Contrato de arras ¡Respondemos a todas tus preguntas!

¿Qué es un contrato de arras?

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante,  los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

¿Cuántos contratos de arras existen?

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

¿Qué elementos debe tener el contrato de arras?

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa 

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

¿Qué ocurre si no se cumple con el contrato de arras?

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además  que el responsable de la demora pierde el importe de la señal  (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

¿Cuáles son las penalizaciones que impone la ley?

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

¿Es obligatoria la firma de un contrato de arras?

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.

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ACREEDOR: Cómo cobrar paso a paso

Obviamente, a nadie le gusta cargar con deudas; sin embargo, sucede que, en muchos casos, el deudor se encuentra en una situación de incapacidad de pago por falta de recursos económicos; lo que le impide cumplir con las obligaciones adquiridas con ese acreedor, por lo que éste se ve en la necesidad de recurrir por la vía judicial o extrajudicial establecidas en la Legislación Española para el cobro de sus acreencias.

¿Quiénes son los acreedores?

Se denomina acreedor a toda persona natural o jurídica, que tenga la acción, el derecho a solicitar o reclamar el pago de alguna deuda, en virtud del vínculo crediticio, independientemente de su naturaleza, entre el acreedor y el deudor. En otras palabras, el acreedor es quien transfiere su dinero, generalmente de buena fe al deudor, para que éste en las condiciones estipuladas entre sí, lo devuelva a quien se lo otorgó.

¿Puede siempre el acreedor cobrar sus acreencias?

Existen tres supuestos en los cuales el acreedor no podrá cobrar su acreencia

1.- Extinción de la obligación de pago: En este sentido, la Legislación Española, contempla la figura de la prescripción de la deuda, lo cual consiste en que pasado un determinado tiempo la deuda se extingue, aunque no haya sido pagada, de acuerdo a los períodos de prescripción establecido para cada tipo de deuda.

Esta figura no debe confundirse con la de caducidad; ya que en la prescripción se puede interrumpir el plazo de tiempo que queda hasta la extinción del derecho del acreedor a reclamar el pago de la deuda, pero en la caducidad no; por cuanto el plazo de caducidad no se puede parar de ninguna manera.

Si no se ejercita la acción a la que se tiene derecho dentro del plazo de caducidad, el derecho a llevar a cabo esa acción se extingue. Importante señalar que, la prescripción debe ser alegada por el deudor, ya que no puede ser apreciada de oficio por el órgano jurisdiccional. En consecuencia, si el deudor no la alega, la acción del acreedor para reclamar el pago de la deuda será totalmente válida.

Por otro lado, si el deudor, se siente moralmente obligado a hacer el pago, podrá efectuar el pago, pasado el período de prescripción, aunque no esté obligado legalmente.

No obstante, la jurisprudencia de los Tribunales Españoles, es constante en la afirmación del criterio restrictivo con que ha de ser interpretada ésta modalidad de extinción de las obligaciones.

2.- Remisión de la deuda: Otro caso en que el acreedor no puede cobrar su acreencia, es cuando el mismo manifiesta su voluntad de renunciar, total o parcialmente, a su derecho de crédito, es decir, a cobrar la deuda, denominado jurídicamente condonación de la deuda

3.- Concurso de acreedores conforme a la Ley de Segundas Oportunidades: Como su propio nombre indica esta ley, también conocida como beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, perdona las deudas cuando el obligado no puede asumir el pago, atendiendo a las circunstancias de ese deudor; produciéndose así, un cambio de paradigma, con estas modificaciones legislativas, que evidentemente benefician a los deudores, evitándoles sufrir un fracaso económico y permitiéndoles iniciar de cero.

¿En un concurso de acreedores quién puede no cobrar su acreencia?

Desde la perspectiva más general, cuando concurren varios acreedores, ante un deudor, los cuales se encuentran en igualdad, de acuerdo al Principio General de Derecho, denominado ¨conditio creditorum´, se llaman para que integren la Masa Pasiva del Concurso, buscando satisfacer la mayor parte de las acreencias, en el menor tiempo posible; lo cual no resulta de manera absoluta, por estar sometido a ciertas limitaciones.

