¿Cómo cobro siendo acreedor de una empresa en concurso?

Obviamente, a nadie le gusta cargar con deudas; sin embargo, sucede que, en muchos casos, el deudor se encuentra en una situación de incapacidad de pago por falta de recursos económicos; lo que le impide cumplir con las obligaciones adquiridas con ese acreedor, por lo que éste se ve en la necesidad de recurrir por la vía judicial o extrajudicial establecidas en la Legislación Española para el cobro de sus acreencias.

¿Quiénes son los acreedores?

Se denomina acreedor a toda persona natural o jurídica, que tenga la acción, el derecho a solicitar o reclamar el pago de alguna deuda, en virtud del vínculo crediticio, independientemente de su naturaleza, entre el acreedor y el deudor.

En otras palabras, el acreedor es quien transfiere su dinero, generalmente de buena fe al deudor, para que éste en las condiciones estipuladas entre sí, lo devuelva a quien se lo otorgó.

¿Puede siempre el acreedor cobrar sus acreencias?

Existen tres supuestos en los cuales el acreedor no podrá cobrar:

1.- Extinción de la obligación de pago

En este sentido, la Legislación Española, contempla la figura de la prescripción de la deuda, lo cual consiste en que pasado un determinado tiempo la deuda se extingue, aunque no haya sido pagada, de acuerdo a los períodos de prescripción establecido para cada tipo de deuda.

Esta figura no debe confundirse con la de caducidad; ya que en la prescripción se puede interrumpir el plazo de tiempo que queda hasta la extinción del derecho del acreedor a reclamar el pago de la deuda, pero en la caducidad no; por cuanto el plazo de caducidad no se puede parar de ninguna manera.

Si no se ejercita la acción a la que se tiene derecho dentro del plazo de caducidad, el derecho a llevar a cabo esa acción se extingue.

Importante señalar que, la prescripción debe ser alegada por el deudor, ya que no puede ser apreciada de oficio por el órgano jurisdiccional. En consecuencia, si el deudor no la alega, la acción del acreedor para reclamar el pago de la deuda será totalmente válida.

Por otro lado, si el deudor, se siente moralmente obligado a hacer el pago, podrá efectuar el pago, pasado el período de prescripción, aunque no esté obligado legalmente.

No obstante, la jurisprudencia de los Tribunales Españoles, es constante en la afirmación del criterio restrictivo con que ha de ser interpretada ésta modalidad de extinción de las obligaciones.

2.- Remisión de la deuda

Otro caso en que el acreedor no puede cobrar su acreencia, es cuando el mismo manifiesta su voluntad de renunciar, total o parcialmente, a su derecho de crédito, es decir, a cobrar la deuda, denominado jurídicamente condonación de la deuda

3.- Concurso de acreedores conforme a la Ley de Segundas Oportunidades

Como su propio nombre indica esta ley, también conocida como beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, perdona las deudas cuando el obligado no puede asumir el pago, atendiendo a las circunstancias de ese deudor; produciéndose así, un cambio de paradigma, con estas modificaciones legislativas, que evidentemente benefician a los deudores, evitándoles sufrir un fracaso económico y permitiéndoles iniciar de cero.

¿En un concurso de acreedores quién puede no cobrar su acreencia?

Desde la perspectiva más general, cuando concurren varios acreedores, ante un deudor, los cuales se encuentran en igualdad, de acuerdo al Principio General de Derecho, denominado ¨conditio creditorum´, se llaman para que integren la Masa Pasiva del Concurso, buscando satisfacer la mayor parte de las acreencias, en el menor tiempo posible; lo cual no resulta de manera absoluta, por estar sometido a ciertas limitaciones.

De allí, que se presentaran ocasiones en las que el acreedor, se verá imposibilitado para hacer efectivo el cobre de sus acreencias, al no activar los mecanismos de cobro oportunamente, o por otras circunstancias contenidas en la normativa legal correspondiente.

Es así como en un concurso de acreedores, los últimos en cobrar son aquellos que correspondan a los créditos ordinarios y subordinados

Para el caso de los acreedores por créditos ordinarios, lo que en su mayoría son los proveedores habituales de la empresa serán los que tengan mayor dificultad para cobrar la acreencia, por cuanto no suelen ejercer garantía hipotecaria ni pignoraticia sobre sus operaciones comerciales, al contrario de lo que habitualmente hacen los bancos y entidades financieras.

Con relación a los acreedores de créditos subordinados cuyas acreencias abarcan desde las multas, sanciones, deudas con socios, intereses de créditos e incluso las deudas cuya comunicación se ha producido fuera del plazo designado por el administrador concursal suelen ser los que nunca cobran por no alcanzar la liquidez de la masa concursal.

