Nuestro experto laboralista analiza las diversas situaciones a las que nos podemos enfrentar ERTE´s, reducción de plantilla, contratos, aplazamiento de impuestos, entre otros, y nos explica cómo debemos actuar.
En consecuencia de la situación actual que vive el país debido al coronavirus (Covid-19) y la expansión internacional del mismo; su impacto en todo tipo de empresas y sectores está generando que sean muchas, las empresas que están comunicando a sus trabajadores el despido alegando para esto el impacto económico que ha desencadenado la disminución de la actividad, ó directamente la parálisis de la misma. Así como también se han visto postergados los contratos temporales de aquellos empleadores que tenían su renovación próximamente.
Pero no son solo los empleados quienes se han visto afectados, esta situación a generado miles de dudas, Madrid ha decretado el cierre de todos los establecimientos que no sean farmacias o supermercados. Eso significa qué hosteleros, comerciantes y otros autónomos se verán de la noche a la mañana sin ingresos, “Crisis del coronavirus” le llaman algunos, las empresas están comenzando a recurrir a los ERTE´s ó despidos temporales como
mecanismo legal para hacer frente a las medidas aplicadas para contener la enfermedad.
Los sindicatos han pedido que los trabajadores afectados por despidos temporales o suspensiones de contrato «por causa de fuerza mayor» debido al coronavirus reciban una retribución del 100% conforme a su base reguladora. Además solicitan que, aunque no tengan derecho a paro, puedan disfrutar de prestación por desempleo, y que además esta prestación no le compute o les cuente para el futuro, aunque aún no hay nada concreto el gobierno se encuentra diseñando un “Plan de choque económico para contrarrestar todos estos acontecimientos.
Por nuestra parte desde Perea Abogados de la mano de nuestro laboralista experto, ponemos a vuestra disposición nuestro manual con tips acerca de cuáles son nuestros derechos ante estas situaciones y cómo actuar frente a ellas.
Cuando las personas que han contraído
matrimonio conforme a la legislación extranjera, es importante determinar cuál
es el régimen económico aplicable antes de la adquisición o venta de un bien,
con el fin de que la misma tenga validez frente a terceros.
Es necesario precisar, antes que nada si
se está en presencia de un régimen de separación de bienes, comunidad de
gananciales, participación en ganancias, etc, así como también estar en
conocimiento si existen acuerdos previos al matrimonio que hagan variar la
norma supletoria aplicable.
Nueva
Legislación de la Unión Europea.
Desde el 29 de enero del año 2019, todos
los matrimonios que se celebren les será aplicado el Reglamento (UE) 2016/1103,
de 24 de junio de 2016, por medio del cual se establece la legislación
aplicable para los regímenes económicos de matrimonios extranjeros.
Por otra parte, cuando los matrimonios
hayan suscritos acuerdos previos o capitulaciones matrimoniales, la ley a
aplicar será en el siguiente orden:
El domicilio
común y habitual de los cónyuges que tengan luego del matrimonio.
De no tener
domicilio común, la normativa a aplicar será la de la nacionalidad común al
momento de celebrarse el matrimonio.
En los casos
donde no sea posible ninguno de los supuestos anteriores, se aplicará la ley
del Estado en el cual los cónyuges hayan tenido una relación más cercana, para
lo cual se deberá tener en cuenta todas las circunstancias.
Forma
de proceder del Notario y Registrador.
En España, al momento de realizar una
compra venta, es importante determinar como ya hemos dicho, el régimen jurídico
aplicable. En ese sentido, tanto el Notario como Registrador, aun cuando
desconozcan el contenido de la legislación extranjera, tendrán que dejar
constancia en las escrituras, cuál es la legislación aplicable con relación al
patrimonio de los cónyuges.
En tal sentido, deberán considerar lo
siguiente:
En los casos donde los cónyuges adquieren con la misma
nacionalidad de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera y que no sea
similar a la separación de bienes, el Notario y Registrador observarán:
El Notario
dejará constancia de que los bienes se adquieren de acuerdo al régimen
matrimonial del país de los cónyuges.
Es importante que
el Notario deje expresa constancia de la legislación extranjera que aplica para
el caso en concreto, y de ser posible del régimen matrimonial que se tiene que
aplicar.
Es menester que
el Registrador asiente el régimen matrimonial de acuerdo a la nacionalidad
común de los cónyuges.
