¿Me puede obligar mi comunidad de vecinos a pagar el ascensor?

Cada vez son más comunes los casos de desavenencias en las comunidades de vecinos cuando se plantea llevar a cabo la instalación de un ascensor.

La Ley de Propiedad Horizontal es la norma que por excelencia regula las diferencias o discrepancias que se puedan suscitar en la comunidad de vecinos, entre las cuales se encuentra la de pagar el ascensor así como los conflictos que se pueda suscitar por ese motivo.

Supuestos previstos en la Ley al momento de instalar el ascensor:

Muchos son los supuestos que la norma aplicable para el caso concreto prevé, no obstante miraremos los más comunes y que pueden ayudar a minimizar las diferencias en las comunidades una vez se ha decidió la instalación del ascensor. Así tenemos:

A) DESAVENENCIAS POR LLAVE EN MANO

En este caso, no todos los propietarios del edificio poseen la llave del ascensor, ya que son los que no han accedido a la instalación de los mismos o no han querido asumir los gastos.

Para ello, es posible la restricción al uso del ascensor cuando se niegue a pagar las derramas.

Se ha dado el caso, en que con posterioridad a esta decisión el propietario cambia de decisión y accede al pago correspondiente para hacer uso del ascensor pagando las cuotas y gastos que correspondan. Para que esto no ocurra, deberá dejarse reflejado en acta al momento de adoptarse el acuerdo de instalación, perdiendo automáticamente ese derecho de reconsideración del propietario.

B) PROPIETARIOS CON DISCAPACIDAD O MAYORES DE 70 AÑOS

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligatoriedad de instalar ascensores en las comunidades de vecinos donde uno de sus propietarios alcance la edad de 70 años o más y/o tenga alguna discapacidad, sin que para ello sea necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios.

Ahora bien, aún cuando deben llevarse a cabo las obras correspondientes a solicitud del propietario con movilidad limitada, existe la excepción a la regla; y es que la misma sólo podrá realizarse sino excede de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes una vez se hayan descontado las subvenciones o ayudas públicas.

En aquellos casos donde excediere, todos los propietarios asumirán el coste con aportaciones extraordinarias o en forma de derramas, debiendo pagar en función a la proporción a la superficie de su inmueble..

C) UN ÚNICO PROPIETARIO QUIERE INSTALAR EL ASCENSOR

Será necesaria la aprobación previa por parte de todos los propietarios que reunidos en una Junta Ordinaria o Extraordinaria lo hayan decidido con mayoría simple. De ser aprobado, todos los propietarios tendrán que contribuir con los gastos por las mejoras del edificio.

Si al momento de llevarse a cabo la junta, algún vecino no estuviere presente, podrán dentro de los 30 días siguientes, ejercer su voto a favor o en contra al acuerdo adoptado.

D) NEGATIVA DE CUBRIR GASTOS DE MANTENIMIENTO

Cuando de manera obligatoria se ha debido instalar el ascensor y uno de los propietarios se niega a pagar los gastos, algunos tribunales han dado como solución, la restricción en el acceso y uso del ascensor a los vecinos, bastando para ello un acuerdo por la mayoría simple.

E) NECESIDAD DE EXPROPIAR PARTE DE UN LOCAL PARA LA INSTALACIÓN

Será posible siempre que se reúnan ciertos y determinados requisitos.

El propietario debe permitir el paso de servidumbre sin menoscabo a su derecho de resarcimiento por los daños y perjuicios que le sean ocasionado por parte de la comunidad.

¿Cómo solicitar las subvenciones?

Las subvenciones son las ayudas que otorgan las distintas Comunidades de Autónomos que cubren hasta un 30% de los gastos realizados para la instalación de ascensor y donde cada una establece sus propios requisitos de aprobación.

No obstante, la comunidad de vecinos debe primeramente realizar el desembolso para llevar a cabo la obra y luego presentar la relación e gastos con sus debidos soportes a la Comunidad, quien en ocasiones carece del presupuesto necesario para cancelar el monto.

Esperamos haberte ayudado. Si necesitas ayuda para tu comunidad de propietarios, escríbenos.

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Nuevas medidas de ayudas para los autónomos

Una de las mayores desventajas que se tiene al ser autónomos son las distintas situaciones que se generan al culminar la actividad laboral, ya que a diferencia de los trabajadores que están adscritos a un régimen general no pueden acogerse a un “paro”. No obstante, cuentan con un sistema de protección conocido también como el paro de autónomos, el cual les permite cierta estabilidad.