De allí, que se presentaran ocasiones en las que el acreedor, se verá imposibilitado para hacer efectivo el cobre de sus acreencias, al no activar los mecanismos de cobro oportunamente, o por otras circunstancias contenidas en la normativa legal correspondiente.

Es así como en un concurso de acreedores, los últimos en cobrar son aquellos que correspondan a los créditos ordinarios y subordinados.  Para el caso de los acreedores por créditos ordinarios, lo que en su mayoría son los proveedores habituales de la empresa serán los que tengan mayor dificultad para cobrar la acreencia, por cuanto no suelen ejercer garantía hipotecaria ni pignoraticia sobre sus operaciones comerciales, al contrario de lo que habitualmente hacen los bancos y entidades financieras.

Con relación a los acreedores de créditos subordinados cuyas acreencias abarcan desde las multas, sanciones, deudas con socios, intereses de créditos e incluso las deudas cuya comunicación se ha producido fuera del plazo designado por el administrador concursal suelen ser los que nunca cobran por no alcanzar la liquidez de la masa concursal.

Todas estas figuras o instrumentos jurídicos representan para los acreedores situaciones que pueden impedir materializar la recuperación de sus acreencias, por inacción en su gestión de cobranza o porque así lo estipule la Ley.

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BREXIT: ¿SE VERÁN AFECTADOS LOS DEPORTISTAS?

La situación de los jugadores comunitarios en la Premier tras el Brexit

Si había un sector que se esperaba quedara por fuera del alcance del Brexit, ese era el deporte. Sin embargo, alguien se olvidó de tomar en cuenta a los futbolistas comunitarios, de los cuales mucho más de la mitad, no estarían recibiendo su permiso de trabajo.

El fútbol hace entrar a las arcas del estado más de cuatro mil millones de euros en concepto de impuestos. Si bien, en la Premier League, se alberga la cada vez más vaga esperanza de que todo continúe igual una vez el Brexit se encuentre en plena acción, la Federación Inglesa (FA) ha encontrado la veta perfecta para justificar la reducción de la plaza para futbolistas no británicos.

Aumenta el número obligatorio de homegrowns

El Reino Unido se manejaba con un criterio de diecisiete a ocho. Esto Implicaba que, siempre y cuando los equipos de la Premier se aseguraran de contar con un mínimo de ocho homegrowns, podían contratar hasta diecisiete jugadores que no hubieran sido formados el territorio.

Un homegrown es un jugador que, antes de cumplir los veintiún años de edad, haya estado inscrito por un mínimo de tres años para el club que lo contrata. Por lo tanto, no es necesario que haya crecido en tierra británica.

En cambio, el Brexit propone una modificación drástica para la Premier: el mínimo de homegrowns pasará a ser de trece.

Los visados corren peligro

Hasta antes de entrar en vigencia el Brexit, la encargada de otorgar la visa de trabajo a los futbolistas no pertenecientes a la Unión Europea era la FA. No obstante, al quedar fuera de la UE, el Reino Unido no tendrá la obligación de permitir el libre ingreso de trabajadores con visa de la UE.

Los jugadores españoles en la cuerda floja

Más de treinta futbolistas españoles trabajan bajo el régimen de jugadores comunitarios en dieciséis equipos de la Premier League del Reino Unido. Lo preocupante es que la amplia mayoría de ellos estarían a punto de perder su cualidad de comunitarios.

Los españoles que quieran continuar formando parte del torneo, se verán obligados a certificar que cuentan con la condición de internacionales. Complementa este requisito la obligación de haber jugado el 30% de los partidos en la selección a lo largo de los últimos dos años.

La situación se ve doblemente agravada cuando tomamos en cuenta que el 70% de los jugadores comunitarios que hoy se encuentran trabajando en el Reino Unido, no cumplen con los requisitos que exigidos para formar parte de la Premier.