Importante
también que al momento de la inscripción, el Registrador exprese cuál es el
régimen matrimonial extranjero que se debe aplicar, si así tuviere el
conocimiento o de alguna forma se encuentre a la vista conforme a la legislación
extranjera.
Para los cónyuges que adquieran con su nacionalidad común
de conformidad con la legislación extranjera, cuyo régimen económico sea la
separación de bienes, el Registrador y Notario tendrán que observar y reflejar,
además de lo señalado en el punto anterior, la cantidad de cuotas que cada
cónyuge adquirirá.
Si los cónyuges con nacionalidad distinta adquieren de
acuerdo a la legislación matrimonial extranjera, el Registrador y Notario
procederán de la siguiente manera:
Al no existir
nacionalidad en común de los cónyuges, es imposible para el Notario dejar
constancia del régimen matrimonial con el cual adquieren, es el de la
nacionalidad que cada uno ostenta.
De suma
importancia que el Notario indique cuál será la legislación extranjera a
aplicar.
En igual
sentido, el Registrador deberá inscribir el régimen matrimonial conforme a la
ley extranjera aplicable, de acuerdo a lo indicado por el Notario.
Para evitar
cualquier inconveniente a futuro, es importante que el Registrador especifique
el régimen de la legislación extranjera aplicable, bien porque lo tenga a la
vista o por el conocimiento que pueda tener acerca del mismo en razón de los
cónyuges.
En los supuestos donde los cónyuges están sujetos a un
régimen convencional extranjero, será importante que:
El Notario al momento de autenticar, indique el referido
régimen.
El registrador asiente su registro de
acuerdo al régimen convencional señalado.
Para el caso especial de los bienes adquiridos mortis causa por alguno
de los cónyuges que se encuentre sujeto a legislación extranjera, se deberá
expresar igualmente el régimen matrimonial aplicable.
¿Cuándo
no es necesario especificar la legislación extranjera aplicable?
No será necesario
especificarlo en los siguientes casos:
Los bienes que sean inscritos conforme a lo previsto en el artículo 42
del Reglamento Hipotecario, en los actos de disposiciones voluntarias.
Aquellos actos de disposición por extranjeros solteros que mantiene su
estado civil, aún cuando tenga una relación de hecho.
En los actos de disposición por extranjeros solteros, cuyo estado civil
es casado, en estos casos puede dar lugar al consentimiento del cónyuge según
las circunstancias.
Actos de disposición por ejecución forzosa de hipoteca.
Los actos de disposición por anotación forzosa de embargo.
Obviamente,
a nadie le gusta cargar con deudas; sin embargo, sucede que, en muchos casos,
el deudor se encuentra en una situación de incapacidad de pago por falta de
recursos económicos; lo que le impide cumplir con las obligaciones adquiridas
con ese acreedor, por lo que éste se ve en la necesidad de recurrir por la vía
judicial o extrajudicial establecidas en la Legislación Española para el cobro
de sus acreencias.
¿Quiénes son los acreedores?
Se
denomina acreedor a toda persona natural o jurídica, que tenga la acción, el
derecho a solicitar o reclamar el pago de alguna deuda, en virtud del vínculo
crediticio, independientemente de su naturaleza, entre el acreedor y el deudor.
En otras palabras, el acreedor es quien transfiere su dinero, generalmente de
buena fe al deudor, para que éste en las condiciones estipuladas entre sí, lo
devuelva a quien se lo otorgó.
¿Puede siempre el acreedor
cobrar sus acreencias?
Existen
tres supuestos en los cuales el acreedor no podrá cobrar su acreencia
1.-
Extinción de la obligación de pago: En este sentido, la Legislación
Española, contempla la figura de la prescripción de la deuda, lo cual
consiste en que pasado un determinado tiempo la deuda se extingue, aunque no
haya sido pagada, de acuerdo a los períodos de prescripción establecido para
cada tipo de deuda.
Esta
figura no debe confundirse con la de caducidad; ya que en la prescripción se
puede interrumpir el plazo de tiempo que queda hasta la extinción del derecho
del acreedor a reclamar el pago de la deuda, pero en la caducidad no; por
cuanto el plazo de caducidad no se puede parar de ninguna manera.
