Paralización de embargos y ejecuciones de los acreedores

Ante la inminente falta de liquidez para saldar las deudas y cumplir con los compromisos adquiridos, surge la posibilidad de ser objeto de embargo como consecuencia de la ejecución de las garantías a que tienen derecho los acreedores, siendo prácticamente imposible continuar con la actividad comercial.

De allí, la necesidad de acogerse a los beneficios que establece la normativa vigente y procurar la suspensión de las ejecuciones y embargos de los acreedores sobre bienes del deudor, permitiéndole en el corto plazo saldar cada una de las deudas contraídas, ya que de otra manera dejaría de tener acceso a los activos necesarios para el funcionamiento de su actividad comercial.

Con este propósito, la Ley Concursal prevé algunas medidas como la paralización y suspensión de las ejecuciones promovidas contra el deudor a partir de la fecha en que se declara el concurso; en igual sentido establece el levantamiento de aquellos embargos que hayan sido decretados, entre otras medidas.

De tal manera que, es imprescindible ponderar los beneficios de la norma concursal en el marco de las medidas adoptadas por el gobierno, en especial la moratoria hasta el 31 de diciembre de 2020, con el fin de obtener más tiempo ante la posibilidad de que los acreedores inicien algunas acciones individuales contra la masa activa del deudor.

Ante la posible problemática de insolvencia, es necesario entonces considerar como una solución el concurso de acreedores ante las dificultades de liquidez que puedan presentar las empresas.

De esta manera, el legislador español contempló la paralización de las ejecuciones de garantías reales en la Ley de Segundas Oportunidades como una medida previa a la negoción del convenio extrajudicial, y así obtener la exoneración de las deudas.

Novedades del procedimiento concursal.

Desde el momento en que el deudor es consciente de que no podrá hacer frente a las deudas por su falta de liquidez en el tiempo y forma establecidos; deberá solicitar por ante los juzgados de primera instancia o mercantil el concurso voluntario de acreedores. Si por el contrario, quienes inician el procedimiento son los acreedores, entonces se estaría en presencia del concurso necesario.

Ahora bien, si el deudor solicita el concurso de forma voluntaria, tendrá como ventaja la negociación de sus deudas y la paralización de los embargos y/o ejecuciones de los créditos. En igual sentido podrá continuar en la administración y gestión de su empresa, lo cual no ocurriría si se hubiere declarado el concurso necesario.

Uno de los componentes más importantes para iniciar el procedimiento concursal en la actualidad, han sido las medidas dictada por el gobierno español en virtud del COVID-19, por lo cual tendrá carácter preferente los siguientes trámites:

  1. Las incidencias concursales en el ámbito laboral.
  2. Aquellas acciones que busquen la enajenación de las unidades productivas o la venta en globo de los elementos que conforman el activo.
  3. Aquellas propuestas de convenio o las modificaciones que se hubieren producido durante el período de cumplimiento, al igual que las incidencias por la oposición a la aprobación judicial del acuerdo.
  4. Las incidencias que surgen en el concurso por el reintegro de la masa activa.
  5. Admisión y trámite de las homologaciones a los acuerdos de refinanciamiento o de aquellas modificaciones que estuvieren vigentes.
  6. Decreto de las medidas cautelares que el juez considere pertinente para mantener y conservar los bienes y derechos de las partes.

Efectos de la declaratoria del concurso en el marco del COVID-19.

Una vez haya sido declarado el concurso voluntario o necesario, tendrán los siguientes efectos:

1. Si las causas son determinadas por el concurso voluntario, el deudor no tendrá que solicitar la declaración del concurso, sino que se tramitará con preferencia aún cuando su fecha sea posterior.

2. Cuando las causas conllevan al concurso necesario, no será admitida ni tramitada ninguna solicitud presentada durante el estado de alarma hasta dos meses después contados a partir de la finalización del mismo, incluso si se presentaran dentro del período de los dos meses.

3. Durante el estado de alarma el deudor no tendrá el deber de solicitar al juzgado la declaración del concurso. 

Restricciones para paralizar embargos y la ejecución de créditos.

Es importante destacar que el máximo tribunal en el año 2018, dictó sentencia mediante la cual interpreta la norma contenida en el artículo 55.1 de la Ley 22/2003, de fecha 09 de julio, señalando que los casos donde la Agencia Tributaria, ejecutará de manera separada el patrimonio del deudor una vez sea aprobado el plan de liquidación. En todo caso, corresponderá al juez concursal dictar la decisión correspondiente.

Esperamos haberte ayudado.

