Aplazamiento del pago de alquiler de tu local comercial

Un gran número de autónomos se han visto en la obligación de suspender la actividad económica o a la reducción de la misma, producto del confinamiento, el cual fue adoptado como una de  las medidas dictadas por el Gobierno Español, para hacer frente al COVID-19. Por consiguiente, puede dar lugar a la incapacidad financiera que permita hacer frente a las obligaciones arrendaticias de locales comerciales donde funcionaba su actividad comercial.

Así pues, muchos autónomos se han visto en la obligación de cerrar de forma temporal sus locales comerciales, no pudiendo atender el pago del alquiler entre otras obligaciones que se generan como consecuencia de la actividad económica, como es el caso de los restaurantes, peluquerías, bares, comercios pequeños, entre otros.

De allí pues, que el Estado español por medio del Real Decreto 15/2020, de 21 de abril, con el objeto de minimizar las circunstancias que puedan agravar aún más la economía de autónomos y de las pequeñas y medianas empresas, adopta un conjunto de medidas entre las cuales se encuentra el aplazamiento de pago de alquiler de locales comerciales, con fines distintos a la vivienda, lo cual consiste en una moratoria de pago.

¿De qué manera se logra el aplazamiento del pago?

Como ya se indicó, es una medida únicamente para aquellos autónomos que desarrollen una actividad comercial en un local que no sea destinado a vivienda, por tanto podrán acceder al beneficio de esta medida, siempre que logren un acuerdo con el arrendador para un aplazamiento temporal en el pago del canon de arrendamiento, que también puede consistir en una rebaja del mismo.

Ahora bien, en el caso de que no se logre una negociación entre las partes para el aplazamiento de pagos de alquiler, nos encontramos entonces ante dos supuestos a tener en cuenta para acceder a la moratoria de pago:

  • En primer lugar, si es alguien que tiene gran cantidad de locales arrendados, la moratoria se ejecutará automáticamente afectando el período de tiempo que se encuentre vigente el Decreto de estado de alarma y sus correspondientes prórrogas. En ese sentido, las mensualidades siguientes, serán prorrogables de una en una, cuando el plazo no sea suficiente por el impacto del COVID-19 en la actividad comercial.

Importante destacar que, estas moratorias no producen ningún tipo de penalización ni tampoco genera interés alguno, sino desde la siguiente mensualidad de alquiler fraccionado en cuotas por un plazo de dos años, contados a partir del momento en que se supere la situación fáctica.

  • En segundo lugar, si es un propietario con tenencia individual de un local comercial, pueden acordar las partes la fijación de una garantía como la fianza para el pago parcial o total del canon  de arrendamiento.

Requisitos

Para el planteamiento de las moratorias en el pago de alquileres de locales comerciales los Autónomos deberán acreditar los siguientes requisitos:

  • Encontrarse registrado y dado de alta en el Régimen Especial de Seguridad Social, durante la fecha en que se decretó el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
  • Suspensión de su actividad comercial en razón de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo.
  • Si su actividad comercial no fue del todo suspendida, deberá demostrar la reducción de la facturación de al menos un 75% de sus ingresos, desde el mes anterior a la fecha en que se solicite la moratoria de pago de alquiler, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
  • Presentar los Libros contables o certificados de la Administración Tributaria o el Órgano competente, según corresponda, en la que se evidencie la información suministrada.

Como ya se indicó, la moratoria en el pago de alquiler de locales comerciales solicitado por un Autónomo, no será obligatoria la aceptación por parte del arrendador cuando éste posea menos de 10 inmuebles alquilados, en caso contrario, el aplazamiento opera de forma automática, debiendo aceptar obligatoriamente la solicitud planteada para el aplazamiento del pago de alquiler de local comercial. A todo evento, aún cuando las partes logren un acuerdo para modificar las cláusulas en que realizaron el contrato de arrendamiento en la que establezcan las formas de pago a consecuencia de esta moratoria especial, producto de las medidas adoptadas por el Gobierno Español, siempre será recomendable contratar los servicios de un abogado especialista para la redacción del documento conforme a los acuerdos y sus efectos a futuro.

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Ampliación de Hipoteca

La ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente  la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

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Moratoria Hipotecaria |NOVEDADES

Recientemente el gobierno español ha dictado un paquete de medidas entre las cuales se encuentran algunas novedades en materia de moratorias hipotecarias; todo ello con el fin de flexibilizar las obligaciones contraídas en el marco del estado de alarma por el COVID19.

En tal sentido, con la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, además de las hipotecas por la adquisición de una vivienda habitacional, podrán solicitar la moratoria hipotecaria los empresarios y  profesionales cuyo inmueble hipotecado esté destinado a su actividad económica empresarial y que sus ingresos se hayan disminuido en por lo menos un 40%.

Lo anterior será igualmente aplicable para aquellos deudores hipotecarios cuya vivienda se encuentre alquilada, y en virtud de las medidas, haya tenido que dejar de percibir el canon de arrendamiento a partir de la entrada en vigencia del estado de alarma.

