Derecho hipotecario

La declaración del estado de alarma no sólo ha provocado el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, sino también el cierre de muchos locales comerciales y el parón económico del cual ya hemos hablado anteriormente en otros post de esta campaña #vacunatunegociocontraelcoronavirus, frente a esta situación, y ante el inminente de pago de la renta de estos inmuebles, o bien de una vivienda particular si el inquilino ha sido despedido de su trabajo, son muchos los que se preguntan si podrían lograr una rebaja del arrendador o dejar de pagar el alquiler hasta que se levante el estado de alarma en el país.

Pues bien, nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, por causa de la pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus, el mismo permite, modificar un contrato de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o, incluso, suspenderlo.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula “rebús” a la situación de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situación provocada por el coronavirus:

1.- La aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada, ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.

2.- Esto quiere decir que en estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicación de la “Rebus” suponga romper el “pacta sunt servanda”, porque quien queda afectado por el virus en su relación con lo pactado quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.

3.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

El deudor no quiere “liberarse” de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere “aprovecharse de ella”, sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le “libere” es de los efectos del virus, en los contratos que se han celebrado entre las partes.

Además de esto, el 31 de marzo de 2020 el Gobierno ha previsto una serie de ayudas sobre el alquiler, microcréditos, hipotecas y más, para ayudar a paliar esta situación.

• Aplazamiento en el pago de la renta:

El RDL 11/2020 establece un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación, del alquiler de vivienda habitual, con el fin de “ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus, garantizando, al mismo tiempo un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, teniendo en cuenta además que el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física”.

• Prohibición de desahucios:

Se suspenden los desahucios por alquiler para las personas vulnerables durante seis meses y se aprueba una prórroga de 6 meses para los contratos que estén a punto de vencer.

• Ayudas para el alquiler de la vivienda:

Se implementarán microcréditos estatales al 0% y sin comisión. Las personas que se acojan a este microcrédito podrán devolver el dinero en un plazo de seis años, sin embargo, este podría ser ampliable por cuatro años más, llegando al plazo de diez años para poder realizar el pago en su totalidad.

Si eres es un autónomo y no llega al límite de tres veces el IPREM, usted también podrá acogerse a microcréditos.

Prestaciones específicas para aquellos dueños de negocios que vean su facturación mermar en un 75% respecto al semestre anterior, desde la adopción del estado de alarma.

¿Quién podrá solicitar esta ayuda?

Las personas en supuesto de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento pasen a estar:

– En situación de desempleo.

– Dentro de un ERTE.

– Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.

– En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, se sufran una pérdida sustancial de ingresos.

Prohibición de cortes de suministros

Se dio a conocer de igual forma, que los cortes energéticos y de agua en la vivienda habitual estarán prohibidos mientras esté en vigor el estado de alarma.

Se amplía también el bono social para que las personas que queden en situación de vulnerabilidad, como trabajadores afectados por despidos o autónomos que hayan tenido que cesar en su actividad, puedan acogerse a él.

Hipotecas

Se ha anunciado que se amplía a tres meses la moratoria en el pago de hipoteca para aquellas personas que hayan perdido su empleo o hayan visto reducidos sus ingresos frente al mes que contemplaba hasta ahora.

Y por último, pero no menos importante se amplía la moratoria a los autónomos: Para compatibilizar esta nueva moratoria con la hipotecaria, se ha procedido a ajustar el régimen de acreditación. Así, las entidades no deben tener en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga del 35% de los ingresos.

Recuerde que no está solo, cuenta con esta serie de medidas y con Perea Abogados pues estamos comprometidos con usted, su bienestar y el de su familia y su negocio. Ante situaciones de incertidumbre mejor es prevenir que lamentar, si tienes alguna otra pregunta no dudes en contactar con nosotros o bien dejarla abajo en comentarios.