicitud de residencia para nacionales de otros países no pertenecientes a la Unión;se les conferirá un derecho de residencia por un período de cinco años, siempre y cuando sean personas responsables que trabajen, demuestren solvencia económica, y gocen de un seguro de enfermedad.

A la Luz de este arreglo, los nacionales británicos, amparados por el beneficio, pero que aún no hayan adquirido el derecho a la residencia Española, por no acreditar el lapso mínimo de residencia de cinco años, serán plenamente acogidos por la regulación y podrán seguir residiendo en el país y adicionalmente solicitar la residencia permanente después de la oficialización de la retirada del Reino Unido.

De las prohibiciones.

No olvidemos, que queda prohibido ausentarse de España por un periodo mayor a 5 años, ya que de lo contrario se perderá el beneficio. Recuerda que es de vital importancia obtener tu certificado de registro en vigor.

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Los Sefardíes podrán finalizar sus solicitudes de nacionalidad Española hasta 2021

Conocida como la  ley 12/2015,  El Congreso de los Diputados, en fecha 1 de octubre de 2015,  aprobó el Proyecto de Ley que concede la nacionalidad española a los sefardíes descendientes de los judíos expulsados de España en los  años 1490, la misma se encuentra en consonancia con el apartado 1 del artículo 21 del Código Civil, en cuanto a los requisitos que se exigen para adquirir la nacionalidad española por carta de naturaleza.

Dicha normativa contempla los siguientes beneficios para los Sefardíes

  • Se suprime la necesidad de acreditación de  residencia en España
  • No exige la renuncia a la nacionalidad anterior.
  • Se puede  realizar la solicitud, a través, de un procedimiento electrónico.

Requisitos

La “ley Sefardí”, contempla una serie de requisitos que deben cumplir los candidatos para obtener la nacionalidad Española vía carta de naturalización, básicamente consisten en requerimientos demostrativos de que son descendientes “sefaradí” y que poseen vínculos afectivos con España.

  • El primero de estos requisitos, es la obtención de la acreditación por parte de la Federación de Comunidades Judías de España con el correspondiente certificado de origen sefaradíta.
  • Segundo, la certificación de pruebas de vinculación con España, en las cuales debéis demostrar “conocimiento de la Constitución y de la realidad social y cultural españolas” o prueba CCSE, ante el Instituto Cervantes y el “DELE”, que consiste en la obtención de un “diploma español como lengua extranjera”, el cual también se obtiene en el  Instituto Cervantes.

En virtud del aumento de las solicitudes, la Federación de comunidades Judías, se ha visto imposibilitada de entregar en rigor dichos certificados, así como también,  han sido recibidas notificaciones de los colegios notariales, manifestando la imposibilidad de los solicitantes  fuera del país de presentar las pruebas por la poca disponibilidad para acreditar las pruebas en las delegaciones de los institutos Cervantes, por lo que se determinó un procedimiento dirigido a admitir las solicitudes, dejando una prórroga para presentar y subsanar las acreditaciones tanto de las pruebas, así como, del certificado de  emitido por las comunidades Judías, dicho plazo, estaba estipulado hasta el 20 de Septiembre de 2020.

Estado de la Solicitudes a razón de la crisis sanitaria Covid-19

La Organización Mundial de la Salud el  Once (11) de Marzo de 2020 declaró la enfermedad conocida como coronavirus (SARS-COVID-19), como una pandemia, dadas las condiciones sanitarias que generaba en diversos países del mundo simultáneamente, obligando a la moderación de la movilidad y el cierre de fronteras, así mismo, en España el 14 de Marzo, amparados en el artículo 14 de la Constitución,  se emitió el Real Decreto 463/2020, modificado por el RD 465/2020 de 17 de Marzo, que declara el estado de excepción para la gestión de crisis sanitaria ocasionadas por la pandemia, suspendiendo los plazos para la tramitación de actos administrativos. Lo cierto es que desde todo punto de vista legal y social, las oficinas notariales se han visto imposibilitadas de otorgar el certificado de notoriedad de la acreditación de origen sefardí.

Esta situación ha retrasado todos los procesos administrativos que se venían llevando hasta el momento,  la solicitud de nacionalidad Sefardí no escapa de esta realidad, por lo que Justicia emitió la resolución del 13 de Abril de 2020, que acuerda la prorroga en la subsanación de las solicitudes referentes a la ley 12/2015 u otorgamiento de Nacionalidad para Españoles Sefardíes.

¿Existe la posibilidad de nuevas solicitudes?       

