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Contrato de arras ¡Respondemos a todas tus preguntas!

23 marzo 2020

Autor Perea Abogados

Comentarios: 3 Comentarios

Categorias: Articulos, Blog, Derecho hipotecario, Novedades

¿Qué es un contrato de arras?

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante, los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

¿Cuántos contratos de arras existen?

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

¿Qué elementos debe tener el contrato de arras?

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

¿Qué ocurre si no se cumple con el contrato de arras?

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además que el responsable de la demora pierde el importe de la señal (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

¿Cuáles son las penalizaciones que impone la ley?

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

¿Es obligatoria la firma de un contrato de arras?

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.

Derechos laborales frente al impacto del coronavirus ¿Como debo actuar?

17 marzo 2020

Autor Perea Abogados

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Categorias: Articulos, Asesoría fiscal y laboral, Blog, Deudas, insolvencia, concurso de acreedores, Noticias, Novedades

Nuestro experto laboralista analiza las diversas situaciones a las que nos podemos enfrentar ERTE´s, reducción de plantilla, contratos, aplazamiento de impuestos, entre otros, y nos explica cómo debemos actuar.

En consecuencia de la situación actual que vive el país debido al coronavirus (Covid-19) y la expansión internacional del mismo; su impacto en todo tipo de empresas y sectores está generando que sean muchas, las empresas que están comunicando a sus trabajadores el despido alegando para esto el impacto económico que ha desencadenado la disminución de la actividad, ó directamente la parálisis de la misma. Así como también se han visto postergados los contratos temporales de aquellos empleadores que tenían su renovación próximamente.

Pero no son solo los empleados quienes se han visto afectados, esta situación a generado miles de dudas, Madrid ha decretado el cierre de todos los establecimientos que no sean farmacias o supermercados. Eso significa qué hosteleros, comerciantes y otros autónomos se verán de la noche a la mañana sin ingresos, “Crisis del coronavirus” le llaman algunos, las empresas están comenzando a recurrir a los ERTE´s ó despidos temporales como

mecanismo legal para hacer frente a las medidas aplicadas para contener la enfermedad.

Los sindicatos han pedido que los trabajadores afectados por despidos temporales o suspensiones de contrato «por causa de fuerza mayor» debido al coronavirus reciban una retribución del 100% conforme a su base reguladora. Además solicitan que, aunque no tengan derecho a paro, puedan disfrutar de prestación por desempleo, y que además esta prestación no le compute o les cuente para el futuro, aunque aún no hay nada concreto el gobierno se encuentra diseñando un “Plan de choque económico para contrarrestar todos estos acontecimientos.

Por nuestra parte desde Perea Abogados de la mano de nuestro laboralista experto, ponemos a vuestra disposición nuestro manual con tips acerca de cuáles son nuestros derechos ante estas situaciones y cómo actuar frente a ellas.

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Compraventa de inmuebles sujetos a la legislación matrimonial extranjera.

12 marzo 2020

Autor Perea Abogados

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Categorias: Articulos, Blog, Derecho hipotecario

Cuando las personas que han contraído matrimonio conforme a la legislación extranjera, es importante determinar cuál es el régimen económico aplicable antes de la adquisición o venta de un bien, con el fin de que la misma tenga validez frente a terceros.

Es necesario precisar, antes que nada si se está en presencia de un régimen de separación de bienes, comunidad de gananciales, participación en ganancias, etc, así como también estar en conocimiento si existen acuerdos previos al matrimonio que hagan variar la norma supletoria aplicable.

Nueva Legislación de la Unión Europea.

Desde el 29 de enero del año 2019, todos los matrimonios que se celebren les será aplicado el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por medio del cual se establece la legislación aplicable para los regímenes económicos de matrimonios extranjeros.

Por otra parte, cuando los matrimonios hayan suscritos acuerdos previos o capitulaciones matrimoniales, la ley a aplicar será en el siguiente orden:

El domicilio común y habitual de los cónyuges que tengan luego del matrimonio.
De no tener domicilio común, la normativa a aplicar será la de la nacionalidad común al momento de celebrarse el matrimonio.
En los casos donde no sea posible ninguno de los supuestos anteriores, se aplicará la ley del Estado en el cual los cónyuges hayan tenido una relación más cercana, para lo cual se deberá tener en cuenta todas las circunstancias.

Forma de proceder del Notario y Registrador.

