Aplazamiento del pago de alquiler de tu local comercial

Un gran número de autónomos se han visto en la obligación de suspender la actividad económica o a la reducción de la misma, producto del confinamiento, el cual fue adoptado como una de  las medidas dictadas por el Gobierno Español, para hacer frente al COVID-19. Por consiguiente, puede dar lugar a la incapacidad financiera que permita hacer frente a las obligaciones arrendaticias de locales comerciales donde funcionaba su actividad comercial.

Así pues, muchos autónomos se han visto en la obligación de cerrar de forma temporal sus locales comerciales, no pudiendo atender el pago del alquiler entre otras obligaciones que se generan como consecuencia de la actividad económica, como es el caso de los restaurantes, peluquerías, bares, comercios pequeños, entre otros.

De allí pues, que el Estado español por medio del Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, con el objeto de minimizar las circunstancias que puedan agravar aún más la economía de autónomos y de las pequeñas y medianas empresas, adopta un conjunto de medidas entre las cuales se encuentra el aplazamiento de pago de alquiler de locales comerciales, con fines distintos a la vivienda, lo cual consiste en una moratoria de pago.

¿De qué manera se logra el aplazamiento del pago?

Como ya se indicó, es una medida únicamente para aquellos autónomos que desarrollen una actividad comercial en un local que no sea destinado a vivienda, por tanto podrán acceder al beneficio de esta medida, siempre que logren un acuerdo con el arrendador para un aplazamiento temporal en el pago del canon de arrendamiento, que también puede consistir en una rebaja del mismo.

Ahora bien, en el caso de que no se logre una negociación entre las partes para el aplazamiento de pagos de alquiler, nos encontramos entonces ante dos supuestos a tener en cuenta para acceder a la moratoria de pago:

  • En primer lugar, si es alguien que tiene gran cantidad de locales arrendados, la moratoria se ejecutará automáticamente afectando el período de tiempo que se encuentre vigente el Decreto de estado de alarma y sus correspondientes prórrogas. En ese sentido, las mensualidades siguientes, serán prorrogables de una en una, cuando el plazo no sea suficiente por el impacto del COVID-19 en la actividad comercial.

Importante destacar que, estas moratorias no producen ningún tipo de penalización ni tampoco genera interés alguno, sino desde la siguiente mensualidad de alquiler fraccionado en cuotas por un plazo de dos años, contados a partir del momento en que se supere la situación fáctica.

  • En segundo lugar, si es un propietario con tenencia individual de un local comercial, pueden acordar las partes la fijación de una garantía como la fianza para el pago parcial o total del canon  de arrendamiento.

Requisitos

Para el planteamiento de las moratorias en el pago de alquileres de locales comerciales los Autónomos deberán acreditar los siguientes requisitos:

  • Encontrarse registrado y dado de alta en el Régimen Especial de Seguridad Social, durante la fecha en que se decretó el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
  • Suspensión de su actividad comercial en razón de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
  • Si su actividad comercial no fue del todo suspendida, deberá demostrar la reducción de la facturación de al menos un 75% de sus ingresos, desde el mes anterior a la fecha en que se solicite la moratoria de pago de alquiler, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Presentar los Libros contables o certificados de la Administración Tributaria o el Órgano competente, según corresponda, en la que se evidencie la información suministrada.

Como ya se indicó, la moratoria en el pago de alquiler de locales comerciales solicitado por un Autónomo, no será obligatoria la aceptación por parte del arrendador cuando éste posea menos de 10 inmuebles alquilados, en caso contrario, el aplazamiento opera de forma automática, debiendo aceptar obligatoriamente la solicitud planteada para el aplazamiento del pago de alquiler de local comercial. A todo evento, aún cuando las partes logren un acuerdo para modificar las cláusulas en que realizaron el contrato de arrendamiento en la que establezcan las formas de pago a consecuencia de esta moratoria especial, producto de las medidas adoptadas por el Gobierno Español, siempre será recomendable contratar los servicios de un abogado especialista para la redacción del documento conforme a los acuerdos y sus efectos a futuro.

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Traspaso de negocios | Paso a paso

El traspaso de negocios es una de las figuras Jurídicas más utilizadas en la actualidad  en España, el traspaso de negocio supone una operación que genera menos riesgos para el inversionista, ya que es un negocio que tiene su capacidad financiera previamente comprobada.

