Paralización de embargos y ejecuciones de los acreedores

Ante la inminente falta de liquidez para saldar las deudas y cumplir con los compromisos adquiridos, surge la posibilidad de ser objeto de embargo como consecuencia de la ejecución de las garantías a que tienen derecho los acreedores, siendo prácticamente imposible continuar con la actividad comercial.

De allí, la necesidad de acogerse a los beneficios que establece la normativa vigente y procurar la suspensión de las ejecuciones y embargos de los acreedores sobre bienes del deudor, permitiéndole en el corto plazo saldar cada una de las deudas contraídas, ya que de otra manera dejaría de tener acceso a los activos necesarios para el funcionamiento de su actividad comercial.

Con este propósito, la Ley Concursal prevé algunas medidas como la paralización y suspensión de las ejecuciones promovidas contra el deudor a partir de la fecha en que se declara el concurso; en igual sentido establece el levantamiento de aquellos embargos que hayan sido decretados, entre otras medidas.

De tal manera que, es imprescindible ponderar los beneficios de la norma concursal en el marco de las medidas adoptadas por el gobierno, en especial la moratoria hasta el 31 de diciembre de 2020, con el fin de obtener más tiempo ante la posibilidad de que los acreedores inicien algunas acciones individuales contra la masa activa del deudor.

Ante la posible problemática de insolvencia, es necesario entonces considerar como una solución el concurso de acreedores ante las dificultades de liquidez que puedan presentar las empresas.

De esta manera, el legislador español contempló la paralización de las ejecuciones de garantías reales en la Ley de Segundas Oportunidades como una medida previa a la negoción del convenio extrajudicial, y así obtener la exoneración de las deudas.

Novedades del procedimiento concursal.

Desde el momento en que el deudor es consciente de que no podrá hacer frente a las deudas por su falta de liquidez en el tiempo y forma establecidos; deberá solicitar por ante los juzgados de primera instancia o mercantil el concurso voluntario de acreedores. Si por el contrario, quienes inician el procedimiento son los acreedores, entonces se estaría en presencia del concurso necesario.

Ahora bien, si el deudor solicita el concurso de forma voluntaria, tendrá como ventaja la negociación de sus deudas y la paralización de los embargos y/o ejecuciones de los créditos. En igual sentido podrá continuar en la administración y gestión de su empresa, lo cual no ocurriría si se hubiere declarado el concurso necesario.

Uno de los componentes más importantes para iniciar el procedimiento concursal en la actualidad, han sido las medidas dictada por el gobierno español en virtud del COVID-19, por lo cual tendrá carácter preferente los siguientes trámites:

  1. Las incidencias concursales en el ámbito laboral.
  2. Aquellas acciones que busquen la enajenación de las unidades productivas o la venta en globo de los elementos que conforman el activo.
  3. Aquellas propuestas de convenio o las modificaciones que se hubieren producido durante el período de cumplimiento, al igual que las incidencias por la oposición a la aprobación judicial del acuerdo.
  4. Las incidencias que surgen en el concurso por el reintegro de la masa activa.
  5. Admisión y trámite de las homologaciones a los acuerdos de refinanciamiento o de aquellas modificaciones que estuvieren vigentes.
  6. Decreto de las medidas cautelares que el juez considere pertinente para mantener y conservar los bienes y derechos de las partes.

Efectos de la declaratoria del concurso en el marco del COVID-19.

Una vez haya sido declarado el concurso voluntario o necesario, tendrán los siguientes efectos:

1. Si las causas son determinadas por el concurso voluntario, el deudor no tendrá que solicitar la declaración del concurso, sino que se tramitará con preferencia aún cuando su fecha sea posterior.

2. Cuando las causas conllevan al concurso necesario, no será admitida ni tramitada ninguna solicitud presentada durante el estado de alarma hasta dos meses después contados a partir de la finalización del mismo, incluso si se presentaran dentro del período de los dos meses.