En España, al momento de realizar una compra venta, es importante determinar como ya hemos dicho, el régimen jurídico aplicable. En ese sentido, tanto el Notario como Registrador, aun cuando desconozcan el contenido de la legislación extranjera, tendrán que dejar constancia en las escrituras, cuál es la legislación aplicable con relación al patrimonio de los cónyuges.

En tal sentido, deberán considerar lo siguiente:

En los casos donde los cónyuges adquieren con la misma nacionalidad de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera y que no sea similar a la separación de bienes, el Notario y Registrador observarán:
El Notario dejará constancia de que los bienes se adquieren de acuerdo al régimen matrimonial del país de los cónyuges.
Es importante que el Notario deje expresa constancia de la legislación extranjera que aplica para el caso en concreto, y de ser posible del régimen matrimonial que se tiene que aplicar.
Es menester que el Registrador asiente el régimen matrimonial de acuerdo a la nacionalidad común de los cónyuges.
Importante también que al momento de la inscripción, el Registrador exprese cuál es el régimen matrimonial extranjero que se debe aplicar, si así tuviere el conocimiento o de alguna forma se encuentre a la vista conforme a la legislación extranjera.
Para los cónyuges que adquieran con su nacionalidad común de conformidad con la legislación extranjera, cuyo régimen económico sea la separación de bienes, el Registrador y Notario tendrán que observar y reflejar, además de lo señalado en el punto anterior, la cantidad de cuotas que cada cónyuge adquirirá.
Si los cónyuges con nacionalidad distinta adquieren de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera, el Registrador y Notario procederán de la siguiente manera:
Al no existir nacionalidad en común de los cónyuges, es imposible para el Notario dejar constancia del régimen matrimonial con el cual adquieren, es el de la nacionalidad que cada uno ostenta.
De suma importancia que el Notario indique cuál será la legislación extranjera a aplicar.
En igual sentido, el Registrador deberá inscribir el régimen matrimonial conforme a la ley extranjera aplicable, de acuerdo a lo indicado por el Notario.
Para evitar cualquier inconveniente a futuro, es importante que el Registrador especifique el régimen de la legislación extranjera aplicable, bien porque lo tenga a la vista o por el conocimiento que pueda tener acerca del mismo en razón de los cónyuges.
En los supuestos donde los cónyuges están sujetos a un régimen convencional extranjero, será importante que:
El Notario al momento de autenticar, indique el referido régimen.
El registrador asiente su registro de acuerdo al régimen convencional señalado.
Para el caso especial de los bienes adquiridos mortis causa por alguno de los cónyuges que se encuentre sujeto a legislación extranjera, se deberá expresar igualmente el régimen matrimonial aplicable.

¿Cuándo no es necesario especificar la legislación extranjera aplicable?

No será necesario especificarlo en los siguientes casos:

Los bienes que sean inscritos conforme a lo previsto en el artículo 42 del Reglamento Hipotecario, en los actos de disposiciones voluntarias.

Aquellos actos de disposición por extranjeros solteros que mantiene su estado civil, aún cuando tenga una relación de hecho.

En los actos de disposición por extranjeros solteros, cuyo estado civil es casado, en estos casos puede dar lugar al consentimiento del cónyuge según las circunstancias.

Actos de disposición por ejecución forzosa de hipoteca.

Los actos de disposición por anotación forzosa de embargo.

ACREEDOR: Cómo cobrar paso a paso

9 marzo 2020

Autor Perea Abogados

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Categorias: Articulos, Blog, Deudas, insolvencia, concurso de acreedores

Obviamente, a nadie le gusta cargar con deudas; sin embargo, sucede que, en muchos casos, el deudor se encuentra en una situación de incapacidad de pago por falta de recursos económicos; lo que le impide cumplir con las obligaciones adquiridas con ese acreedor, por lo que éste se ve en la necesidad de recurrir por la vía judicial o extrajudicial establecidas en la Legislación Española para el cobro de sus acreencias.

¿Quiénes son los acreedores?

Se denomina acreedor a toda persona natural o jurídica, que tenga la acción, el derecho a solicitar o reclamar el pago de alguna deuda, en virtud del vínculo crediticio, independientemente de su naturaleza, entre el acreedor y el deudor. En otras palabras, el acreedor es quien transfiere su dinero, generalmente de buena fe al deudor, para que éste en las condiciones estipuladas entre sí, lo devuelva a quien se lo otorgó.

¿Puede siempre el acreedor cobrar sus acreencias?