El traspaso de negocios, como bien lo dice su nombre, consiste en realizar un negocio jurídico traslativo de propiedad, es decir, el propietario traspasa al comprador (inversionista) los derechos y obligaciones que le asisten sobre su empresa por medio de un documento, que deberá preferiblemente ser notariado y previa cancelación de un monto oneroso”.

Debemos destacar, que es de suma importancia el análisis previo del estado actual del negocio, es necesario analizar los libros contables y estado financiero, la masa de trabajadores, la situación jurídica del local donde funciona la empresa (si es propio o si es rentado) y además se debe dar notificación al registro mercantil.

Un factor muy importante, a los fines de evitar inconvenientes más adelante es contar con la asesoría jurídica de abogados conocedores en la materia, que puedan interpretar y analizar la documentación presentada y prever cualquier tipo de riesgo que pudiese presentarse durante y después de finalizado el negocio.

¿Qué aspectos deben ser tomados en cuenta a la hora de pensar en comprar un negocio?

Existen una serie de aspectos a analizar para el perfeccionamiento de la compra-venta de empresas, estos factores entre otros serán:

Análisis de la Licencia:

Es menester importante hacer una verificación de la licencia, si efectivamente está en funcionamiento, si es la licencia que nos permitirá echar a andar el negocio y sobre todo, realizar el traspaso de la misma, evitando de esa manera que el anterior propietario continúe apareciendo como titular de la misma.

Fijar un precio:

Como todo negocio, va acompañado de una contraprestación pecuniaria, tanto vendedor como el comprador deber acordar un precio definitivo, así como sus formas de pago.

Dar notificación al Registro Mercantil:

Una vez fijado el precio y realizado el cambio de titular de la licencia, s debe realizar la inscripción ante el Registro Mercantil.

Solicitar la cesión del nombre comercial:

Aquí entramos en materia de propiedad intelectual, puesto que no podemos hacer uso de un nombre comercial del cual no tengamos derechos atribuidos.

Dar el alta en autónomos:

Esto solo será necesario si es primera vez que se incursiona en el mundo del emprendimiento y los negocios.

Verificar la situación Jurídica del Local Comercial:

Si es un local arrendado por el propietario actual de deberá verificar si efectivamente el contrato de arrendamiento prevé una clausula donde se permite ceder el arrendamiento, en el caso de que exista una clausula prohibitiva de cesión total o parcial, deberá ponerse en comunicación con el propietario actual del local a fines de solventar la situación.

Ahora bien, supongamos que el propietario del negocio es también propietario del local, en ese caso ambas partes deberán llegar a un arreglo para perfeccionar un contrato de arrendamiento sobre el local, adicional al negocio de compra venta del negocio.

Además deberá:

  • Conocer la plantilla de trabajadores y subrogarse como nuevo patrono;
  • Subrogarse en los contratos mercantiles de distribución, publicidad, delivery, entre otros, eso si se quiere continuar el negocio en la misma forma que se venía llevando.
  • Poner al día Hacienda con todo el tema de los impuestos derivados de la transacción y los que se continuaran pagando, en pro de la diligencia debida.
  • Las demás que se crean convenientes para echar a andar el negocio: notificar a instituciones bancarias y de préstamo, remodelar y adecuar el negocio, invertir en publicidad.

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Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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Nuevas medidas de ayudas para los autónomos

Una de las mayores desventajas que se tiene al ser autónomos son las distintas situaciones que se generan al culminar la actividad laboral, ya que a diferencia de los trabajadores que están adscritos a un régimen general no pueden acogerse a un “paro”. No obstante, cuentan con un sistema de protección conocido también como el paro de autónomos, el cual les permite cierta estabilidad.

Así se ha verificado, de la prestación que en la actualidad perciben los autónomos afectados por las medidas dictadas en el marco del COVID19,  al tener que cerrar sus negocios o incluso dejar de percibir hayan dejado de percibir ingresos igual o superior al 75%.

Tipos de ayudas para autónomos en el COVID19.