3. Durante el estado de alarma el deudor no tendrá el deber de solicitar al juzgado la declaración del concurso. 

Restricciones para paralizar embargos y la ejecución de créditos.

Es importante destacar que el máximo tribunal en el año 2018, dictó sentencia mediante la cual interpreta la norma contenida en el artículo 55.1 de la Ley 22/2003, de fecha 09 de julio, señalando que los casos donde la Agencia Tributaria, ejecutará de manera separada el patrimonio del deudor una vez sea aprobado el plan de liquidación. En todo caso, corresponderá al juez concursal dictar la decisión correspondiente.

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Cómo queda la situación tras el COVID-19 para inquilinos de locales de negocio

Toda reflexión se inscribe frente a la coyuntura de la desescalada por fases luego de las medidas dictadas por el Gobierno español a consecuencia del COVID-19; con lo cual se estarían reanudando las actividades económicas donde muchos comercios se encontraban arrendados en locales comerciales y se vieron forzados al cierre definitivo de sus negocios por causas de fuerza mayor.

Para muchos inquilinos de locales comerciales cumplir con el pago del canon de arrendamiento sin estar generando ningún tipo de ingresos ha representado una agravante a su situación pudiendo desencadenar falta de liquidez; no obstante, se debe considerar igualmente a aquel propietario que en muchos casos vive de las rentas del alquiler.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de un local de negocio suelen establecerse obligaciones para ambas partes, donde el arrendatario paga el precio del alquiler acordado y el arrendador permite el goce pacífico durante el tiempo de vigencia del contrato para el ejercicio de la actividad comercial que se haya especificado en el mismo.

Por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes pudiera dar a lugar a la resolución del mismo. Siendo las cosas así, resulta claro que frente al cierre forzoso del local comercial objeto de arrendamiento a consecuencia del COVID-19, afecta de manera significativa el estado de solvencia del que lleva a cabo su actividad económica en el inmueble alquilado.

En atención a esta problemática y una vez finalizado el plazo de las medidas de que restringen las actividades, se tendría que evaluar los cambios ocurridos en los contratos dadas las circunstancias. Para ello es importante evaluar los distintos supuestos en los que pudieran estar inmersas las partes contratantes.

Moratorias Pymes y Autónomos en el marco del COVID-19

En el marco de las medidas adoptadas por el Ejecutivo a consecuencia de la pandemia, se establecieron entre otras medidas la de las moratorias para los autónomos o pymes que realicen sus actividad económica en locales de comercio arrendados; para lo cual tendrían que solicitarle a su arrendador la suspensión y no extinción del contrato de arrendamiento por los pagos en el plazo correspondiente del alquiler acordado.

De allí pues, que las partes debían tener en cuenta que tal medida afectaría por el tiempo que dure el estado de alarma las mensualidades siguientes. Asimismo se prevé que la moratoria no podía exceder de 4 meses debiendo cancelar los cánones de arrendamiento de forma fraccionada por un periodo no mayor a los dos años, siendo que tampoco devengarían intereses.

Dentro de este marco, existe igualmente la posibilidad de que las partes hayan convenido con anterioridad a las medidas algo diferente como por ejemplo abonar una parte del canon de arrendamiento y el resto pagarlo  de forma progresiva y a cambio el arrendador retrasar el aumento del canon de arrendamiento si lo tuviere previsto.

Siendo las cosas así resulta claro que, independientemente de si las partes han convenido algo distinto al contrato inicial o se han acogido a la moratoria planteada por el Gobierno, es recomendable realizar las modificaciones del contrato inicial  y firmarlo como un anexo al contrato de arrendamiento con el fin de adecuar los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato de arrendamiento tras el COVID-19.

Importa y por muchas razones, determinar si ante las circunstancias sobrevenidas el contrato de arrendamiento inicial se extingue o se suspende. Al respecto, considera el foro jurídico que de extenderse en el tiempo las medidas restrictivas para el ejercicio de la actividad económica y/o comercial, lo más acertado sería la resolución del contrato, el cual puede invocar cualquiera de las partes conforme al ordenamiento jurídico vigente (Art. 1124 Cci.).

