Invertir en tiempos de crisis puede ser una gran idea

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

  • Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
  • Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
  • Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

  • Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
  • Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

  • Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
  • Residentes de la UE: 19% del valor anterior
  • No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio
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Moratoria Hipotecaria |NOVEDADES

Recientemente el gobierno español ha dictado un paquete de medidas entre las cuales se encuentran algunas novedades en materia de moratorias hipotecarias; todo ello con el fin de flexibilizar las obligaciones contraídas en el marco del estado de alarma por el COVID19.

En tal sentido, con la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, además de las hipotecas por la adquisición de una vivienda habitacional, podrán solicitar la moratoria hipotecaria los empresarios y  profesionales cuyo inmueble hipotecado esté destinado a su actividad económica empresarial y que sus ingresos se hayan disminuido en por lo menos un 40%.

Lo anterior será igualmente aplicable para aquellos deudores hipotecarios cuya vivienda se encuentre alquilada, y en virtud de las medidas, haya tenido que dejar de percibir el canon de arrendamiento a partir de la entrada en vigencia del estado de alarma.

Por su parte, las entidades financieras estarán otorgando un aplazamiento de hasta 12 meses en el pago de las hipotecas a aquellas personas que sin lugar a dudas han visto disminuido sus ingresos dada la situación fáctica, siempre que no entren dentro de los parámetros de las medidas dictadas por el Gobierno español o como una forma de integrarla a las mismas.

Dada las condiciones que anteceden, profundizaremos un poco más acerca de las nuevas medidas de moratorias hipotecarias con el fin de ponderar los pros y contras que tendrán aquellos que las soliciten, así como los requerimientos previos con los cuales debe cumplir.

Parámetros con los que se deben cumplir para invocar la moratoria hipotecaria.

Como yo sabemos, las moratorias hipotecarias permitirán la ampliación de los plazos con los respectivos ajustes técnicos financieros que permitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor hipotecario de una manera más flexible, teniendo en cuenta el estado de la alarma. No obstante a ello, existen algunos parámetros con los cuales se deben cumplir para poder invocar tal beneficio.

En primer lugar, la vulnerabilidad de su situación económica condicionada por el conjunto de las situaciones fácticas establecidas en el Real Decreto-ley 8/2020, de fecha 17 de marzo, las cuales son:

  1. Que el deudor hipotecario vea mermado sus ingresos de forma sustancial, bien por el desempleo del que ha sido objeto o en el caso de empresarios y/o profesionales, no perciban rentas de por lo menos un 40%.
  • Que el núcleo familiar, compuesto por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda; no superen sus ingresos, en el mes anterior a la solicitud,  hasta tres veces al indicador público de Renta de Efectos Múltiples mensual.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria se haya alterado significativamente las circunstancias económicas del grupo familiar y el 35% de sus ingresos netos sea para cubrir los gastos y suministros básicos además de la cuota hipotecaria.

En segundo lugar, tendrá que acreditarse la condición de vulnerabilidad, para lo cual deberá consignar los siguientes documentos:

  1. Si está desempleado, deberá consignarse un certificado donde se evidencie la cantidad mensual que recibe por concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, el cual debe ser expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • En aquellos supuestos donde los trabajadores lo hacen por cuenta propia, tendrán que acreditar su situación por medio del certificado que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u organismo competente de la Comunidad Autónoma, en la cual se evidencia la declaración del cese de su actividad económica.
  • Para determinar los ingresos de la unidad familiar y acreditar el mismo se tendrá que presentar: documento acreditativo de pareja de hecho o libro de familia; certificado de empadronamiento emitido con al menos 6 meses antes; la declaración de discapacidad para realizar cualquier actividad laboral que permita generar ingresos.
  • Para acreditar la titularidad de los bienes, tendrá que presentar: una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que conforman la unidad familiar; así como las escrituras de compraventa de la vivienda habitual o del inmueble que esté destinado a la actividad económica con la correspondiente concesión del crédito hipotecario. En los casos de las viviendas que están en alquiler, deberá presentar adicionalmente el contrato de arrendamiento correspondiente.
  • Una declaración de compromiso obligándose al cumplimiento de los requisitos exigidos para ser considerado como persona vulnerable conforme al Real Decreto-ley.

Cabe resaltar que las anteriores medidas serán de igual aplicación para aquellos fiadores o avalistas del deudor principal con relación a su vivienda habitual, para lo cual deberá cumplir con los mismos requisitos y en igualdad de condiciones.