Si
no se ejercita la acción a la que se tiene derecho dentro del plazo de
caducidad, el derecho a llevar a cabo esa acción se extingue. Importante
señalar que, la prescripción debe ser alegada por el deudor, ya que no puede
ser apreciada de oficio por el órgano jurisdiccional. En consecuencia, si el
deudor no la alega, la acción del acreedor para reclamar el pago de la deuda
será totalmente válida.
Por
otro lado, si el deudor, se siente moralmente obligado a hacer el pago, podrá
efectuar el pago, pasado el período de prescripción, aunque no esté obligado
legalmente.
No
obstante, la jurisprudencia de los Tribunales Españoles, es constante en la
afirmación del criterio restrictivo con que ha de ser interpretada ésta
modalidad de extinción de las obligaciones.
2.-
Remisión de la deuda: Otro caso en que el acreedor no puede cobrar su
acreencia, es cuando el mismo manifiesta su voluntad de renunciar, total o
parcialmente, a su derecho de crédito, es decir, a cobrar la deuda, denominado
jurídicamente condonación de la deuda.
3.-
Concurso de acreedores conforme a la Ley de Segundas Oportunidades: Como
su propio nombre indica esta ley, también conocida como beneficio de
exoneración del pasivo insatisfecho, perdona las deudas cuando el obligado no
puede asumir el pago, atendiendo a las circunstancias de ese deudor;
produciéndose así, un cambio de paradigma, con estas modificaciones
legislativas, que evidentemente benefician a los deudores, evitándoles sufrir
un fracaso económico y permitiéndoles iniciar de cero.
¿En un concurso de acreedores
quién puede no cobrar su acreencia?
Desde
la perspectiva más general, cuando concurren varios acreedores, ante un deudor,
los cuales se encuentran en igualdad, de acuerdo al Principio General de
Derecho, denominado ¨conditio creditorum´, se llaman para que integren
la Masa Pasiva del Concurso, buscando satisfacer la mayor parte de las acreencias,
en el menor tiempo posible; lo cual no resulta de manera absoluta, por estar
sometido a ciertas limitaciones.
De
allí, que se presentaran ocasiones en las que el acreedor, se verá
imposibilitado para hacer efectivo el cobre de sus acreencias, al no activar
los mecanismos de cobro oportunamente, o por otras circunstancias contenidas en
la normativa legal correspondiente.
Es
así como en un concurso de acreedores, los últimos en cobrar son aquellos que
correspondan a los créditos ordinarios y
subordinados. Para el caso de los
acreedores por créditos ordinarios, lo que en su mayoría son los proveedores
habituales de la empresa serán los que tengan mayor dificultad para cobrar la
acreencia, por cuanto no suelen ejercer garantía hipotecaria ni pignoraticia
sobre sus operaciones comerciales, al contrario de lo que habitualmente hacen
los bancos y entidades financieras.
Con
relación a los acreedores de créditos subordinados cuyas acreencias abarcan
desde las multas, sanciones, deudas con socios, intereses de créditos e incluso
las deudas cuya comunicación se ha producido fuera del plazo designado por el
administrador concursal suelen ser los que nunca cobran por no alcanzar la
liquidez de la masa concursal.
Todas
estas figuras o instrumentos jurídicos representan para los acreedores
situaciones que pueden impedir materializar la recuperación de sus acreencias,
por inacción en su gestión de cobranza o porque así lo estipule la Ley.
Contratar a un Abogado inmobiliario
puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un
contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una
vivienda no es tan sencillo como parece, ya que no solo estamos frente a la
dificultad de encontrar la que sea perfecta y adecuada sino que también implica
tener la financiación que se ajuste al presupuesto del comprador o arrendador,
según corresponda.
De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.
En otras palabras, la necesidad de contar con un abogado
inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al
momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir
con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente
alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.
¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?
Desde la perspectiva más general, el trabajo que realizan los profesionales del
derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias
técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto
de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso,
estado constructivo y la estabilidad de
la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos
en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas,
reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y
divorcios, responsabilidad civil, entre otros.
De esta manera estaría evitando su
vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la
adquisición del bien. Es así como la contratación de los servicios de un
profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar
contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a
grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que
solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.
Beneficios
a obtener con el Abogado Inmobiliario.
Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista
especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y
esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información,
reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un
inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas
jurídicos por desconocer la existencia de los mismos.
Sabiendo esto te compartimos 10 de los beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:
Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
Contar con la legalidad de la operación.
Mejoras en el precio del bien.
Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.