No obstante, se ha iniciado las fases de desescalada que permiten reactivar las actividades, pudiendo considerarse la suspensión del contrato en virtud de la moratoria o convenio al que hayan arribado las partes, teniendo en cuenta que al ser un caso de fuerza mayor la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considera como legítima la disminución de las rentas pactadas inicialmente para determinados negocios conforme a las circunstancias de cada caso en concreto.

En conclusión, lo que se persigue es la flexibilización de las cláusulas pactadas y el cumplimiento obligatorio del contrato evitando la extinción del mismo.

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Negarse al reconocimiento médico obligatorio por razones de salubridad como causa de despido

¿Es considerada una falta grave negarse a un reconocimiento médico?, ¿Podría ser motivo de despido?

Son unas de las preguntas que más nos hacen a día de hoy nuestros clientes, tras darse a conocer la noticia de la desescalada en el territorio español, pues bien, teniendo en cuenta que la empresa tiene derecho a saber si una persona trabajadora está contagiada o tiene sospecha de haber tenido contacto con el COVID-19, para poder tomar decisiones y seguir las instrucciones de las autoridades públicas de cara a evitar la propagación del virus y proteger resto de personas trabajadoras. Hay que recordar que la ley defiende la voluntariedad (tal y como consagra la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, requiere el previo consentimiento del trabajador) para realizar el reconocimiento médico en virtud al derecho a la intimidad (Artículo 18.1 de la Constitución Española).

 A excepción de algunas situaciones concretas para evaluar los efectos de las condiciones de trabajo sobre la salud de los trabajadores o para verificar si el estado de salud de un trabajador puede constituir un peligro, bien para él mismo, bien para los demás.

¿Cuándo es obligatorio realizar un reconocimiento médico?

  • Si el reconocimiento es imprescindible para evaluar el efecto de las condiciones de trabajo.
  • Si existe peligro para el propio trabajador o para otras personas.
  • Si la obligatoriedad se determina legalmente según la proporcionalidad del riesgo.

Por lo tanto, aquellos casos que se encuentren enmarcados en los ítems descritos anteriormente el trabajador está obligado a someterse a unas pruebas médicas. La negativa puede acarrearle sanciones que vienen contempladas por ley, llegando incluso al despido.

Vigilar la salud es obligación de todas las personas. Por eso es una buena medida realizarse exámenes sanitarios de manera periódica, sin temer a que algún resultado que no influya en el desempeño de la actividad profesional conlleve un despido o una discriminación laboral.

Derecho de protección de datos

Sea obligatorio o no el control médico, debe orientarse al estado de salud en función de los riesgos inherentes de su trabajo, el trabajador debe ser informado de los resultados, estos son confidenciales, así que solamente pueden acceder a ellos el personal médico y las autoridades sanitarias que lleven a cabo la vigilancia de la salud de los trabajadores.

El empresario no tiene derecho a conocer los resultados salvo que el trabajador de su expreso consentimiento, no obstante, sí tiene derecho a conocer las conclusiones.

Frente a todas estas dudas por parte de empresarios y trabajadores debido a la novedad de la situación desde Perea Abogados os invitamos a asesorarse de la mano de verdaderos expertos en la materia, para que este camino a la nueva normalidad se desarrolle de forma más fácil. ¡Contactanos! 

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Nuda propiedad: ¿Qué es? y ¿Cómo funciona?

¿Cómo funciona la venta con nuda propiedad?

El negocio de la nuda propiedad puede ser la solución para ambas partes partícipes en él. Básicamente, se trata de vender tu propiedad a un precio considerablemente menor al valor de mercado, pero con el derecho de vivir en ella hasta el día de tu muerte.

Bases legales para comprender el negocio de la nuda propiedad

Cuando adquirimos una propiedad, nos hacemos con el pleno dominio de ella. Esto implica la conjunción del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad. En cambio, cuando vendemos solamente la nuda propiedad, estamos reservándonos el usufructo vitalicio para nosotros.