Dicha prorroga no otorga la posibilidad para la creación de nuevas solicitudes; simplemente procura ampliar el plazo que tienen los candidatos que introdujeron su solicitudes, para la presentación y subsanación de los requisitos, por lo tanto, solo entran dentro de la exención los solicitantes que hayáis consignado los recaudos antes de la fecha, 01 de Octubre de 2019, fecha prevista para la prorroga inicial establecida en el instrumento legal 12/2015. Es importante recalcar que al ser plazos y excepciones concedidas de manera excepcional, dichos plazos, tal vez podrían ser extendidos una vez se acerque más la fecha prevista, todo esto dependerá de la evolución que muestre la pandemia y el desenvolvimiento de la administración pública para la resolución de las causas atrasadas.

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¿Cómo realizar un contrato de arrendamiento?

Los arrendamientos están contemplados dentro del marco legal. Por lo tanto, una de las cosas que menos conviene hacer es bajarse un modelo de Internet para rellenarlo. Todo documento legal necesita cumplir con ciertos requisitos mínimos y esto solo se logra redactándolo desde cero. A continuación te asesoramos cómo realizarlo paso a paso y qué datos debe incluir.

Pautas de redacción del contrato de arrendamiento

Lo primero que debe hacerse es conseguir los datos registrales del inmueble a alquilarse, así como también su referencia catastral. Esto irá acompañado de la dirección de la finca y los metros cuadrados que la conforman. Una vez que se especifican estos datos, se pasa a redactar el contrato incluyendo lo siguiente:

Duración: de acuerdo a la ley el plazo mínimo de arrendamiento de una vivienda es de seis meses, mientras que su máximo es de tres años. La duración pactada entre ambas partes deberá quedar especificada en el contrato. Si ambos están de acuerdo, se especificará la renovación y las condiciones para que esta tenga lugar. 

Domicilio válido del arrendatario: además del domicilio que ahora va a arrendar y el cual es el motivo del presente contrato, quien alquila deberá proveer al arrendador de un domicilio válido. Su finalidad es poder ser encontrado en caso de abandono de la vivienda con deuda pendiente o habiendo producido daños en el inmueble.

Datos de renovación y de renuncia: si se quisiera llevar a cabo una renuncia, el plazo legal estipulado es de un mes. En el caso de la renovación, esta no tendrá una renuncia tácita al contrato y lo usual es que se renueve por plazos de un año.

Precio, qué incluye y forma de pago: el precio de arrendamiento mensual debe especificarse en el contrato para que este tenga validez legal y, principalmente, para que no existan confusiones al respecto si se llegara a tener que reclamar la falta de pago. Se especificará que los pagos se realizarán de forma mensual y se pondrá un día límite que se aplicará a todos los meses. Por otra parte, el importe pautado puede o no incluir los siguientes gastos y servicios:

  • Cuota de comunidad
  • Derramas
  • Luz
  • Agua
  • Gas

En términos generales, el arrendador se hace cargo de los gastos de la cuota de comunidad y de las derramas, mientras que el inquilino se hace responsable de pagar la luz, el agua y el gas. Sin embargo, la ley deja abierta la puerta para que entre ambos se pongan de acuerdo y lleven adelante el contrato de la forma en la que mejor les convenga. A los efectos de que quede clara la forma de pago, se incluirá el número de cuenta bancaria del arrendador en el contrato de arrendamiento.

El caso del agua puede ser especial, ya que es posible que se encuentre incluida en los gastos de la comunidad de propietarios. Si es así, este hecho deberá constar en el contrato de arrendamiento.

Revisión del precio: en la misma cláusula del precio, se señalará la revisión, la cual suele tener lugar una vez al año en proporción directa del IPC.

Temas referentes a la ejecución de obras y averías

Es posible que el arrendador autorice a que el arrendatario lleve a cabo obras dentro del inmueble. Tanto si esto se permite como si no, deberá especificarse en el contrato. 

Debido a que el uso del inmueble en sí mismo genera deterioros, es necesario que en el contrato se aclare quién pagará por ellos cuando el arrendamiento llegue a su fin.

Consideraciones a tener en cuenta

El arrendatario tendrá que guardar el comprobante de pago cada vez que abone el arrendamiento. Este será el recibo y el justificante de la transferencia bancaria o del depósito. Conservarlo es de suma importancia en el caso de que se genere un reclamo, ya que será la única forma de comprobar que se ha efectuado el pago.

Se recomienda que el contrato de arrendamiento esté acompañado de un apartado que incluya fotos del inmueble. Esta es la prueba fehaciente del estado en el que se encontraba la finca al momento de su arrendamiento. De esta forma será posible hacer los reclamos correspondientes, si correspondiere, ante los daños producidos o las modificaciones no autorizadas que se llevaron a cabo.