Medidas alternativas para la solicitud de moratorias hipotecarias.

Tal y como lo indicamos al inicio, las entidades financieras han ofrecido algunas medias alternativas para aquellas personas que no cumplan con los parámetros previstos por el gobierno español o que quieran usarla como complemento a las mismas, permitiéndoseles flexibilizar el pago de sus obligaciones por préstamos hipotecarios. En tal sentido tenemos:

  • Aplazamiento de hipotecas: la cual será concedida por la entidad financiera en el marco del COVID19 a aquellas personas que lo soliciten por encontrarse afectados económicamente. Para ello cada banco analizará la solicitud presentada por el interesado pudiendo ofrecer las alternativas de sus productos financieros para lograr el objetivo. El aplazamiento durará hasta 12 meses, donde no se abonará al capital pero si se cancelarán los intereses que generen reduciendo de forma considerable las cuotas.
  • Ampliación del plazo de amortización: En estos casos se deberá realizar un cambio en las condiciones de pago de la hipoteca que fueron plasmadas inicialmente en el contrato, donde se refleje la ampliación del pago de las cuotas y por ende, el incremento de los intereses pagaderos al banco, razón por la cual tendrá que cubrirse igualmente los gastos por derechos de notaria y registro así como la comisión del banco correspondiente.

Es importante entonces ponderar aquellos beneficios que realmente tiene para el deudor hipotecario al acogerse a alguna de las novedosas medidas de moratoria hipotecaria, ya que no solo le afectará sustancialmente en su patrimonio a futuro, sino que también el uso inadecuado de tales medidas le hacen responsable de los daños y perjuicios que se produzcan así como las demás que dieren a lugar por la mala fe del deudor hipotecario al querer presumir de alguna vulnerabilidad que no es tal.

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10 Ventajas de contar con un Abogado inmobiliario

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece, ya que no solo estamos frente a la dificultad de encontrar la que sea perfecta y adecuada sino que también implica tener la financiación que se ajuste al presupuesto del comprador o arrendador, según corresponda.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras,  la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general,  el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y  la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien. Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos. 

Sabiendo esto te compartimos 10 de los  beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

  1. Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
  2. Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
  3. Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
  4. Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
  5. Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
  6. Contar con la legalidad de la operación.
  7. Mejoras en el precio del bien.
  8. Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
  9. Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
  10. Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.

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¡Entregar la casa al banco cancela la hipoteca, …o no!

Audiencia de Navarra

Desde el año 2008, España se ve inmersa en lo que se ha venido conociendo como crisis financiera, situación económica producida por una alta cantidad de impagos de hipotecas, entre otros, que trae consigo una serie de consecuencias, entre las cuales, destaca el hecho de que las viviendas de miles de personas se vean sujetas a procedimientos de ejecución hipotecaria.

Una de las causas de la crisis financiera ha sido la política llevada a cabo por las entidades financieras, basada en préstamos a tipo variable que fluctúan, lo cual, unido al hecho de que unos tipos de interés muy bajos, y unas condiciones muy laxas para la concesión de los préstamos hipotecarios, permitían el acceso al crédito a una gran parte de la población, que luego no ha podido hacer frente a los vencimientos mensuales.

Como consecuencia de dicho impagos, las entidades financieras han ejecutado las hipotecas para cobrarse las cantidades pendientes, y ante la falta de pago han adquirido en subasta los bienes hipotecados.

En un procedimiento de ejecución hipotecaria, y raíz de un recurso de apelación, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra ha dictado un Auto de fecha 17 de Diciembre de 2010, el cual ha originado al actual debate en los medios de comunicación y en ciertos sectores jurídicos sobre el sistema hipotecario español.

El origen de este procedimiento es la demanda de ejecución interpuesta por el Banco Bilbao Vizcaya, frente a dos particulares que concertaron un préstamo con garantía hipotecaria por valor de 71.225,79 euros con esta entidad, y que tras no poder hacer frente a los pagos pactados vieron su vivienda sometida posteriormente a subasta. Esta al haberse declarado desierta, el inmueble fue adjudicado al banco por 42.895 euros.

Al no cubrir la adjudicación del bien el total de la deuda, el Banco solicita que se prosiga la ejecución por la cantidad pendiente, petición que fue denegada por un Juzgado de Primera Instancia de fecha 13 de Noviembre de 2009.