Por su parte, las entidades financieras estarán otorgando un aplazamiento de hasta 12 meses en el pago de las hipotecas a aquellas personas que sin lugar a dudas han visto disminuido sus ingresos dada la situación fáctica, siempre que no entren dentro de los parámetros de las medidas dictadas por el Gobierno español o como una forma de integrarla a las mismas.

Dada las condiciones que anteceden, profundizaremos un poco más acerca de las nuevas medidas de moratorias hipotecarias con el fin de ponderar los pros y contras que tendrán aquellos que las soliciten, así como los requerimientos previos con los cuales debe cumplir.

Parámetros con los que se deben cumplir para invocar la moratoria hipotecaria.

Como yo sabemos, las moratorias hipotecarias permitirán la ampliación de los plazos con los respectivos ajustes técnicos financieros que permitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor hipotecario de una manera más flexible, teniendo en cuenta el estado de la alarma. No obstante a ello, existen algunos parámetros con los cuales se deben cumplir para poder invocar tal beneficio.

En primer lugar, la vulnerabilidad de su situación económica condicionada por el conjunto de las situaciones fácticas establecidas en el Real Decreto-ley 8/2020, de fecha 17 de marzo, las cuales son:

  1. Que el deudor hipotecario vea mermado sus ingresos de forma sustancial, bien por el desempleo del que ha sido objeto o en el caso de empresarios y/o profesionales, no perciban rentas de por lo menos un 40%.
  • Que el núcleo familiar, compuesto por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda; no superen sus ingresos, en el mes anterior a la solicitud,  hasta tres veces al indicador público de Renta de Efectos Múltiples mensual.
  • Que a consecuencia de la emergencia sanitaria se haya alterado significativamente las circunstancias económicas del grupo familiar y el 35% de sus ingresos netos sea para cubrir los gastos y suministros básicos además de la cuota hipotecaria.

En segundo lugar, tendrá que acreditarse la condición de vulnerabilidad, para lo cual deberá consignar los siguientes documentos:

  1. Si está desempleado, deberá consignarse un certificado donde se evidencie la cantidad mensual que recibe por concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, el cual debe ser expedido por la entidad gestora correspondiente.
  • En aquellos supuestos donde los trabajadores lo hacen por cuenta propia, tendrán que acreditar su situación por medio del certificado que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u organismo competente de la Comunidad Autónoma, en la cual se evidencia la declaración del cese de su actividad económica.
  • Para determinar los ingresos de la unidad familiar y acreditar el mismo se tendrá que presentar: documento acreditativo de pareja de hecho o libro de familia; certificado de empadronamiento emitido con al menos 6 meses antes; la declaración de discapacidad para realizar cualquier actividad laboral que permita generar ingresos.
  • Para acreditar la titularidad de los bienes, tendrá que presentar: una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que conforman la unidad familiar; así como las escrituras de compraventa de la vivienda habitual o del inmueble que esté destinado a la actividad económica con la correspondiente concesión del crédito hipotecario. En los casos de las viviendas que están en alquiler, deberá presentar adicionalmente el contrato de arrendamiento correspondiente.
  • Una declaración de compromiso obligándose al cumplimiento de los requisitos exigidos para ser considerado como persona vulnerable conforme al Real Decreto-ley.

Cabe resaltar que las anteriores medidas serán de igual aplicación para aquellos fiadores o avalistas del deudor principal con relación a su vivienda habitual, para lo cual deberá cumplir con los mismos requisitos y en igualdad de condiciones.

Medidas alternativas para la solicitud de moratorias hipotecarias.

Tal y como lo indicamos al inicio, las entidades financieras han ofrecido algunas medias alternativas para aquellas personas que no cumplan con los parámetros previstos por el gobierno español o que quieran usarla como complemento a las mismas, permitiéndoseles flexibilizar el pago de sus obligaciones por préstamos hipotecarios. En tal sentido tenemos:

  • Aplazamiento de hipotecas: la cual será concedida por la entidad financiera en el marco del COVID19 a aquellas personas que lo soliciten por encontrarse afectados económicamente. Para ello cada banco analizará la solicitud presentada por el interesado pudiendo ofrecer las alternativas de sus productos financieros para lograr el objetivo. El aplazamiento durará hasta 12 meses, donde no se abonará al capital pero si se cancelarán los intereses que generen reduciendo de forma considerable las cuotas.
  • Ampliación del plazo de amortización: En estos casos se deberá realizar un cambio en las condiciones de pago de la hipoteca que fueron plasmadas inicialmente en el contrato, donde se refleje la ampliación del pago de las cuotas y por ende, el incremento de los intereses pagaderos al banco, razón por la cual tendrá que cubrirse igualmente los gastos por derechos de notaria y registro así como la comisión del banco correspondiente.

Es importante entonces ponderar aquellos beneficios que realmente tiene para el deudor hipotecario al acogerse a alguna de las novedosas medidas de moratoria hipotecaria, ya que no solo le afectará sustancialmente en su patrimonio a futuro, sino que también el uso inadecuado de tales medidas le hacen responsable de los daños y perjuicios que se produzcan así como las demás que dieren a lugar por la mala fe del deudor hipotecario al querer presumir de alguna vulnerabilidad que no es tal.

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