Además de la remuneración indicada, otras ayudas para autónomos consideradas por el Gobierno español, en el Decreto Ley dictado para minimizar los efectos negativos de la Pandemia, son:

  • Aplazar impuestos hasta los 6 meses para los pagos de IVA y el del IRPF.
  • Cambio del régimen de tributación estimada a tributación directa, por lo cual podrán realizar el pago de los tributos que corresponden a la cantidad exacta que perciben y no sobre una estimación.
  • Moratoria de pago de la cuota sin intereses para los pagos de Seguridad Social.
  • Aplazamiento para el reembolso en los casos de deudas con la Secretaría General de Industrias, adaptando los tiempos para el pago siempre que se realice de forma voluntaria.
  • Créditos ICO, para aquellos autónomos del sector turístico, que les permitirá  mayor liquidez  para cumplir con las obligaciones económicas.
  • Bono social eléctrico, donde se les otorgará un descuento que puede ser de un 25% o más, si fuere el caso de que el autónomo tenga en su núcleo familiar algún discapacitado, dependiente o si es una familia numerosa.

 En este propósito, analizaremos el alcance que tienen estas medidas dentro de la nueva prórroga otorgada por el Gobierno español, a sabiendas de las dudas y preguntas que muchos autónomos puedan tener con relación a su situación actual.

Nuevas medidas para las ayudas a los autónomos.

En la actualidad, han surgido algunas modificaciones a las ayudas para autónomos luego de la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 24/2020, de 26 de junio, mediante el cual se establecen nuevas medidas tras la prórroga de los ERTE y cese de la actividad.

Podríamos resumir a continuación, las ayudas que estarán vigentes desde el 1° de julio y hasta el 30 de septiembre del presente año por cese de actividad:

1.- El pago de las cuotas de autónomos por seguridad social, las cuales estaban exoneradas hasta el 30 de junio, podrán extenderse hasta el mes de julio; y a partir del mes de agosto se pagará el 50% y un 25% en el mes de septiembre.

2.- Podrán acogerse igualmente los autónomos que a partir de la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 24/2020,  tengan un cese de su actividad, siempre que puedan acreditar una caída en la facturación de hasta un 75% durante los meses de Julio a Septiembre del presente año, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.  

3.- Los autónomos por temporadas, tendrán acceso a una prestación del 70% calculada sobre la base del RETA, por un período de cuatro meses, cuando la hayan solicitado dentro de los 15 días del mes de julio; fuera de este lapso, el derecho a la prestación nacerá el día siguiente de realizada la solicitud.

Requisitos para los autónomos de temporada para recibir la prestación.

            Los requisitos que deben cumplir los autónomos fijos o discontinuos para el acceso a la prestación son los siguientes:

  • Darse de alta en Seguridad Social, aún cuando no tenga la obligación de cotizar.
  • Estar de alta en el RETA, por cinco meses en el período comprendidos entre marzo y octubre de los años 2018 y 2019.
  • Haber estado sin actividad comercial y sin estar de alta o asimilado, en os meses de marzo-junio 2020.
  • Estar solvente con los pagos a la Seguridad Social, en caso contrario deberá realizar los pagos en un plazo de 30 días.
  • Tener ingresos menores a 23.275 euros durante el año 2020.
  • No haber recibido durante los meses de enero a junio de 2020, alguna prestación por parte del Sistema de seguridad Social, salvo que la misma fuere compatible con la actividad económica del autónomo.

Cumplido con los requisitos, se puede realizar la solicitud de la prestación a partir del 1 de julio y hasta el día 15 por ante la entidad gestora correspondiente.

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ERTE y Vacaciones ¿Se verán estas afectadas?

Con el inicio de la desescalada que coincide con las fechas próximas a las vacaciones de verano, muchas son las interrogantes que se plantean los empleados y sus empleadores luego de que se han acogido al ERTE, para el disfrute de los días de descanso, en especial porque los días no laborados, no generan derechos para tales fines.

De modo que, las vacaciones de los empleados se verán afectada en formas distintas según sea su relación laboral; es decir, bien porque se trate de un expediente de contrato o de reducción de la jornada laboral o incluso porque los días de descanso hayan coincidido con el ERTE. 

Formas en las que el ERTE modifica las vacaciones de los empleados.

Como ya indicamos, dependiendo la relación laboral que exista entre el empleado y su empleador serán afectadas las vacaciones a consecuencia del ERTE. Las formas en qué esto puede ocurrir son:

  • Suspensión de contrato: en estos casos el empleado no se le generará el derecho a las vacaciones, viéndose reducido los días de descanso que le corresponden durante el año en proporción a los días de suspensión.

