¡Entregar la casa al banco cancela la hipoteca, …o no!

Audiencia de Navarra

Desde el año 2008, España se ve inmersa en lo que se ha venido conociendo como crisis financiera, situación económica producida por una alta cantidad de impagos de hipotecas, entre otros, que trae consigo una serie de consecuencias, entre las cuales, destaca el hecho de que las viviendas de miles de personas se vean sujetas a procedimientos de ejecución hipotecaria.

Una de las causas de la crisis financiera ha sido la política llevada a cabo por las entidades financieras, basada en préstamos a tipo variable que fluctúan, lo cual, unido al hecho de que unos tipos de interés muy bajos, y unas condiciones muy laxas para la concesión de los préstamos hipotecarios, permitían el acceso al crédito a una gran parte de la población, que luego no ha podido hacer frente a los vencimientos mensuales.

Como consecuencia de dicho impagos, las entidades financieras han ejecutado las hipotecas para cobrarse las cantidades pendientes, y ante la falta de pago han adquirido en subasta los bienes hipotecados.

En un procedimiento de ejecución hipotecaria, y raíz de un recurso de apelación, la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra ha dictado un Auto de fecha 17 de Diciembre de 2010, el cual ha originado al actual debate en los medios de comunicación y en ciertos sectores jurídicos sobre el sistema hipotecario español.

El origen de este procedimiento es la demanda de ejecución interpuesta por el Banco Bilbao Vizcaya, frente a dos particulares que concertaron un préstamo con garantía hipotecaria por valor de 71.225,79 euros con esta entidad, y que tras no poder hacer frente a los pagos pactados vieron su vivienda sometida posteriormente a subasta. Esta al haberse declarado desierta, el inmueble fue adjudicado al banco por 42.895 euros.

Al no cubrir la adjudicación del bien el total de la deuda, el Banco solicita que se prosiga la ejecución por la cantidad pendiente, petición que fue denegada por un Juzgado de Primera Instancia de fecha 13 de Noviembre de 2009.

La Audiencia Provincial de Navarra confirma dicho Auto, sentenciando que la ejecución sólo ha de proseguir con respecto a las costas y liquidación de intereses pero no con respecto del principal, por entender que éste ha sido ya cubierto con la entrega del inmueble. De este modo, la Audiencia entiende que la valoración de la finca dada por el Banco en la escritura del préstamo y fijada en 75.900 euros, es suficiente para considerar cubierto el principal de la deuda reclamada que como ya dijimos era de 71.225,79 euros. Con este razonamiento, la Audiencia rechaza la posterior tasación que del inmueble llevó a cabo el Banco, que implicaba una disminución del valor de aquél, y con la que la Entidad justificaba la pérdida de valor la finca en el momento de la adjudicación.

La Audiencia expone como razones por las cuales se opone a dicha tasación, el hecho de que esa disminución del valor real del inmueble “se basa en alegaciones como que la realidad del mercado actual ha dado lugar a que no tuviera la finca el valor que en su momento se le adjudicó como tasación” y que la causa principal de ello es “la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias”.

Por ello, y con respecto a la alegación presentada por parte del Banco como base a su demanda y relativa a que, la petición de proseguir la ejecución, no constituye abuso de derecho puesto que la finca adjudicada no cubría la totalidad de la deuda, la Audiencia manifiesta que si bien es verdad que no lo constituye, “moralmente es rechazable” puesto que considera que el Banco intenta continuar con la ejecución basándose en un hecho en el que aunque no de manera directa, él mismo ha sido “protagonista”. Añade además, que “resulta especialmente doloroso que la alegación que justifica su pretensión esté basada en unas circunstancias que han suscitado una gran sensibilidad y levantado ampollas”.

El Auto ha tenido gran trascendencia mediática puesto que pone en duda la actual Ley Hipotecaria Española con respecto al contenido de la misma que permite que aquellas personas que aun habiendo perdido su vivienda en subasta tras no haber podido hacer frente a la hipoteca que tenían suscrita con el Banco, hayan de seguir pagando a éste la deuda pendiente. Y esto es así, porque la actual Ley Hipotecaria contempla no sólo la responsabilidad ilimitada del deudor con respecto al pago de la deuda, sino también la imposibilidad de liquidar el crédito mediante la entrega de su vivienda al Banco, siendo en este punto, donde dicho Auto adquiere su mayor relevancia, puesto que por primera vez un Auto en España admite que dicha entrega salde la deuda hipotecaria pendiente con una entidad financiera, y aunque no sienta jurisprudencia, abre un cauce judicial para todos aquellos particulares que se encuentren en situación similar.