Existen tres supuestos en los cuales el acreedor no podrá cobrar su acreencia

1.- Extinción de la obligación de pago: En este sentido, la Legislación Española, contempla la figura de la prescripción de la deuda, lo cual consiste en que pasado un determinado tiempo la deuda se extingue, aunque no haya sido pagada, de acuerdo a los períodos de prescripción establecido para cada tipo de deuda.

Esta figura no debe confundirse con la de caducidad; ya que en la prescripción se puede interrumpir el plazo de tiempo que queda hasta la extinción del derecho del acreedor a reclamar el pago de la deuda, pero en la caducidad no; por cuanto el plazo de caducidad no se puede parar de ninguna manera.

Si no se ejercita la acción a la que se tiene derecho dentro del plazo de caducidad, el derecho a llevar a cabo esa acción se extingue. Importante señalar que, la prescripción debe ser alegada por el deudor, ya que no puede ser apreciada de oficio por el órgano jurisdiccional. En consecuencia, si el deudor no la alega, la acción del acreedor para reclamar el pago de la deuda será totalmente válida.

Por otro lado, si el deudor, se siente moralmente obligado a hacer el pago, podrá efectuar el pago, pasado el período de prescripción, aunque no esté obligado legalmente.

No obstante, la jurisprudencia de los Tribunales Españoles, es constante en la afirmación del criterio restrictivo con que ha de ser interpretada ésta modalidad de extinción de las obligaciones.

2.- Remisión de la deuda: Otro caso en que el acreedor no puede cobrar su acreencia, es cuando el mismo manifiesta su voluntad de renunciar, total o parcialmente, a su derecho de crédito, es decir, a cobrar la deuda, denominado jurídicamente condonación de la deuda.

3.- Concurso de acreedores conforme a la Ley de Segundas Oportunidades: Como su propio nombre indica esta ley, también conocida como beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho, perdona las deudas cuando el obligado no puede asumir el pago, atendiendo a las circunstancias de ese deudor; produciéndose así, un cambio de paradigma, con estas modificaciones legislativas, que evidentemente benefician a los deudores, evitándoles sufrir un fracaso económico y permitiéndoles iniciar de cero.

¿En un concurso de acreedores quién puede no cobrar su acreencia?

Desde la perspectiva más general, cuando concurren varios acreedores, ante un deudor, los cuales se encuentran en igualdad, de acuerdo al Principio General de Derecho, denominado ¨conditio creditorum´, se llaman para que integren la Masa Pasiva del Concurso, buscando satisfacer la mayor parte de las acreencias, en el menor tiempo posible; lo cual no resulta de manera absoluta, por estar sometido a ciertas limitaciones.

De allí, que se presentaran ocasiones en las que el acreedor, se verá imposibilitado para hacer efectivo el cobre de sus acreencias, al no activar los mecanismos de cobro oportunamente, o por otras circunstancias contenidas en la normativa legal correspondiente.

Es así como en un concurso de acreedores, los últimos en cobrar son aquellos que correspondan a los créditos ordinarios y subordinados. Para el caso de los acreedores por créditos ordinarios, lo que en su mayoría son los proveedores habituales de la empresa serán los que tengan mayor dificultad para cobrar la acreencia, por cuanto no suelen ejercer garantía hipotecaria ni pignoraticia sobre sus operaciones comerciales, al contrario de lo que habitualmente hacen los bancos y entidades financieras.

Con relación a los acreedores de créditos subordinados cuyas acreencias abarcan desde las multas, sanciones, deudas con socios, intereses de créditos e incluso las deudas cuya comunicación se ha producido fuera del plazo designado por el administrador concursal suelen ser los que nunca cobran por no alcanzar la liquidez de la masa concursal.

Todas estas figuras o instrumentos jurídicos representan para los acreedores situaciones que pueden impedir materializar la recuperación de sus acreencias, por inacción en su gestión de cobranza o porque así lo estipule la Ley.

10 Ventajas de contar con un Abogado inmobiliario

5 marzo 2020

Autor Perea Abogados

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Categorias: Articulos, Blog, Cláusulas suelo, Derecho hipotecario, Noticias

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece, ya que no solo estamos frente a la dificultad de encontrar la que sea perfecta y adecuada sino que también implica tener la financiación que se ajuste al presupuesto del comprador o arrendador, según corresponda.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras, la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general, el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien. Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos.

Sabiendo esto te compartimos 10 de los beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
Contar con la legalidad de la operación.
Mejoras en el precio del bien.
Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.