Todas estas figuras o instrumentos jurídicos representan para los acreedores situaciones que pueden impedir materializar la recuperación de sus acreencias, por inacción en su gestión de cobranza o porque así lo estipule la Ley.

Esperamos haberte ayudado.

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¿Por qué contratar a un abogado inmobiliario?

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras, la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general, el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y  la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien.

Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos. 

Sabiendo esto te compartimos 10 de los beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

  1. Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
  2. Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
  3. Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
  4. Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
  5. Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
  6. Contar con la legalidad de la operación.
  7. Mejoras en el precio del bien.
  8. Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
  9. Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
  10. Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.

Esperamos haberte ayudado.

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Compraventa de inmuebles y sociedades inmobiliarias

Sin duda comprar un inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de la persona.

Sin embargo, este trámite no es tan sencillo o informal como parece, ya que en el caso de querer adquirir o vender uno por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrás que hacerlo por medio de unas acciones.

¿Qué son las sociedades inmobiliarias?

Las sociedades inmobiliarias surgen como persona jurídica de inversión colectiva no financiera, cuyo objeto social es  captar fondos, bienes o derechos público para la auto gestión y beneficio del bien común.

La persona que desea adquirir un inmueble por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrá que invertir en la compra de unas acciones conforme a la regulación normativa.

Por otra parte, el inversionista independientemente de los recursos que aporte para participar en el mercado de valores bursátil, podrá acceder a la compra de un inmueble con una fiscalidad reducida ya que los beneficios pagan el 1% en Impuesto de Sociedades.

Es así, como este tipo de sociedades facilita la compraventa de un bien inmueble a través de las cotizaciones de acciones bursátiles y con beneficios e incentivos fiscales para su adquisición.

¿Cómo se crean estas sociedades?

Para poder crear este tipo de sociedades en España se debe cumplir con una serie de pasos previstos en la normativa que se aplica en cuanto al capital mínimo, numero de accionistas o títulos que pueden invertir, que tienen como objetivo proteger los Derechos económicos de los socios minoritarios.

En tal sentido deberán tener una autorización previa con la Comisión Nacional de Valores así como el documento de inscripción correspondiente.

Ahora bien, para poder conformar una sociedad inmobiliaria se necesita cumplir con lo siguiente:

  • Suscribir y desembolsar en su totalidad el capital de la sociedad al momento de su constitución convirtiéndolo en acciones de diferentes series y valor nominal conforme al  régimen normativo.
  • Cada serie tendrá una denominación adicional a la de la sociedad.
  • Las acciones pueden estar representadas por medio de títulos nominativos o anotaciones en cuenta.
  • El de accionistas debe ser como mínimo 100, salvo disposición en contrario.
  • El monto inicial de su capital será de un mínimo de 9 millones de euros, los cuales tienen que ser desembolsados en su totalidad.

¿Qué tipo de sociedades de inversión inmobiliaria existen?

Conforme a la legislación española tenemos dos tipos de sociedades, las cuales son:

1.- De inversión inmobiliaria no cotizadas. Son aquellas que tienen por objeto invertir en bienes inmuebles de naturaleza urbana para el arrendamiento y su régimen normativo está definido por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

2.- Conocidas por sus siglas “SOCIMI”, son las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y ofrecen incentivos fiscales, la normativa que regula este tipo de sociedades fue inicialmente la contenida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, siendo modificado el artículo 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, en el cual se establecen las medidas tributarias.

Beneficios en la compraventa de inmuebles

Como ya hemos indicado, al momento de adquirir o vender un inmueble se realizará por medio de las acciones que se compren de una sociedad inmobiliaria. Por ello miremos que beneficios tiene este tipo de compraventa:

  • Permite eludir el pago de impuesto de sucesiones, ya que una persona antes de su muerte, puede vender sus acciones a sus hijos o cualquier otro familiar  pudiendo evitar los impuestos de sucesiones o donaciones.
  • Para los cónyuges la  plusvalía patrimonial supone una ventaja, ya que ambos estarán pagando impuestos por el máximo previsto que es de 45% sobre las rentas totales.
  • La compra de inmuebles destinados a alquiler se suele hacer a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler. El tributo por transmisiones patrimoniales, pudiendo agilizar el alquiler a terceros.
  • Deducción de gastos por rendimiento de un inmueble de tu propiedad que se encuentre en alquiler, tales como: personal de limpieza, jardinería, gastos de comunidad, entre otros.
  • Ahorro del impuesto de plusvalía municipal al momento de enajenar el bien inmueble, en virtud de que la venta es sobre acciones y no directamente sobre el bien.

No obstante, un elemento a tener en cuenta es que esta figura de inversión no suele ser atractiva a los inversionistas dado que tiene poca liquidez el plazo para recuperar la inversión es largo además de la compleja actividad administrativa que requiere.

Esperamos haberte ayudado.

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¿Qué es el concurso de acreedores?