Así se ha verificado, de la prestación que en la actualidad perciben los autónomos afectados por las medidas dictadas en el marco del COVID19,  al tener que cerrar sus negocios o incluso dejar de percibir hayan dejado de percibir ingresos igual o superior al 75%.

Tipos de ayudas para autónomos en el COVID19.

Además de la remuneración indicada, otras ayudas para autónomos consideradas por el Gobierno español, en el Decreto Ley dictado para minimizar los efectos negativos de la Pandemia, son:

  • Aplazar impuestos hasta los 6 meses para los pagos de IVA y el del IRPF.
  • Cambio del régimen de tributación estimada a tributación directa, por lo cual podrán realizar el pago de los tributos que corresponden a la cantidad exacta que perciben y no sobre una estimación.
  • Moratoria de pago de la cuota sin intereses para los pagos de Seguridad Social.
  • Aplazamiento para el reembolso en los casos de deudas con la Secretaría General de Industrias, adaptando los tiempos para el pago siempre que se realice de forma voluntaria.
  • Créditos ICO, para aquellos autónomos del sector turístico, que les permitirá  mayor liquidez  para cumplir con las obligaciones económicas.
  • Bono social eléctrico, donde se les otorgará un descuento que puede ser de un 25% o más, si fuere el caso de que el autónomo tenga en su núcleo familiar algún discapacitado, dependiente o si es una familia numerosa.

 En este propósito, analizaremos el alcance que tienen estas medidas dentro de la nueva prórroga otorgada por el Gobierno español, a sabiendas de las dudas y preguntas que muchos autónomos puedan tener con relación a su situación actual.

Nuevas medidas para las ayudas a los autónomos.

En la actualidad, han surgido algunas modificaciones a las ayudas para autónomos luego de la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 24/2020, de 26 de junio, mediante el cual se establecen nuevas medidas tras la prórroga de los ERTE y cese de la actividad.

Podríamos resumir a continuación, las ayudas que estarán vigentes desde el 1° de julio y hasta el 30 de septiembre del presente año por cese de actividad:

1.- El pago de las cuotas de autónomos por seguridad social, las cuales estaban exoneradas hasta el 30 de junio, podrán extenderse hasta el mes de julio; y a partir del mes de agosto se pagará el 50% y un 25% en el mes de septiembre.

2.- Podrán acogerse igualmente los autónomos que a partir de la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 24/2020,  tengan un cese de su actividad, siempre que puedan acreditar una caída en la facturación de hasta un 75% durante los meses de Julio a Septiembre del presente año, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.  

3.- Los autónomos por temporadas, tendrán acceso a una prestación del 70% calculada sobre la base del RETA, por un período de cuatro meses, cuando la hayan solicitado dentro de los 15 días del mes de julio; fuera de este lapso, el derecho a la prestación nacerá el día siguiente de realizada la solicitud.

Requisitos para los autónomos de temporada para recibir la prestación.

            Los requisitos que deben cumplir los autónomos fijos o discontinuos para el acceso a la prestación son los siguientes:

  • Darse de alta en Seguridad Social, aún cuando no tenga la obligación de cotizar.
  • Estar de alta en el RETA, por cinco meses en el período comprendidos entre marzo y octubre de los años 2018 y 2019.
  • Haber estado sin actividad comercial y sin estar de alta o asimilado, en os meses de marzo-junio 2020.
  • Estar solvente con los pagos a la Seguridad Social, en caso contrario deberá realizar los pagos en un plazo de 30 días.
  • Tener ingresos menores a 23.275 euros durante el año 2020.
  • No haber recibido durante los meses de enero a junio de 2020, alguna prestación por parte del Sistema de seguridad Social, salvo que la misma fuere compatible con la actividad económica del autónomo.

Cumplido con los requisitos, se puede realizar la solicitud de la prestación a partir del 1 de julio y hasta el día 15 por ante la entidad gestora correspondiente.

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ERTE: ¿Qué sucederá ahora?

Tal y como se esperaba, el tiempo de los ERTE por fuerza mayor a consecuencia de la pandemia por COVID19, ha caducado. En ese sentido, el Gobierno español ha dictado unas nuevas medidas para que en lo adelante, las empresas puedan continuar con los mismos hasta el 30 de septiembre del presente año.