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Ley de Propiedad Horizontal ¿Me puede obligar mi comunidad de vecinos a pagar el ascensor?

Cada vez son más común los casos de desavenencias en las comunidades de vecinos cuando se plantea llevar a cabo la instalación de un ascensor, siendo los motivos más comunes: las mayorías necesarias conforme al régimen para lograr el acuerdo, los gastos por el mantenimiento, las derramas y demás problemas estructurales del edificio.

Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal es el conjunto de normas que por excelencia regula las diferencias o discrepancias que se puedan suscitar en la comunidad de vecinos, entre las cuales se encuentra la de pagar el ascensor así como los conflictos que se pueda suscitar por ese motivo.

Supuestos previstos en la Ley al momento de instalar el ascensor.

Muchos son los supuestos que la norma aplicable para el caso concreto prevé, no obstante miraremos los más comunes y que pueden ayudar a minimizar las diferencias en las comunidades una vez se ha decidió la instalación del ascensor. Así tenemos:

1.- Desavenencias por llave en mano: en estos casos particulares, no todos los propietarios del edificio poseen la llave del ascensor, ya que son los que no han accedido a la instalación de los mismos o no han querido asumir los gastos. Para ello, es posible la restricción al uso del ascensor cuando se niegue a pagar las derramas.

Se ha dado el caso, en que con posterioridad a esta decisión el propietario cambia de decisión y accede al pago correspondiente para hacer uso del ascensor pagando las cuotas y gastos que correspondan. No obstante, para que esto no ocurra, deberá dejarse reflejado en acta al momento de adoptarse el acuerdo de instalación, perdiendo automáticamente ese derecho de reconsideración del propietario.

2.- Propietarios con discapacidad o personas mayores de 70 años: La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2, establece la obligatoriedad de instalar ascensores en las comunidades de vecinos donde uno de sus propietarios alcance la edad de 70 años o más y/o tenga alguna discapacidad, sin que para ello sea necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios.

Ahora bien, aún cuando deben llevarse a cabo las obras correspondientes a solicitud del propietario con movilidad limitada, existe la excepción a la regla; y es que la misma sólo podrá realizarse sino excede de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes una vez se hayan descontado las subvenciones o ayudas públicas.

En aquellos casos donde excediere el monto indicado, la ley obliga a todos los propietarios a que asuman el coste con aportaciones extraordinarias o en forma de derramas, debiendo pagar en función a la proporción a la superficie de su inmueble, el cual se evidencia del documento de compra-venta.

3.- Solo uno de los propietarios quiere instalar el ascensor: cuando estamos ante este supuesto, será necesaria la aprobación previa por parte de todos los propietarios que reunidos en una Junta Ordinaria o Extraordinaria lo hayan decidido con mayoría simple. De ser aprobado, todos los propietarios tendrán que contribuir con los gastos por las mejoras del edificio.

Si al momento de llevarse a cabo la junta de propietarios, alguno no estuviere presente, podrán dentro de los 30 días siguientes, ejercer su voto a favor o en contra al acuerdo adoptado. Debe señalarse, que si durante ese plazo de tiempo no ha emitido su opinión a través del voto, se considerará que el mismo es favorable a la decisión.

4.- A pesar de ser obligatorio, existe la negativa de cubrir los gastos de mantenimiento: cuando de manera obligatoria se ha debido instalar el ascensor y uno de los propietarios se niega a pagar los gastos, algunos tribunales han dado como solución, la restricción en el acceso y uso del ascensor a los vecinos, bastando para ello un acuerdo por la mayoría simple.

5.- Necesidad de expropiar parte de un local para la instalación del ascensor: será posible siempre que se reúnan ciertos y determinados requisitos conforme al artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual obliga al propietario permitir el paso de servidumbre sin menoscabo a su derecho de resarcimiento por los daños y perjuicios que le sean ocasionado por parte de la comunidad.

¿Cómo solicitar las subvenciones?

Las subvenciones son las ayudas que otorgan las distintas Comunidades de Autónomos que cubren hasta un 30% de los gastos realizados para la instalación de ascensor y donde cada una establece sus propios requisitos de aprobación.

No obstante, la comunidad de vecinos debe primeramente realizar el desembolso para llevar a cabo la obra y luego presentar la relación e gastos con sus debidos soportes a la Comunidad, quien en ocasiones carece del presupuesto necesario para cancelar el monto.

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