Por ello, desde algunos sectores se pide que haya una reforma de la Ley Hipotecaría desde las Cortes Legislativas.

Tal regulación serviría de base para que casos como éste estuviesen amparados por la Ley, y no se dieran situaciones de contradicción de sentencias como recientemente ha ocurrido con respecto al Auto relatado anteriormente.

Y es que, días después de haberse dictado aquél, la propia Audiencia Provincial de Navarra estimó en su Auto de 28 de Enero de 2011 un recurso interpuesto por el mismo Banco Bilbao Vizcaya que revocaba a su vez un Auto del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción N º 2 de Estella, en el que al igual que en el relatado en párrafos anteriores, se impedía la continuación del procedimiento de ejecución por las cantidades reclamadas por el Banco por considerar que el mismo había ya logrado la satisfacción de su crédito mediante la cesión del remanente del bien. La Audiencia en este caso se aparta de la línea argumental seguida por el Auto del 17 de Diciembre de 2010, y considera que el beneficio obtenido por el Banco es fruto de lo dispuesto por el ordenamiento jurídico con el objetivo de la realización de las garantías hipotecarias, por lo que entiende que “no puede estimarse que el acreedor sobrepasa los límites normales del ejercicio del derecho por el hecho de que no renuncie a resarcirse del total de su crédito y al propio tiempo trate de obtener del bien adjudicado ventajas económicas admisibles en el tráfico negocial”. De este modo, la Sala considera que el enriquecimiento injusto apreciado por la Juez no ha lugar en este caso, puesto que éste sólo puede entrar en juego en defecto de previsión normativa, sin que pueda la Juez apreciarlo personalmente en supuestos regulados por las normas. En relación a este punto, la Sala manifiesta lo siguiente: “es obvio y así lo ha reconocido siempre esta Sala que no se enriquece injustamente el que obra de acuerdo con la Ley…”

Del mismo modo estima que la Juez asumió en su Auto funciones reservadas al legislador, puesto que al fundamentar el mismo no acató la normativa española del sistema de garantía hipotecaria establecida tanto en el artículo 1911 el Código Civil, “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros” como en el artículo 579 de la LEC, “ si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falta y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución”.

¿Qué os parece el debate surgido en torno al sistema hipotecario español y la figura de la dación en pago como modo de satisfacer la deuda?

3 Commentarios

  1. Yo creo que la dación en pago es algo muy bonito en teoría y mucho más cuestionable en la práctica. Por una parte no parece muy ético ya que supone el «si gano, gano yo, si pierdo, pierdes tú». Un préstamo hipotecario es un préstamo de dinero para realizar una inversión. Si la inversión va mal, lo correcto es que el que inversor sea el que pierda, no el que le dejó el dinero para hacer el negocio.

    Por otra parte, si se implantara esta condición, los bancos realizarían muchas menos hipotecas, con lo que la economía tendría menos vigor.

    Cada persona ha de hacerse completamente responsable de su vida y de sus decisiones. Cuanto más responsable te sientes de lo que te pasa, más control tienes de tu existencia y más libre eres. La responsabilidad es un concepto profundo que hay que ir interiorizando más y más con el tiempo.

    Antoni Valls – Reformas integrales de calidad.

  2. Hola a todos,

    Los razonamientos jurídicos del Auto de 17 de diciembre de 2010 son, en principio y a mi modo de parecer, un poco endebles puesto que son un ataque directo a la rígida Ley Hipotecaria y a su interpretación jurisprudencial. Sin embargo, tal vez, habria que tener en consideración, por parte de los Tribunales, que la adjudicación del bien a la entidad bancaria, por muy legítima que sea, va a producir un beneficio económico al banco, ya sea mediante su venta, alquiler o a través de otro negocio jurídico, que podría traerse al proceso hipotecario a través del analisis de un perito judicial que estimase cual será el beneficio estimado que obtendrá el banco con la propiedad del bien subastado. Así pues, una vez se tenga dicho informe, realizado, obviamente, con un cierto margen de error, el Juez deberá tenerlo en cuenta por si estima conveniente compensarlo con el importe de la deuda.

    Por otra parte, en relación a lo dicho por Antoni Valls, habria que preguntarse ¿El préstamo hipotecario no es una inversión por parte de la entidad bancaria y la misma, como tal, no debería correr un riesgo?.

    Lo anterior es una idea que someto a vuestra consideración dentro de este magnífico blog que me he encontrado.

    Un saludo a todos y feliz año

    Javier Reguera

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