De allí que surja la interrogante a los empresarios de cómo quedarán sus actividades económicas en razón del ERTE, para aquellos que no se acogieron por causas de fuerza mayor en el período correspondiente, y quieran hacerlo ahora.

También será importante satisfacer las dudas que hay con relación a los pagos de las obligaciones y la incorporación de sus empleados por el inicio total o parcial de su actividad laboral. Veamos entonces, qué implicaciones conlleva la prórroga de las medidas con relación al ERTE y los pasos a seguir para tratar de dar respuestas a las inquietudes que puedan existir.

¿Qué hacer con el ERTE hasta el 30 de septiembre?

Con la entrada en vigencia del Real Decreto Ley 24/2020, de 26 de junio, han sido prorrogado los ERTE por causa de fuerza mayor hasta el 30 de septiembre siempre que hayan sido solicitados hasta el día 27 de Junio 2020. No obstante, aquellas que no se acogieron durante ese período, pudieran solicitar uno por causas objetivas, es decir: económicas, técnicas, organizativas y de producción.

         Ahora bien, en aquellos casos en que el empresario decida extender el ERTE hasta el 30 de Septiembre, deberá ir reincorporando a sus trabajadores de manera progresiva para el desarrollo de su actividad comercial.

         En tal sentido, a partir del 30 de junio, las empresas deberán incorporar a su personal aplicando los ajustes necesarios entre los cuales está la reducción de la jornada, con el fin de reincorporar al mayor número de trabajadores, en lugar de tener a pocos en jornadas a tiempo completo mientras el resto sigue en el ERTE, siempre que sea posible en la estructura de la empresa.

Para los casos de ERTEs por razones objetivas, que podrán solicitarse a partir del 27 de junio del 2020, su vigencia será la que haya indicado la empresa a la Autoridad Laboral.

¿Cómo quedan las medidas de protección por desempleo?

Aquellos trabajadores que se han visto afectados por un ERTE bien por casusa de fuerza mayor u objetiva, las medidas de protección por desempleo que están contempladas en el Real Decreto-ley 8/2020, del 17 de marzo, serán extendidas hasta el 30 de septiembre de 2020. En cambio, para aquellos trabajadores fijos-discontinuos, las medidas tendrán aplicación hasta el 31 de diciembre del presente año.

También es importante señalar, que durante el plazo de aplicación de las medidas por desempleo, quedan prohibidas las horas extraordinarias y las nuevas contrataciones ya sean de forma directa o indirecta, mientras la empresa esté aplicando el ERTE, so pena de incurrir la empresa en infracción.

         Asimismo queda limitado el reparto de los dividendos para aquellas empresas que tenga ERTE, salvo aquellas que al 29 de febrero de 2020, hayan tenido menos de 50 trabajadores con alta en la Seguridad Social.

         En igual sentido, la empresa deberá mantener el empleo de sus trabajadores, por lo cual no podrán despedir a ninguno de ellos ni suspender los contratos temporales si los hubiere mientras dure la suspensión por ERTE.

¿De qué manera aplican las exoneraciones durante los meses de Julio a Septiembre en los ERTEs?

Adicional a las modalidades que se venían realizando antes de la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 24/2020, se suman las siguientes:

  • Realizar la declaración responsable de las variaciones de afiliación a la TGSS con relación a cada cuenta de cotización el correspondiente mes de devengo.
  • Comunicar previamente la desafectación o períodos de actividad al SEPE, a mes vencido.
  • Si se renuncia al ERTE, debe comunicarse inmediatamente al a Autoridad Laboral.

En este último supuesto, dejarían de aplicarse las exoneraciones que hubiere lugar. Para los casos en que se continúe con el ERTE, las exoneraciones quedarían de la siguiente manera:

Con menos de 50 trabajadores.

ERTE por Fuerza Mayor (Total)JulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados y Suspendidos70%60%35%
ERTE por Fuerza Mayor (Parcial)JulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados60%60%60%
Trabajadores Suspendidos35%35%35%
ERTE por causas objetivasJulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados60%60%60%
Trabajadores Suspendidos35%35%35%

Con 50 trabajadores o más.

ERTE por Fuerza Mayor (Total)JulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados y Suspendidos50%40%25%
ERTE por Fuerza Mayor (Parcial)JulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados40%40%40%
Trabajadores Suspendidos25%25%25%
ERTE por causas objetivasJulioAgostoSeptiembre 
Trabajadores Reincorporados40%40%40%
Trabajadores Suspendidos25%25%25%

Visto de esta forma, es evidente que la pretensión del legislador no es más que la producción de una desescalada incluso en las exoneraciones por cotización y el retorno progresivo a la actividad laboral, hasta alcanzar la normalidad.