Cabe señalar, que la norma establecida en el Estatuto del Trabajador, específicamente en su artículo 38, contempla que los días por vacaciones no pueden ser inferiores a 30 días; es decir, 2,5 días al mes en aquellos casos donde un convenio colectivo no establezca algo diferente.

Ahora bien, en el presente supuesto, el empleado se verá afectado en sus vacaciones por el ERTE cuando por ejemplo su inclusión haya sido desde el día 14 de mayo al 14 de junio, se producen 5 días de vacaciones que no serán computables, en consecuencia en el año solo tendrá 25 días naturales de vacaciones a disfrutar.

No obstante, si existen acuerdos previos entre el empleado y el empleador, tal situación puede ser mejorada o modificada.

  • Reducción de Jornada laboral: En este caso particular, los días de descanso no se verán afectados por acogerse al ERTE, con lo cual le corresponderán los mismos días de vacaciones que le hubieren correspondido, aún cuando la jornada laboral de 8 horas se haya reducido a 6.

Sin embargo, el pago correspondiente a su salario si se verá disminuido al igual que el pago que corresponde a sus vacaciones.

A título indicativo, si una persona devenga un salario de 1000 euros brutos al mes, al reducir su jornada laboral en un 50% por tres meses, como consecuencia del ERTE, se tendrá que dividir el salario bruto del mes entre el número total de los meses del año, lo que da como resultado 83, 3 euros.

Del resultado de esa división, se procede a multiplicar por los meses efectivamente trabajados sin reducción de la jornada laboral, lo que da un total de 749, 9 euros por jornada laborable sin reducción.

Ahora bien, los 83, 3 euros de la operación inicial se deben multiplicar por los meses en que la jornada laboral se ha reducido, quedando en un total de 249, 9 euros, que al aplicarse el por 50% menos en virtud de la reducción de la jornada, daría como resultado 124, 95 euros.

Es así, como al sumar la cantidad de 749, 9 euros y 124, 95 euros de las operaciones anteriormente señaladas, se estaría percibiendo un total de 874, 8 euros brutos por concepto del mes de vacaciones; y es de esta manera como el ERTE afecta las vacaciones del empleado en el presente supuesto.

  • Vacaciones y ERTE al mismo tiempo: Es probable que al omento en que se produzca el ERTE, el empleado ya tenga previsto el uso y disfrute de sus vacaciones. En estos casos se debe tener en cuenta que, la regulación no puede ser computada como días de descanso, y en tal sentido, por norma general, el empleador no podría obligar al empleado respetar una programación vacacional acordada con antelación a las medidas adoptadas por el COVID 19.

Ante esta disyuntiva, podrán el empleado y su empleador acordar un nuevo período vacacional o mantener la programación del disfrute de los días de descanso tal y como se tenía previsto, pero dejando de aplicarse el ERTE.

Hay que tener en cuenta, que de llegarse a un acuerdo para disfrutarlas en un nuevo período, las mismas serán más cortas por los motivos ya descritos en el primer supuesto. A todo evento, las fechas a elegir deben ser de consensuadas por el empleado, de no ocurrir así, podrá acceder al sistema de justicia para obtener una decisión final.

En aquellos supuestos donde el ERTE coincida con el disfrute de las vacaciones del empleado, las mismas se interrumpirán pudiendo reanudar su disfrute al finalizar el ERTE o cuando la empresa inicie su actividad.

¿De qué manera el empleador es impactado por el ERTE con respecto a las vacaciones de sus trabajadores?

De acuerdo a los razonamientos anteriores, el impacto que ha producido el COVID19 no solamente ha originado que los empresarios y autónomos se acojan al  ERTE sino que también  la desescalada en las medidas adoptadas por el gobierno español coinciden con las vacaciones de verano.

Por tanto, en el caso de que las vacaciones no pudieran ser disfrutadas durante el año correspondiente por haberse extendido el ERTE, los empleadores tendrán que sacar a sus empleados de forma temporal del expediente para que éstos puedan disfrutar los días de descanso, debiendo cancelar su salario habitual mientras dure el período vacacional.

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