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Nuda propiedad: ¿Qué es? y ¿Cómo funciona?

¿Cómo funciona la venta con nuda propiedad?

El negocio de la nuda propiedad puede ser la solución para ambas partes partícipes en él. Básicamente, se trata de vender tu propiedad a un precio considerablemente menor al valor de mercado, pero con el derecho de vivir en ella hasta el día de tu muerte.

Bases legales para comprender el negocio de la nuda propiedad

Cuando adquirimos una propiedad, nos hacemos con el pleno dominio de ella. Esto implica la conjunción del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad. En cambio, cuando vendemos solamente la nuda propiedad, estamos reservándonos el usufructo vitalicio para nosotros.

Se entiende como nuda propiedad al derecho que se posee sobre un bien material. La particularidad es que la nuda propiedad no le brinda a la persona la posesión de dicho bien, puesto que quien vendió se ha reservado el usufructo. Por lo tanto, quien vende puede hacer uso del bien hasta que el usufructo llegue a su fin.

Es posible establecer un tiempo máximo de usufructo o bien reservárselo de forma vitalicia.

Particularidades de la venta de la nuda propiedad

  • El dinero se recibe de inmediato: como vendedor de una nuda propiedad, recibes el importe total correspondiente al valor pactado por la cesión. Dicho dinero es entregado de una sola vez, con lo que te habilita a empezar a hacer uso del dinero al tiempo que sigues viviendo en la propiedad.
  • El usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute total de la vivienda: la venta de la nuda propiedad tiene lugar dentro de todas las garantías legales necesarias para que conserves el uso de la propiedad hasta el momento pactado para su finalización. Para que cuentes con el aval legal, se realiza con escritura ante notario, la cual posteriormente se registra.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda: una particularidad que no todos conocen acerca de la venta de la nuda propiedad es que quien vende, es decir quien se queda con el usufructo, conserva el derecho de alquilarle la propiedad a otra persona. Además, el importe de la renta irá totalmente para él. 
  • El usufructuario puede vender el usufructo a otra persona: otro de los aspectos que suelen permanecer desconocidos acerca de esta clase de transacción es que la persona que vende, puede a su vez venderle el usufructo a una tercera parte. Esta es una buena forma de obtener un segundo ingreso si es que se tiene dónde vivir, ya que el dinero pasa a ser íntegramente de la parte vendedora, no debiendo cederse ninguna parte de él al inversor inicial.
  • El arrendamiento y el usufructo cesan con el fallecimiento del usufructuario que vendió al inversor: tanto en el caso del arrendamiento como en el de la venta del usufructo que explicamos en los supuestos anteriores, el arreglo cesa cuando el derecho de usufructo de quien vendió llega a su fin, ya sea por su fallecimiento o porque se llega a la fecha estipulada para tal efecto en el contrato de compraventa.
  • Los gastos pasan a dividirse entre el usufructuario y el inversor: como parte vendedora de la nuda propiedad, pasarás a tener menos gastos por la vivienda, ya que el inversor se hará cargo de los gastos por derramas extraordinarias y del IBI a partir del momento de la firma de la compraventa. Solo te quedaría encargarte de pagar los servicios, tales como luz, agua y gas).
  • Puedes realizar obras que no afecten la estructura del inmueble: si quieres revestir, pintar o renovar el baño y la cocina, podrás hacerlo sin problema alguno. Lo único que no se permite en este formato de venta es afectar la estructura del inmueble, tal como derribar una pared, agregar un dormitorio u obras similares.

Ventajas de vender la nuda propiedad

  • Recibir dinero sin mudarte: esta es una excelente opción para personas jubiladas, quienes podrán hacerse con la liquidez necesaria para afrontar gastos médicos o incluso para adaptar la vivienda a una movilidad limitada. Si a esto le sumamos que no debes mudarte, se incrementa la calidad de vida, con lo cual se logra el cometido de vivir mejor y por una mayor cantidad de tiempo.
  • Comprar una propiedad a un precio mucho más bajo que el del mercado: para el inversor, comprar una nuda propiedad representa una gran ventaja con respecto al precio. El porcentaje de ahorro puede llegar a ser del 40% o del 50%. Por lo tanto, realiza una inversión a largo plazo a un precio muy conveniente. 
  • Beneficios fiscales: al no tributar en la Declaración de Renta, la venta de la nuda propiedad ofrece muy interesantes beneficios fiscales. En caso de que el importe se reciba en rentas mensuales, el 92% de las percepciones estarán exentas de impuestos, por lo que también representa un importante beneficio al respecto.

Esperamos haberte ayudado.

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