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Paralización de embargos y ejecuciones de los acreedores

Ante la inminente falta de liquidez para saldar las deudas y cumplir con los compromisos adquiridos, surge la posibilidad de ser objeto de embargo como consecuencia de la ejecución de las garantías a que tienen derecho los acreedores, siendo prácticamente imposible continuar con la actividad comercial.

De allí, la necesidad de acogerse a los beneficios que establece la normativa vigente y procurar la suspensión de las ejecuciones y embargos de los acreedores sobre bienes del deudor, permitiéndole en el corto plazo saldar cada una de las deudas contraídas, ya que de otra manera dejaría de tener acceso a los activos necesarios para el funcionamiento de su actividad comercial.

Con este propósito, la Ley Concursal prevé algunas medidas como la paralización y suspensión de las ejecuciones promovidas contra el deudor a partir de la fecha en que se declara el concurso; en igual sentido establece el levantamiento de aquellos embargos que hayan sido decretados, entre otras medidas.

De tal manera que, es imprescindible ponderar los beneficios de la norma concursal en el marco de las medidas adoptadas por el gobierno, en especial la moratoria hasta el 31 de diciembre de 2020, con el fin de obtener más tiempo ante la posibilidad de que los acreedores inicien algunas acciones individuales contra la masa activa del deudor.

Ante la posible problemática de insolvencia, es necesario entonces considerar como una solución el concurso de acreedores ante las dificultades de liquidez que puedan presentar las empresas.

De esta manera, el legislador español contempló la paralización de las ejecuciones de garantías reales en la Ley de Segundas Oportunidades como una medida previa a la negoción del convenio extrajudicial, y así obtener la exoneración de las deudas.

Novedades del procedimiento concursal.

Desde el momento en que el deudor es consciente de que no podrá hacer frente a las deudas por su falta de liquidez en el tiempo y forma establecidos; deberá solicitar por ante los juzgados de primera instancia o mercantil el concurso voluntario de acreedores. Si por el contrario, quienes inician el procedimiento son los acreedores, entonces se estaría en presencia del concurso necesario.

Ahora bien, si el deudor solicita el concurso de forma voluntaria, tendrá como ventaja la negociación de sus deudas y la paralización de los embargos y/o ejecuciones de los créditos. En igual sentido podrá continuar en la administración y gestión de su empresa, lo cual no ocurriría si se hubiere declarado el concurso necesario.

Uno de los componentes más importantes para iniciar el procedimiento concursal en la actualidad, han sido las medidas dictada por el gobierno español en virtud del COVID-19, por lo cual tendrá carácter preferente los siguientes trámites:

  1. Las incidencias concursales en el ámbito laboral.
  2. Aquellas acciones que busquen la enajenación de las unidades productivas o la venta en globo de los elementos que conforman el activo.
  3. Aquellas propuestas de convenio o las modificaciones que se hubieren producido durante el período de cumplimiento, al igual que las incidencias por la oposición a la aprobación judicial del acuerdo.
  4. Las incidencias que surgen en el concurso por el reintegro de la masa activa.
  5. Admisión y trámite de las homologaciones a los acuerdos de refinanciamiento o de aquellas modificaciones que estuvieren vigentes.
  6. Decreto de las medidas cautelares que el juez considere pertinente para mantener y conservar los bienes y derechos de las partes.

Efectos de la declaratoria del concurso en el marco del COVID-19.

Una vez haya sido declarado el concurso voluntario o necesario, tendrán los siguientes efectos:

1. Si las causas son determinadas por el concurso voluntario, el deudor no tendrá que solicitar la declaración del concurso, sino que se tramitará con preferencia aún cuando su fecha sea posterior.

2. Cuando las causas conllevan al concurso necesario, no será admitida ni tramitada ninguna solicitud presentada durante el estado de alarma hasta dos meses después contados a partir de la finalización del mismo, incluso si se presentaran dentro del período de los dos meses.

3. Durante el estado de alarma el deudor no tendrá el deber de solicitar al juzgado la declaración del concurso. 

Restricciones para paralizar embargos y la ejecución de créditos.

