Ampliación Judicial de tu Hipoteca

La Ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.

Para cualquier consulta adicional sobre derecho inmobiliario, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com

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Traspaso de negocios paso a paso

El traspaso de negocios es una de las figuras Jurídicas más utilizadas en la actualidad  en España, el traspaso de negocio supone una operación que genera menos riesgos para el inversionista, ya que es un negocio que tiene su capacidad financiera previamente comprobada.

El traspaso de negocios, como bien lo dice su nombre, consiste en realizar un negocio jurídico traslativo de propiedad, es decir, el propietario traspasa al comprador (inversionista) los derechos y obligaciones que le asisten sobre su empresa por medio de un documento, que deberá preferiblemente ser notariado y previa cancelación de un monto oneroso”.

Debemos destacar, que es de suma importancia el análisis previo del estado actual del negocio, es necesario analizar los libros contables y estado financiero, la masa de trabajadores, la situación jurídica del local donde funciona la empresa (si es propio o si es rentado) y además se debe dar notificación al registro mercantil.

Un factor muy importante, a los fines de evitar inconvenientes más adelante es contar con la asesoría jurídica de abogados conocedores en la materia, que puedan interpretar y analizar la documentación presentada y prever cualquier tipo de riesgo que pudiese presentarse durante y después de finalizado el negocio.

¿Qué aspectos deben ser tomados en cuenta a la hora de pensar en comprar un negocio?

Existen una serie de aspectos a analizar para el perfeccionamiento de la compra-venta de empresas, estos factores entre otros serán:

Análisis de la Licencia:

Es menester importante hacer una verificación de la licencia, si efectivamente está en funcionamiento, si es la licencia que nos permitirá echar a andar el negocio y sobre todo, realizar el traspaso de la misma, evitando de esa manera que el anterior propietario continúe apareciendo como titular de la misma.

Fijar un precio:

Como todo negocio, va acompañado de una contraprestación pecuniaria, tanto vendedor como el comprador deber acordar un precio definitivo, así como sus formas de pago.

Dar notificación al Registro Mercantil:

Una vez fijado el precio y realizado el cambio de titular de la licencia, s debe realizar la inscripción ante el Registro Mercantil.

Solicitar la cesión del nombre comercial:

Aquí entramos en materia de propiedad intelectual, puesto que no podemos hacer uso de un nombre comercial del cual no tengamos derechos atribuidos.

Dar el alta en autónomos:

Esto solo será necesario si es primera vez que se incursiona en el mundo del emprendimiento y los negocios.

Verificar la situación Jurídica del Local Comercial:

Si es un local arrendado por el propietario actual de deberá verificar si efectivamente el contrato de arrendamiento prevé una clausula donde se permite ceder el arrendamiento, en el caso de que exista una clausula prohibitiva de cesión total o parcial, deberá ponerse en comunicación con el propietario actual del local a fines de solventar la situación.

Ahora bien, supongamos que el propietario del negocio es también propietario del local, en ese caso ambas partes deberán llegar a un arreglo para perfeccionar un contrato de arrendamiento sobre el local, adicional al negocio de compra venta del negocio.

Además deberá:

  • Conocer la plantilla de trabajadores y subrogarse como nuevo patrono;
  • Subrogarse en los contratos mercantiles de distribución, publicidad, delivery, entre otros, eso si se quiere continuar el negocio en la misma forma que se venía llevando.
  • Poner al día Hacienda con todo el tema de los impuestos derivados de la transacción y los que se continuaran pagando, en pro de la diligencia debida.
  • Las demás que se crean convenientes para echar a andar el negocio: notificar a instituciones bancarias y de préstamo, remodelar y adecuar el negocio, invertir en publicidad.

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu negocio, ponte en contacto con nosotros.

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La importancia de rodearse de un abogado especialista en Extranjería

Es probable que, llevado por el entusiasmo de radicarte en la bella España, sumado a la accesibilidad que existe con respecto a la información vía online, nos aventuremos a hacer los trámites para obtener la nacionalidad por nuestra cuenta.

Sin embargo, la experiencia nos ha demostrado que esa es una de las opciones menos acertadas posible. La documentación necesaria para tramitar la nacionalidad española no siempre es tan sencilla de conseguir.