Un elemento a tener en cuenta en los
casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden
presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a
compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios
propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que
en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los
copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la
comunidad.
Por las razones que anteceden, miramos
como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios
de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien
inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.
Sin duda comprar un bien raíz o un
también llamado inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de la
persona. Sin embargo, este trámite no es tan sencillo o informal como parece,
ya que en el caso de querer adquirir o vender uno por medio de una sociedad
inmobiliaria, tendrás que hacerlo por medio de unas acciones.
¿Qué
son las sociedades inmobiliarias?
Las sociedades inmobiliarias surgen como persona jurídica de inversión colectiva no financiera, cuyo objeto social es captar fondos, bienes o derechos público para la auto gestión y beneficio del bien común.
La persona que desea adquirir un
inmueble por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrá que invertir en la
compra de unas acciones conforme a la regulación normativa. Por otra parte, el
inversionista independientemente de los recursos que aporte para participar en
el mercado de valores bursátil, podrá acceder a la compra de un inmueble con
una fiscalidad reducida ya que los beneficios pagan el 1% en Impuesto de
Sociedades.
Es así, como este tipo de sociedades
facilita la compraventa de un bien inmueble a través de las cotizaciones de
acciones bursátiles y con beneficios e incentivos fiscales para su adquisición.
¿Cómo
se crean estas sociedades?
Para poder crear este tipo de sociedades
en España se debe cumplir con una serie de pasos previstos en la normativa que
se aplica en cuanto al capital mínimo, numero de accionistas o títulos que
pueden invertir, que tienen como objetivo proteger los Derechos económicos de
los socios minoritarios. En tal sentido deberán tener una autorización previa
con la Comisión Nacional de Valores así como el documento de inscripción
correspondiente.
Ahora bien, para poder conformar una
sociedad inmobiliaria se necesita cumplir con lo siguiente:
Suscribir y desembolsar en su totalidad el capital de la
sociedad al momento de su constitución convirtiéndolo en acciones de diferentes
series y valor nominal conforme al
régimen normativo.
Cada serie tendrá una denominación adicional a la de la
sociedad.
Las acciones pueden estar representadas por medio de
títulos nominativos o anotaciones en cuenta.
El de accionistas debe ser como mínimo 100, salvo
disposición en contrario.
El monto inicial de su capital será de un mínimo de 9
millones de euros, los cuales tienen que ser desembolsados en su totalidad.
¿Qué
tipo de sociedades de inversión inmobiliaria existen?
Conforme a la legislación española
tenemos dos tipos de sociedades, las cuales son:
1.- De inversión inmobiliaria no
cotizadas. Son aquellas que tienen por objeto invertir en bienes inmuebles
de naturaleza urbana para el arrendamiento y su régimen normativo está definido
por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.
2.- Conocidas por sus siglas “SOCIMI”,
son las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y ofrecen
incentivos fiscales, la normativa que regula este tipo de sociedades fue
inicialmente la contenida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, siendo
modificado el artículo 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, en
el cual se establecen las medidas tributarias.
Beneficios en la compraventa de inmuebles
Como ya hemos indicado, al momento de adquirir o vender un inmueble se realizará por medio de las acciones que se compren de una sociedad inmobiliaria. Por ello miremos que beneficios tiene este tipo de compraventa:
Permite eludir el pago de impuesto de sucesiones, ya que una persona antes de su muerte, puede vender sus acciones a sus hijos o cualquier otro familiar pudiendo evitar los impuestos de sucesiones o donaciones.
Para los cónyuges la plusvalía patrimonial supone una ventaja, ya que ambos estarán pagando impuestos por el máximo previsto que es de 45% sobre las rentas totales.
La compra de inmuebles destinados a alquiler se suele hacer a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler. El tributo por transmisiones patrimoniales, pudiendo agilizar el alquiler a terceros.
Deducción de gastos por rendimiento de un inmueble de tu propiedad que se encuentre en alquiler, tales como: personal de limpieza, jardinería, gastos de comunidad, entre otros.
Ahorro del impuesto de plusvalía municipal al momento de enajenar el bien inmueble, en virtud de que la venta es sobre acciones y no directamente sobre el bien.
No obstante, un
elemento a tener en cuenta es que esta figura de inversión no suele ser
atractiva a los inversionistas dado que tiene poca liquidez el plazo para
recuperar la inversión es largo además de la compleja actividad administrativa
que requiere.
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