Desde la perspectiva más general, el concurso de acreedores no es más que un procedimiento judicial previsto en la legislación vigente, con el fin de  propiciar las condiciones para la negociación entre los acreedores y el deudor sometido a concurso, permitiéndole llegar a una solución integral para las obligaciones pendientes de pago de este último, bien sea mediante un convenio o por medio de la liquidación forzada de sus activos, si se careciere de liquidez o de un patrimonio suficiente para solventar las deudas contraídas.

En este sentido, este proceso, un tanto complejo por demás, implica una serie de fases que se resumen en: el Inicio, el Auto de Declaración, el Informe y Cierre de fases. Ahora bien, es importante tener en cuenta que si es el deudor quien presenta la declaración del concurso, tendrá que justificar la ausencia de capacidad de pago de sus deudas.

En los casos donde sea presentado el documento por un acreedor, el mismo tendrá que sustentar los embargos que hay por ejecuciones pendientes, o en general la falta de cumplimiento de las obligaciones con el fisco, así como también el pago de cuotas de la Seguridad Social o de pago de salarios e indemnizaciones entre otras retribuciones producto de la relación laboral.

Acciones que pueden evitar el inicio del procedimiento concursal.

De conformidad con lo establecido en el artículo 5 bis de la Ley, antes de dar inicio a la fase inicial del procedimiento concursal, existen algunas acciones previas que pueden evitar el mismo, las cuales son:

1.- Comunicación de Inicio de Negociaciones (Artículo 5 bis de la Ley)

Una vez que las partes lleguen a un acuerdo por ante el registro o notario, según corresponde, arribará al Juzgado competente, la comunicación en la que se le hace saber que el insolvente y sus acreedores están en vías de llegar a un acuerdo de pago mediante la obtención de una propuesta anticipada de convenio, un acuerdo extrajudicial (mediación) o la homologación de un refinanciamiento.

Para este procedimiento, actualmente no se necesita que las partes aporten alguna documentación que soporte tal solicitud, pero si es importante determinar la representación de la sociedad que se tramita y la competencia territorial para su trámite.

Con ello, el deudor puede iniciar negociaciones para alcanzar un acuerdo de refinanciación o lograr adhesiones a una propuesta de convenio anticipada; quedando la declaración del concurso supeditada a que las negociaciones sean infructuosas. Esta vía podría llegar a evitar el concurso por completo.

Es así como, al admitirse la comunicación, y transcurrir tres (03) meses, habiendo o no alcanzado un acuerdo con los acreedores, deberá presentar la solicitud de concurso en el lapso de un (01) mes, salvo que no este ya en insolvencia, debiendo publicarse en el Registro Publico Concursal, siempre que no haya una solicitud de que se mantenga el carácter reservado.

Si tras la admisión de la comunicación se presentan solicitudes de concurso necesario, no se tramitarán. Si no se presentan en esos tres (03) meses concurso alguno, en el mes siguiente se suspende hasta que se presente por el deudor la solicitud de concurso y este es el que se va a tramitar. Se le llama también Pre concurso.

2.- Concurso Voluntario: el empresario tiene la obligación de promoverlo cuando no pueda hacerse cargo de sus créditos o prevea que no podrá hacerlo inminentemente.

La legislación le otorga un plazo de dos meses para instar el concurso, desde que conociera su estado de insolvencia, debiendo el deudor al iniciar el procedimiento presentar una serie de documentos, entre los que destacan: Una memoria económica, el inventario de bienes y derechos que integran su patrimonio, una lista de acreedores,  relación de trabajadores e identificación del órgano de representación, en caso de tener obligaciones contables, deberá aportar las cuentas anuales, informes de gestión y auditorías, así como otros documentos contables correspondientes a los tres últimos ejercicios. Con estos documentos el deudor debe demostrar que el estado de insolvencia es real o inminente; y se facilita la convocatoria de los acreedores al procedimiento, así como la localización y valoración del patrimonio con el que se puede pagar a los mismos.

3.- Concurso Necesario

La ley autoriza a los acreedores para solicitar el concurso cuando el deudor no lo haga. Para ello deberán aportar una documentación similar a la que presenta el deudor y demostrar su legitimación.

¿Quiénes pueden iniciar el Procedimiento Concursal?

Si es persona física el propio deudor o un acreedor de dicho deudor; si es persona jurídica, será competente para decidir sobre la solicitud el órgano de administración o de liquidación; en el caso de Entidades sin personalidad jurídica, la legitimación corresponderá a quien tenga la representación, según la legislación aplicable.

También podrán iniciar el referido procedimiento, la persona que funge como mediador concursal, y los socios que sean responsables personalmente, los acreedores del fallecido, sus herederos o los administradores de la herencia. Cuando se manifieste la insolvencia en el seno de un proceso penal por delitos contra el patrimonio y el orden socioeconómico, el Ministerio Fiscal.