Es importante destacar que el máximo tribunal en el año 2018, dictó sentencia mediante la cual interpreta la norma contenida en el artículo 55.1 de la Ley 22/2003, de fecha 09 de julio, señalando que los casos donde la Agencia Tributaria, ejecutará de manera separada el patrimonio del deudor una vez sea aprobado el plan de liquidación. En todo caso, corresponderá al juez concursal dictar la decisión correspondiente.

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Cómo queda la situación tras el COVID-19 para inquilinos de locales de negocio

Toda reflexión se inscribe frente a la coyuntura de la desescalada por fases luego de las medidas dictadas por el Gobierno español a consecuencia del COVID-19; con lo cual se estarían reanudando las actividades económicas donde muchos comercios se encontraban arrendados en locales comerciales y se vieron forzados al cierre definitivo de sus negocios por causas de fuerza mayor.

Para muchos inquilinos de locales comerciales cumplir con el pago del canon de arrendamiento sin estar generando ningún tipo de ingresos ha representado una agravante a su situación pudiendo desencadenar falta de liquidez; no obstante, se debe considerar igualmente a aquel propietario que en muchos casos vive de las rentas del alquiler.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de un local de negocio suelen establecerse obligaciones para ambas partes, donde el arrendatario paga el precio del alquiler acordado y el arrendador permite el goce pacífico durante el tiempo de vigencia del contrato para el ejercicio de la actividad comercial que se haya especificado en el mismo.

Por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes pudiera dar a lugar a la resolución del mismo. Siendo las cosas así, resulta claro que frente al cierre forzoso del local comercial objeto de arrendamiento a consecuencia del COVID-19, afecta de manera significativa el estado de solvencia del que lleva a cabo su actividad económica en el inmueble alquilado.

En atención a esta problemática y una vez finalizado el plazo de las medidas de que restringen las actividades, se tendría que evaluar los cambios ocurridos en los contratos dadas las circunstancias. Para ello es importante evaluar los distintos supuestos en los que pudieran estar inmersas las partes contratantes.

Moratorias Pymes y Autónomos en el marco del COVID-19

En el marco de las medidas adoptadas por el Ejecutivo a consecuencia de la pandemia, se establecieron entre otras medidas la de las moratorias para los autónomos o pymes que realicen sus actividad económica en locales de comercio arrendados; para lo cual tendrían que solicitarle a su arrendador la suspensión y no extinción del contrato de arrendamiento por los pagos en el plazo correspondiente del alquiler acordado.

De allí pues, que las partes debían tener en cuenta que tal medida afectaría por el tiempo que dure el estado de alarma las mensualidades siguientes. Asimismo se prevé que la moratoria no podía exceder de 4 meses debiendo cancelar los cánones de arrendamiento de forma fraccionada por un periodo no mayor a los dos años, siendo que tampoco devengarían intereses.

Dentro de este marco, existe igualmente la posibilidad de que las partes hayan convenido con anterioridad a las medidas algo diferente como por ejemplo abonar una parte del canon de arrendamiento y el resto pagarlo  de forma progresiva y a cambio el arrendador retrasar el aumento del canon de arrendamiento si lo tuviere previsto.

Siendo las cosas así resulta claro que, independientemente de si las partes han convenido algo distinto al contrato inicial o se han acogido a la moratoria planteada por el Gobierno, es recomendable realizar las modificaciones del contrato inicial  y firmarlo como un anexo al contrato de arrendamiento con el fin de adecuar los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato de arrendamiento tras el COVID-19.

Importa y por muchas razones, determinar si ante las circunstancias sobrevenidas el contrato de arrendamiento inicial se extingue o se suspende. Al respecto, considera el foro jurídico que de extenderse en el tiempo las medidas restrictivas para el ejercicio de la actividad económica y/o comercial, lo más acertado sería la resolución del contrato, el cual puede invocar cualquiera de las partes conforme al ordenamiento jurídico vigente (Art. 1124 Cci.).

No obstante, se ha iniciado las fases de desescalada que permiten reactivar las actividades, pudiendo considerarse la suspensión del contrato en virtud de la moratoria o convenio al que hayan arribado las partes, teniendo en cuenta que al ser un caso de fuerza mayor la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considera como legítima la disminución de las rentas pactadas inicialmente para determinados negocios conforme a las circunstancias de cada caso en concreto.

En conclusión, lo que se persigue es la flexibilización de las cláusulas pactadas y el cumplimiento obligatorio del contrato evitando la extinción del mismo.

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