La Audiencia Provincial de Navarra confirma dicho Auto, sentenciando que la ejecución sólo ha de proseguir con respecto a las costas y liquidación de intereses pero no con respecto del principal, por entender que éste ha sido ya cubierto con la entrega del inmueble. De este modo, la Audiencia entiende que la valoración de la finca dada por el Banco en la escritura del préstamo y fijada en 75.900 euros, es suficiente para considerar cubierto el principal de la deuda reclamada que como ya dijimos era de 71.225,79 euros. Con este razonamiento, la Audiencia rechaza la posterior tasación que del inmueble llevó a cabo el Banco, que implicaba una disminución del valor de aquél, y con la que la Entidad justificaba la pérdida de valor la finca en el momento de la adjudicación.

La Audiencia expone como razones por las cuales se opone a dicha tasación, el hecho de que esa disminución del valor real del inmueble “se basa en alegaciones como que la realidad del mercado actual ha dado lugar a que no tuviera la finca el valor que en su momento se le adjudicó como tasación” y que la causa principal de ello es “la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias”.

Por ello, y con respecto a la alegación presentada por parte del Banco como base a su demanda y relativa a que, la petición de proseguir la ejecución, no constituye abuso de derecho puesto que la finca adjudicada no cubría la totalidad de la deuda, la Audiencia manifiesta que si bien es verdad que no lo constituye, “moralmente es rechazable” puesto que considera que el Banco intenta continuar con la ejecución basándose en un hecho en el que aunque no de manera directa, él mismo ha sido “protagonista”. Añade además, que “resulta especialmente doloroso que la alegación que justifica su pretensión esté basada en unas circunstancias que han suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas”.

El Auto ha tenido gran trascendencia mediática puesto que pone en duda la actual Ley Hipotecaria Española con respecto al contenido de la misma que permite que aquellas personas que aun habiendo perdido su vivienda en subasta tras no haber podido hacer frente a la hipoteca que tenían suscrita con el Banco, hayan de seguir pagando a éste la deuda pendiente. Y esto es así, porque la actual Ley Hipotecaria contempla no sólo la responsabilidad ilimitada del deudor con respecto al pago de la deuda, sino también la imposibilidad de liquidar el crédito mediante la entrega de su vivienda al Banco, siendo en este punto, donde dicho Auto adquiere su mayor relevancia, puesto que por primera vez un Auto en España admite que dicha entrega salde la deuda hipotecaria pendiente con una entidad financiera, y aunque no sienta jurisprudencia, abre un cauce judicial para todos aquellos particulares que se encuentren en situación similar.

Por ello, desde algunos sectores se pide que haya una reforma de la Ley Hipotecaría desde las Cortes Legislativas.

Tal regulación serviría de base para que casos como éste estuviesen amparados por la Ley, y no se dieran situaciones de contradicción de sentencias como recientemente ha ocurrido con respecto al Auto relatado anteriormente.

Y es que, días después de haberse dictado aquél, la propia Audiencia Provincial de Navarra estimó en su Auto de 28 de Enero de 2011 un recurso interpuesto por el mismo Banco Bilbao Vizcaya que revocaba a su vez un Auto del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N º 2 de Estella, en el que al igual que en el relatado en párrafos anteriores, se impedía la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades reclamadas por el Banco por considerar que el mismo había ya logrado la satisfacción de su crédito mediante la cesión del remanente del bien. La Audiencia en este caso se aparta de la línea argumental seguida por el Auto del 17 de Diciembre de 2010, y considera que el beneficio obtenido por el Banco es fruto de lo dispuesto por el ordenamiento jurídico con el objetivo de la realización de las garantías hipotecarias, por lo que entiende que “no puede estimarse que el acreedor sobrepasa los límites normales del ejercicio del derecho por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y al propio tiempo trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negocial”. De este modo, la Sala considera que el enriquecimiento injusto apreciado por la Juez no ha lugar en este caso, puesto que éste sólo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, sin que pueda la Juez apreciarlo personalmente en supuestos regulados por las normas. En relación a este punto, la Sala manifiesta lo siguiente: “es obvio y así lo ha reconocido siempre esta Sala que no se enriquece injustamente el que obra de acuerdo con la Ley…”

Del mismo modo estima que la Juez asumió en su Auto funciones reservadas al legislador, puesto que al fundamentar el mismo no acató la normativa española del sistema de garantía hipotecaria establecida tanto en el artículo 1911 el Código Civil, “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros” como en el artículo 579 de la LEC, “ si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falta y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

¿Qué os parece el debate surgido en torno al sistema hipotecario español y la figura de la dación en pago como modo de satisfacer la deuda?

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