Por otra parte, cuando creemos haberlo reunido todo, nos enfrentamos a aquello que jamás hubiéramos imaginado: la fecha de caducidad de los papeles que tanto nos costó conseguir, finalmente nos ha alcanzado y ahora hay que volver a iniciar el trámite desde el punto de partida.

La solución a estos problemas tan engorrosos se encuentra de la mano de un abogado especialista en extranjería. Debido a su conocimiento cabal de las leyes, los trámites nos quedarán realizados en tiempo y forma, con lo que lograremos ahorrar tiempo y, a largo plazo, dinero.

Documentos para solicitar la nacionalidad

El hecho de que sean tan solo cinco los papeles para tramitar la nacionalidad española, nos puede dar una falsa sensación de sencillez que no condice con la realidad.

En primer lugar, no son sencillos de conseguir, ya que cada uno de ellos nos obliga a dirigirnos a diferentes entidades en nuestro país de origen.

Para empeorar la situación, algunos de ellos son muy específicos, por lo que no cuentan con diversas oficinas a lo largo y ancho del país, por lo que nos veremos obligados a dirigirnos a un sitio en particular, el cual no necesariamente nos quedará a la vuelta de la esquina.

A esto debemos sumarle la corta validez con la que cuentan algunos de estos papeles. Por lo tanto, cuando hayamos terminado de reunir todo lo que necesitamos, nos podremos topar con la nada grata sorpresa de que alguno de ellos puede haber expirado, lo que nos llevará a tener que solicitarlo nuevamente.

Los cinco documentos necesarios para solicitar la nacionalidad española son:

  • Partida de nacimiento: se solicita en el registro civil ubicado en la localidad en la que hayas nacido y deberá legalizarse por el Ministerio del Exterior del país de origen.
  • Certificado de antecedentes penales: una vez lo tengas en tu poder, necesitarás legalizarlo mediante la Apostilla de la Haya.
  • Certificado de residencia legal en España: este certificado prueba que te encuentras viviendo de forma legal en España y que lo has estado haciendo de forma continuada en los últimos años.
  • Certificado de empadronamiento: lo expide el ayuntamiento de tu localidad una vez que completes el formulario correspondiente. Ten presente que se demora un promedio de veinte días para entregarlo, lo cual necesitarás coordinar con el resto de la documentación que tiene fecha de vencimiento.
  • Certificado que acredite los medios de vida con los que contamos: ya sea mediante una declaración jurada, una nómina o cualquier otro documento de validez legal, deberemos presentar la prueba de que contamos con los medios para vivir en España.

Ventajas de contar con un abogado experto en extranjería

Disponer de asesoramiento y del apoyo de un abogado experto en extranjería para obtener la nacionalidad española nos reportará los siguientes beneficios:

Saltarnos la burocracia: el trámite de obtención de la nacionalidad está revestido de la más densa y exasperante burocracia. Esto implica tener que ir varias veces a preguntar por el estado de nuestro trámite, repetir la presentación de documentos y, por supuesto, perder mucho tiempo en el medio. En cambio, al contar con un abogado especialista, podremos delegar todos los trámites en él y hacer nuestra vida mientras la nacionalidad que tanto ansiamos va siendo tramitada en nuestro nombre.

Eficiencia y eficacia: los servicios de este profesional harán que nuestro tiempo rinda más al brindarnos resultados de forma más rápida empleando una menor cantidad de recursos.

Cumplimiento de plazos y leyes: otra de las ventajas que ofrece contar con los servicios de un profesional en el área, es que toda la tramitación se hará cumpliendo los plazos estipulados y dentro del marco legal correspondiente.

Un abogado experto en extranjería es un profesional que dedica su vida a hacer la tuya más fácil. Mientras tú te dedicas a lo que verdaderamente importa, tu abogado se asegurará de que puedas seguirlo haciendo en España de forma indefinida.

Esperamos haberte ayudado.

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Novedades y trámites en materia de extranjería para este 2020

Ya han pasado cinco años desde la entrada en vigor del RD 1004/2015, el cual marca las pautas del proceso que permite adquirir la ciudadanía española por residencia, con lo cual se ha abierto la puerta al nuevo procedimiento telemático para la obtención de la nacionalidad. Hoy, cinco años más tarde, siguen suscitándose novedades con respecto a la tramitación y a los requisitos para extranjeros en nuestro país. Te los presentamos a continuación.