En igual sentido podrán pedir el concurso, terceros, aun cuando no sean acreedores, siempre que tengan interés legítimo y acrediten, o propongan el modo, una situación de insolvencia. Igualmente, puede iniciar el procedimiento un acreedor a quien no se abona su crédito.

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Real Murcia – El modelo alemán llega a España, ¿En qué consiste la clausula del 50+1 en el fútbol?

¿En qué consiste el modelo alemán del 50+1 en el fútbol? El ejemplo del Real Murcia

Si hay un país que representa el emblema del fútbol mundial, es indudable que este es Alemania. Ejemplo en el campo de juego y en el impecable tratamiento que le da a sus fans, la Bundesliga tiene una historia para contarnos.

Con el afán de darles a sus hinchas algo más que la posibilidad de pagar la entrada en la puerta del estadio y de alentar a sus equipos favoritos, la Bundesliga da un paso más arriba en los peldaños de la integración y les otorga voz y voto a sus fans. Además de ello, les brinda garantías para alentar a sus preferidos.

¿Y todo esto gracias a qué? A la regla del 50+1.

La cláusula del 50+1 – redefiniendo el fútbol alemán

El 50+1 es una terminología que hace alusión a una de las cláusulas que regulan la Liga de Fútbol Alemán (DFL), la cual estipula que a los efectos de hacerse con una licencia que permita competir en la Bundesliga, el club tiene la obligación de contar con la mayoría de los derechos de voto que le son propios.

Es exactamente el 50% + 1 voto más, como mínimo, lo que el club y sus socios deben tener en su poder en materia de votos.

Esta regla fue creada para que quienes forman parte del club puedan controlarlo en vez de dejarlo a merced de inversores extranjeros cuyos intereses no siempre van de la mano con los principios que forman parte de los pilares que sostienen al club.

¿Qué había antes del día cero?

Antes de entrar en vigencia el 50+1, otra era la historia en el fútbol alemán. Hasta el año 1998, los clubes le pertenecían totalmente a las asociaciones de miembros. De este modo, funcionaban tal como lo hace una ONG en la actualidad, es decir, no existía la propiedad privada dentro de él.

Sin embargo, la DFB decidió en 1998 que los clubes pudieran mejorar su perfil financiero, lo cual solo se logra invirtiendo dinero en ellos. Fue así que los clubes fueron autorizados a convertirse en sociedades anónimas, lo que permitió el ingreso de personas que, tanto de forma pública o privada, poseerían parte del club.

No obstante, a los efectos de asegurarles a los miembros del club la mayoría del derecho de decisión a través de los votos, es obligatorio que estos cuenten con el 50% más una acción, como mínimo.

¿Qué sucede con el Bayer y el Wolfsbur?

Tanto el Bayer 04 Leverkusen como el VfL Wolfsburg forman parte de las excepciones a la regla. Ocurre que la DFB estipula que si un club ha sido financiado de manera cabal a lo largo de por lo menos veinte años, esa persona o compañía tiene el derecho de acceder a una participación mayoritaria en lo referente a votos que atañan el funcionamiento y destino del club.

El Real Murcia

Después de haber estado al borde de la bancarrota, el Real Murcia ha dado un giro inesperado: ningún accionista podrá tener una cantidad superior al 49% de las acciones totales del club. De este modo, el club murciano se asegura de que el 51% de sus acciones quede en manos de varios accionistas.

Evitando transitar el camino de repetir los errores del pasado, el Real Murcia ya no permite que quienes llegan de afuera cuenten con el aval de aumentar la deuda del club. Las sociedades anónimas deportivas han llegado a causar estragos en lo referente a la deuda de los clubes de cuyas acciones se adueñan. Tanto es así que esta llegó a la increíble suma de cuatro mil millones de euros. Ante tal situación, la LFP activó el control económico en el año 2014 y logró frenar un proceso que amenazaba con hacer desaparecer al club de la faz de la Tierra.

A partir de ahora, el club podrá recibir dos clases de ingresos: los aportes provenientes de los accionistas y los préstamos participativos.

Gracias a estas medidas, el Real Murcia resurge de entre sus propias cenizas habiendo aprendido una valiosa lección de su pasado. Ahora el futuro del club perfectamente podría ser como el del Éibar, club que vio cómo sus acciones volvían a tener valor y peso en el mercado, fruto de un manejo lógico y mesurado de sus números. 

¿Cómo podemos ayudar a los equipos?

En Perea Abogados somos especialistas en derecho deportivo; por lo que podemos aconsejar a los clubes y jugadores a la hora de adaptarse a las nuevas reglamentaciones, redactar sus contratos y crear un ambiente de seguridad jurídica para ellos. Pocos bufetes se han especializado tanto en derecho deportivo como el nuestro.

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