Se entiende como nuda propiedad al derecho que se posee sobre un bien material. La particularidad es que la nuda propiedad no le brinda a la persona la posesión de dicho bien, puesto que quien vendió se ha reservado el usufructo. Por lo tanto, quien vende puede hacer uso del bien hasta que el usufructo llegue a su fin.

Es posible establecer un tiempo máximo de usufructo o bien reservárselo de forma vitalicia.

Particularidades de la venta de la nuda propiedad

  • El dinero se recibe de inmediato: como vendedor de una nuda propiedad, recibes el importe total correspondiente al valor pactado por la cesión. Dicho dinero es entregado de una sola vez, con lo que te habilita a empezar a hacer uso del dinero al tiempo que sigues viviendo en la propiedad.
  • El usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute total de la vivienda: la venta de la nuda propiedad tiene lugar dentro de todas las garantías legales necesarias para que conserves el uso de la propiedad hasta el momento pactado para su finalización. Para que cuentes con el aval legal, se realiza con escritura ante notario, la cual posteriormente se registra.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda: una particularidad que no todos conocen acerca de la venta de la nuda propiedad es que quien vende, es decir quien se queda con el usufructo, conserva el derecho de alquilarle la propiedad a otra persona. Además, el importe de la renta irá totalmente para él. 
  • El usufructuario puede vender el usufructo a otra persona: otro de los aspectos que suelen permanecer desconocidos acerca de esta clase de transacción es que la persona que vende, puede a su vez venderle el usufructo a una tercera parte. Esta es una buena forma de obtener un segundo ingreso si es que se tiene dónde vivir, ya que el dinero pasa a ser íntegramente de la parte vendedora, no debiendo cederse ninguna parte de él al inversor inicial.
  • El arrendamiento y el usufructo cesan con el fallecimiento del usufructuario que vendió al inversor: tanto en el caso del arrendamiento como en el de la venta del usufructo que explicamos en los supuestos anteriores, el arreglo cesa cuando el derecho de usufructo de quien vendió llega a su fin, ya sea por su fallecimiento o porque se llega a la fecha estipulada para tal efecto en el contrato de compraventa.
  • Los gastos pasan a dividirse entre el usufructuario y el inversor: como parte vendedora de la nuda propiedad, pasarás a tener menos gastos por la vivienda, ya que el inversor se hará cargo de los gastos por derramas extraordinarias y del IBI a partir del momento de la firma de la compraventa. Solo te quedaría encargarte de pagar los servicios, tales como luz, agua y gas).
  • Puedes realizar obras que no afecten la estructura del inmueble: si quieres revestir, pintar o renovar el baño y la cocina, podrás hacerlo sin problema alguno. Lo único que no se permite en este formato de venta es afectar la estructura del inmueble, tal como derribar una pared, agregar un dormitorio u obras similares.

Ventajas de vender la nuda propiedad

  • Recibir dinero sin mudarte: esta es una excelente opción para personas jubiladas, quienes podrán hacerse con la liquidez necesaria para afrontar gastos médicos o incluso para adaptar la vivienda a una movilidad limitada. Si a esto le sumamos que no debes mudarte, se incrementa la calidad de vida, con lo cual se logra el cometido de vivir mejor y por una mayor cantidad de tiempo.
  • Comprar una propiedad a un precio mucho más bajo que el del mercado: para el inversor, comprar una nuda propiedad representa una gran ventaja con respecto al precio. El porcentaje de ahorro puede llegar a ser del 40% o del 50%. Por lo tanto, realiza una inversión a largo plazo a un precio muy conveniente. 
  • Beneficios fiscales: al no tributar en la Declaración de Renta, la venta de la nuda propiedad ofrece muy interesantes beneficios fiscales. En caso de que el importe se reciba en rentas mensuales, el 92% de las percepciones estarán exentas de impuestos, por lo que también representa un importante beneficio al respecto.
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LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD: Todo lo que debes saber

¿Cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad?