Si los equipos reducen su cupo, los extranjeros obtendrán la visa de trabajo sin necesidad de pasar por los filtros habituales.

Jugadores sub-dieciocho quedarían afuera

Ya sea que provengan de España o de cualquier otro país de la UE, los jugadores de dieciséis y diecisiete años quedarían por fuera de la Premier. De acuerdo a las disposiciones de la FIFA, los jugadores solo podrán ingresar con dieciocho años cumplidos.

Atrás quedarán los tiempos en los que Fábregas y Eric García ingresaron a los clubs siendo aún menores de edad.

¿Qué pasará con los trecientos jugadores extranjeros?

El Reino Unido cuenta con trecientos jugadores pertenecientes a la UE. Si estos se vieran obligados a abandonar la Premier, equipos como el Chelsea, el Tottenham, el Arsenal y el Manchester City, se verían visiblemente perjudicados.

El Brexit surge como una medida de índole económica, no deportiva. El gobierno no se encuentra interesado en que los extranjeros dejen los clubes de fútbol que tanto dinero traen a los bolsillos del Estado. Sin embargo, la FA ha encontrado la oportunidad que parecía haber estado esperando por años, para favorecer la entrada de jugadores crecidos en territorio el Reino Unido a sus equipos de fútbol más importantes.

Afortunadamente, hay una forma de esquivar la nueva disposición de la FA, y esta consiste en incorporar a los jugadores extranjeros cuando aún están en su fase de promesa del fútbol mundial. Esto les dará la oportunidad a los clubes de generar un homegrown, ya que al incorporarlo a los dieciocho años, cuando cumpla sus veintiuno habrá pasado los tres años de rigor jugando en el club del cual pasará a formar parte para así obtener su visado de trabajo. 

¿Cómo podemos ayudar?

En Perea Abogados somos conscientes de todas las implicaciones que tendrá el Brexit en materia jurídica y, muy especialmente, en materia jurídico-deportiva; pues es nuestra especialidad. Es por eso que podemos brindar asistencia legal y consejo a todos los futbolistas, deportistas y directivos que se ven o van a verse afectados por la decisión del Reino Unido de abandonar la Unión Europea y, con ella, el mercado común europeo. No dudes en contactarnos si necesitas que te asesoremos con alguna de estas cuestiones en las que somos expertos.

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Los eSports, más allá de la realidad del deporte

Los equipos más virtuales están de enhorabuena, desde el 13 de febrero y hasta finales de mes se jugarán su reputación en uno de los mayores torneos de eSports del mundo. Desde Katowice, una ciudad situada al este de Cracovia, en la provincia de Silesia del sur de Polonia, la creciente ola de seguidores de los eSports intentan pestañear lo menos posible para no perderse un solo segundo de este macro evento.

La audiencia de los eSports puede alcanzar en 2022 los 276 millones de personas —una cifra similar, por ejemplo, al seguimiento de la NFL, la principal liga del fútbol americano, el deporte más popular de EE UU— y, su industria, facturar anualmente más de 1.000 millones de euros, según un informe de Newzoo, una consultora especializada en el sector. España ya cuenta con varios equipos profesionales, como el Vodafone Giants o el Movistar Riders. En mayo de 2018, cuando se publicó la última edición del Libro Blanco de la Asociación Española de Videojuegos, el país ocupaba la duodécima posición en la clasificación mundial de audiencia de eSports, con más de 2,5 millones de entusiastas, término aplicado a quienes ven retransmisiones de videojuegos más de una vez al mes y/o participan en ligas de aficionados.