¿Tendrá lugar la regularización masiva durante el 2020?

Debido a las acciones de los diferentes gobiernos, tanto del PSOE como del Partido Popular, nos hemos venido acostumbrando a las regularizaciones masivas de los extranjeros que residen en España de forma irregular. Esto ha hecho que las redes estallaran con comentarios y dudas al respecto de si durante el 2020 Pedro Sánchez realizaría otra de estas regularizaciones masivas y así los extranjeros que aún no tuvieran sus permisos para vivir y trabajar los obtuvieran de manera excepcional.

Lamentablemente, la respuesta al respecto es negativa.

La falta de comunicados oficiales o de declaraciones por parte del gobierno al respecto, nos permiten concluir que la regularización de los trámites migratorios deberá seguir estando acompañada por un abogado experto en extranjería, dado que la accesibilidad a los permisos continuará contando con la misma dificultad que hasta el momento.

Resolución de los expedientes presentados por vía telemática

Una de las grandes esperanzas para este 2020 es que la mayoría de las solicitudes de nacionalidad que se han presentado por medio de la plataforma virtual del Ministerio de Justicia, sean finalmente resueltas durante este año. Nos gustaría poder asegurar que todos ellos lo serán, pero creemos que tal hipótesis sería una utopía. El hecho de que aún estén pendientes formularios presentados desde el año 2015 hasta la fecha, sumado a la falta de capital humano para hacer frente a tal demanda y a los excesivos trámites burocráticos que ralentizan el proceso, hacen pensar que el 2020 no será el año en el que todas estas demandas hallen su solución.

Se vislumbran demandas contencioso-administrativas

Existe un estimado de cien mil formularios de obtención de ciudadanía española en el Registro Civil de forma material, es decir, no vía online. El problema continúa siendo la lentitud en el procesamiento de los formularios en su formato físico. Por lo tanto, todos aquellos que se hayan presentado desde el 2015 hasta la fecha por esta vía en los Registros Públicos, terminarán teniendo que ser reclamados en la Audiencia Nacional mediante una interposición de demanda contencioso-administrativa. Todo aquel extranjero que desee una respuesta relativamente rápida a su solicitud de ciudadanía española, tendrá que transitar este camino. Es por ello que contar en el 2020 con la asesoría y el apoyo de un abogado experto en extranjería resulta más importante que nunca.

Se aprobará el Real Decreto de Dispensa

Debido al grado de avance en el que este decreto se encuentra en la actualidad, se deduce que quedará finalmente aprobado en 2020. Una vez en vigencia, algunos extranjeros que deseen solicitar la nacionalidad española podrán verse eximidos de rendir el examen del Cervantes, lo cual dependerá de cada caso y del propósito con el que se solicite la nacionalidad. Es imprescindible no confundir la excepción que el Real Decreto de Dispensa otorgará a ciertos extranjeros con la exención total de los exámenes. En términos generales, toda persona que aspire a la nacionalidad española deberá rendir el examen de español. El decreto en cuestión solo habilitará determinadas excepciones puntuales una vez entre en vigencia.

¿Se viene el plan de choque?

Debido a la alta demanda de extranjeros que solicitan la nacionalidad española, el plan de choque se hace cada vez más necesario. La Dirección General de los Registros y del Notariado necesita más personal y una mayor cantidad de recursos técnicos para poder responder al creciente volumen de solicitudes. Por ello es que, y a pesar de que implementarlo requiera de altas dotaciones presupuestarias, se cree que el 2020 nos podría sorprender con la puesta en marcha de este tan necesario plan.

Las tasas de nacionalidad española y las juras de nacionalidad española

Los extranjeros en situación irregular o aquellas personas que tienen pensado iniciar los trámites para obtener la nacionalidad española, se preguntan si es posible que quiten la tasa de nacionalidad española y qué ocurrirá con las juras de nacionalidad. Te invitamos a contactarnos para aclarar todas tus dudas al respecto.

Esperamos haberte ayudado.

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