La Ley de Segunda Oportunidad es un actor relativamente nuevo en la legislación española, ya que fue aprobada en el año 2015 y su propósito es el de exonerar de sus deudas a las personas que se encuentran en una situación económica apremiante. La regula la Ley 25/2015, del 28 de julio. El proceso que propone es muy similar al que recurren las empresas cuando se declaran en bancarrota, con la ventaja de que pueden ampararse en él las personas particulares y los autónomos.

Veamos cómo funciona y cuáles son los requisitos para poder apelar a la Ley de Segunda Oportunidad.

Mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad

El propósito de La Ley de Segunda Oportunidad es el de poder aliviar económicamente a la persona que mantiene deudas, pero cuya situación financiera le hace prácticamente imposible afrontarlas. Se irá planteando una serie de negociaciones entre el deudor y el acreedor. Si no se llega a acuerdo alguno, el juez tiene la potestad de cancelar o de exonerar al deudor de su pago.

Con la finalidad de aligerar la carga financiera del deudor, la ley en cuestión habilita la renegociación de la deuda. Esto implica que el deudor y el acreedor lleguen a un nuevo acuerdo que estipule de qué forma se reintegrará el importe adeudado.

Dónde se renegocian las deudas bajo el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad

Dependiendo de si es un particular o un empresario quien desee ampararse en esta ley, es el organismo al que le competerá llevarla adelante:

Juzgados de Primera Instancia: se encarga de llevar a cabo las solicitudes de los particulares.

Vía mercantil: es el camino para ampararse en esta ley si somos empresarios.

Requisitos para recurrir a la Ley de Segunda Oportunidad

Los requisitos para beneficiarse de esta ley son dos:

1 – Acreditar la imposibilidad de hacerse cargo de la deuda

2 – Demostrar que se ha procedido de buena fe

Con respecto al primer requisito, es necesario probar que, a los efectos de cancelar la deuda frente a los acreedores, se ha recurrido a liquidar todo el patrimonio en el concurso y que se les ha pagado a los acreedores todo lo posible.

En lo referente a actuar de buena fe, existe un conjunto de preceptos en los que el juez se basará para decidir si la persona ha procedido de forma tal. Tales supuestos implican que el deudor ha hecho lo siguiente:

  • Intento de negociación: significa que ha hecho todo lo posible por llegar a un acuerdo con su acreedor en la etapa previa a dar inicio al concurso.
  • La insolvencia no ha sido provocada adrede: este es un punto muy importante, ya que el juez no le otorgará el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad a aquel deudor que haya vendido o transferido a otra persona su patrimonio con el propósito de provocar su insolvencia y así recurrir a la protección de la ley.
  • No se ha amparado en esta ley en los diez años previos: no es posible recurrir al beneficio de esta ley dos veces en un período de diez años.
  • No ha rechazado un empleo: una estrategia a la que los deudores suelen apelar y acerca de la cual los jueces indagan, es el rechazo de un trabajo acorde a las capacidades del deudor. Si la persona rechazara un trabajo tal, se asumirá que lo hizo para no contar con los recursos necesarios para cancelar la deuda.
  • No haber cometido delitos económicos: no se admitirá que el deudor haya perpetrado delitos de índole económica de ningún tipo.

Deudas que se pueden cancelar de acuerdo a la ley

La Ley de Segunda Oportunidad no habilita la exoneración de toda clase de deudas. Para ampararte en ella, tus deudas deben estar incluidas dentro de los siguientes grupos:

  • Deuda pendiente después de una subasta
  • Deuda pendiente después de la ejecución de un inmueble

Si tomamos como ejemplo una hipoteca de ochenta mil euros y cuyo inmueble el banco subasta en cincuenta mil euros, la Ley de Segunda Oportunidad serviría para cancelar los treinta mil euros de diferencia que le queden al deudor.

Las deudas que no se pueden cancelar mediante esta ley son:

  • Las contraídas con la Seguridad Social.
  • Las contraídas con la Agencia Tributaria.

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