El polaco Michal Blicharz (Kielce, 38 años) era yudoca. Decidió combinar sus conocimientos competitivos con la pasión por los videojuegos para dedicarse profesionalmente a organizar torneos de alto nivel. Es uno de los responsables de la llegada del IEM a Katowice. Un concejal de la ciudad polaca leyó una entrevista con Blicharz en la revista Forbes y contactó con él a través de Facebook para ver cómo podía llevar los eSports a la localidad. El IEM arribó al Spodek en 2013. “Es el mayor evento de la ciudad”, recalca Blicharz. La demanda de entradas ha llevado a que desde 2017 se haya ampliado la competición.

La industria de los eSports tiene varias vertientes. Hasta Katowice viajó, por segundo año consecutivo, Alejandro García, Black, el youtuber español que juega CS:GO más popular. Madrileño de 26 años, suma más de 330.000 suscriptores en su canal de YouTube y gana dinero gracias a las marcas que patrocinan sus contenidos. “Hay empresas de cascos, por ejemplo, que quieren que los use mientras juego”, explica. “Subo un vídeo diario a YouTube y además salgo en vivo en Twitch [la principal plataforma de streaming de eSports] al menos 100 horas al mes”, precisa. A la ciudad polaca acudió por placer, para conocer a representantes de la industria y encontrarse en persona con otros youtubers a los que solo conocía virtualmente.

Los espectadores viven las partidas como cualquier gran encuentro de fútbol. “Es increíble la pasión del público polaco”, dice Black.

Blicharz destaca a los participantes brasileños: “Nadie vive el CS:GO como ellos. ¡Hasta Neymar mira las partidas!”. Se entusiasma al hablar del fervor del público: “Todas las competiciones están dirigidas por la emoción. Si no te genera nada, ¿cuál es el punto? Lo que hacen los jugadores alegra o entristece a millones de personas en el mundo”.

El interés del Comité Olímpico Internacional (COI) por incluir los eSports en una próxima edición de los Juegos es público, pero todavía no existe una fecha definida para ello. El presidente del COI, Thomas Bach, reconocía ya hace meses que su línea roja son los juegos de violencia, sin citar ninguno en particular

“Lo que atrae al COI es la accesibilidad de los eSports. Puedes jugar donde y cuando quieras”, reflexiona Blicharz. Las nuevas generaciones se sienten ajenas a los medios tradicionales de comunicación y, por tanto, a los deportes que retransmiten. El 79% de la audiencia de los eSports tiene menos de 35 años, según un informe de Goldman Sachs. “Cuando estoy trabajando y veo una partida de CS:GO, mi hijo y mi hija me dicen: ‘Papi, ese es tu trabajo’. Ellos no conocen un mundo en el que la gente no compite profesionalmente en los videojuegos”, concluye Blicharz.

“Todo esta explosión alrededor de un posible deporte trae consigo muchos vacíos legales que hay que tener en cuenta en aras de la protección de los jugadores” sostiene Antonio Perea, experto en derecho deportivo e imagen.

Como ya ocurre con influencers de todo el mundo, los players suponen un enorme reclamo para sus seguidores y las marcas hacen uso de su capacidad de influencia para conseguir rédito publicitario. Pero no solo los jugadores, también los equipos. La posibilidad de que el COI considere estos torneos un deporte y los incluya en los futuros Juegos implica una regulación, una institución y especialistas en materia deportiva que sirvan de interlocutores.

Los eSports sufren vacíos legales en España que suponen diferentes tipos de problemas a nivel fiscal. Es decir, no existe en la actualidad una regulación específica con respecto de este tipo de negocio y esto afecta de forma negativa al sector de los eSports.

Otro de los ámbitos legales a tener en consideración y con los que más problemas nos encontramos los juristas es el sector laboral. Un jugador de eSports puede llegar a cobrar unos 20.000€ por periodo anual participando en las diferentes ligas de España (como la superliga Orange), superándose este tipo de cifran a nivel internacional con creces, llegando a superar los 500.000 como es el caso del World Championship de League of Legends.

Por tanto, será necesario poder definir la relación laboral que existe entre los jugadores y los clubes, siendo como tónica habitual un tipo de relación mercantil. No obstante, será importante tener en cuenta qué situaciones podrían darse en este tipo de relaciones laborales, como qué ocurriría si un jugador se lesiona.

“Estas y otras circunstancias de cara a la ley suscitan muchas dudas entre los equipos de eSports, como institución que debe rentabilizar sus activos. Tienen que plantear una ruta de cumplimiento de Kpi`s así como cumplir las leyes, deben estar preparados” termina Antonio Perea

Todavía queda un amplio periodo para definir los últimos avances en este tipo de sector y por tanto las últimas novedades legislativas al respecto. Mientras tanto hay que definir muchos aspectos de la relación del equipo con los players y las instituciones.

La SGAE se ajustará a la Ley de Propiedad Intelectual

Fuente: La Vanguardia

La SGAE se ha “comprometido” a adaptarse a la Ley de Propiedad Intelectual, “sin la intermediación de los estatutos”, y propone actuar sobre los tres puntos en los que basa el apercibimiento del Ministerio de Cultura: adaptar sus estatutos a la normativa vigente, habilitar el voto electrónico y someterse a lo que dicten los tribunales de justicia en lo que respecta al reparto de derechos de 2018.

Así lo ha informado este viernes la Sociedad General de Autores y Editores en un comunicado en el que informan que esta semana se ha presentado ante el registro del Ministerio de Cultura un escrito de alegaciones, en respuesta al apercibimiento enviado por Cultura el pasado mes de junio que “amenaza con la intervención de la entidad”, en el que expresa su “firme compromiso de adaptación a la legalidad vigente”. Y para ello, añade la nota, la entidad de gestión presidida por José Ángel Hevia propone una actuación en los tres puntos en los que basa su apercibimiento el Ministerio de Cultura.

“La SGAE propone actuar sobre los tres puntos en los que basa el apercibimiento del Ministerio de Cultura”

En primer lugar, propone la aplicación directa de la Directiva de la UE y el Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (TRLPI), “sin la intermediación de los estatutos”, para adecuar la entidad a la legalidad, “una vez que la Asamblea General de socios no ha aprobado la reforma de los estatutos presentada por la junta directiva”.

En segundo lugar, la SGAE modificará su reglamento interno para incluir el voto electrónico en los procedimientos electorales. Y, por último, se “someterá” a lo que dicten los tribunales de justicia en lo que respecta al reparto de derechos de 2018.

“En virtud de ese triple compromiso, la SGAE ha solicitado al Ministerio de Cultura el archivo del expediente de apercibimiento iniciado el pasado 27 de septiembre de 2018. De forma paralela, la entidad de gestión se compromete a retirar el recurso contencioso-administrativo presentado contra el citado apercibimiento”, afirman desde la entidad de gestión.

“La entidad propone adaptar sus estatutos a la normativa vigente, habilitar el voto electrónico y someterse a lo que dicten los tribunales de justicia en el reparto de derechos de 2018”

Para la SGAE, después de que sus socios no aprobaran el pasado 26 de diciembre de la reforma estatutaria por la mayoría de 2/3 requerida, aplicar directamente sin la intermediación de los estatutos lo que establecen tanto la Ley de Propiedad Intelectual como la Directiva de la UE 2014/26, es “la única salida que resulta posible es “.

En el escrito de alegaciones, según detalla la nota, la SGAE presentará un informe sobre el método y plazos para la aplicación directa de la norma vigente y manifiesta su intención de volver a presentar dentro de “un tiempo prudencial” un nuevo proyecto de reforma de los estatutos.

No obstante, la entidad señala que la junta directiva “no tiene responsabilidad alguna sobre la decisión” tomada en la pasada asamblea general, ya que entiende que ha impulsado la modificación de los Estatutos “hasta donde alcanza su competencia”.

Respecto a la solicitud de implantación del voto electrónico para los procesos electorales, la entidad avanza a Cultura que procederá a realizar los desarrollos reglamentarios que permitan que en el futuro los procedimientos electorales contemplen dicha modalidad de sufragio.

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