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Cuando fallece un familiar que tenía una vivienda con hipoteca, surgen muchas preguntas:
¿Se hereda la deuda? ¿Tengo que pagarla? ¿Qué opciones tengo como heredero?

Estas dudas no son solo legales, también son personales y económicas, y pueden marcar tu futuro financiero.

En este artículo te explicamos de forma clara y útil qué ocurre con una hipoteca al recibir una herencia en España, qué obligaciones asumen los herederos y qué alternativas existen si no quieres quedarte con la deuda.

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La hipoteca no desaparece con el fallecimiento

Una idea errónea pero común es pensar que, cuando alguien fallece, sus deudas hipotecarias “se cancelan”. Nada más lejos de la realidad.

En España, las deudas del fallecido, incluida la hipoteca, pasan a formar parte de la herencia. Esto significa que los herederos reciben tanto los bienes (por ejemplo, la vivienda) como las cargas que pesan sobre ellos (como la hipoteca pendiente).

¿Qué opciones tienen los herederos?

1. Aceptar la herencia y asumir la hipoteca

Si decides aceptar la herencia, aceptas también las deudas. En ese caso:

La hipoteca no se extingue por el fallecimiento.
Los herederos pasan a ser responsables del pago de las cuotas, en función de su participación en la herencia.
El banco puede exigir que los herederos demuestren solvencia para seguir con el préstamo.

Si hay varios herederos, la responsabilidad suele repartirse según el porcentaje que cada uno recibe de la vivienda o del patrimonio del fallecido.

2. Subrogarse en la hipoteca

En muchos casos, los herederos pueden subrogarse en la hipoteca, es decir, sustituir al fallecido como titular del préstamo ante la entidad financiera.

Esto implica:

Cambiar el titular del préstamo y seguir con las mismas condiciones.
Negociar con el banco si se quiere modificar plazo, cuotas o condiciones.

No obstante, el banco no está obligado a aceptar la subrogación si considera que los herederos no tienen solvencia suficiente.

3. Vender la vivienda para cancelar la hipoteca

Otra opción práctica es vender el inmueble heredado. El proceso suele ser:

Se vende la vivienda heredada.
Con el precio de la venta se liquida la deuda pendiente con el banco.
Si queda remanente, se reparte entre los herederos según la herencia.

Esta alternativa es especialmente útil cuando los herederos no pueden o no quieren asumir la hipoteca.

4. Renunciar a la herencia

Si la hipoteca y otras deudas superan el valor de los bienes, puedes renunciar a la herencia. Con ello:

No recibes ni bienes ni deudas.
No asumes ninguna obligación frente al banco.

La renuncia debe hacerse de forma expresa ante notario o en el procedimiento de aceptación de herencia.

¿Qué pasa si la hipoteca tenía varios titulares?

Si el préstamo hipotecario estaba a nombre de varias personas (por ejemplo, cónyuges), la situación cambia ligeramente:

Si uno de los titulares fallece, la hipoteca sigue vigente para los supervivientes.
Los herederos del fallecido pueden tener derecho a su parte de la vivienda, pero también a su parte proporcional de la deuda.

Es importante tener en cuenta que, aunque el copropietario viva, la deuda del fallecido sigue formando parte de su herencia.

Hipoteca y responsabilidad personal de los herederos

Aunque las deudas se heredan, la responsabilidad personal de los herederos puede limitarse:

Si aceptas la herencia a beneficio de inventario, respondes solo hasta el valor de los bienes heredados.
Si aceptas sin beneficio de inventario, respondes con todos tus bienes.

Esta figura legal es muy útil cuando existe riesgo de que las deudas superen el valor de los activos.

Consejos antes de decidir

Recibir una vivienda con hipoteca no es solo una cuestión emocional: es una decisión financiera de gran impacto.

Antes de aceptar una herencia con hipoteca, conviene:

Hacer un inventario completo de bienes y deudas.
Calcular si puedes asumir las cuotas pendientes.
Valorar si es mejor vender la propiedad.
Consultar con un abogado o asesor fiscal.

La decisión entre aceptar, renunciar o subrogarse puede afectar tu patrimonio personal y tu estabilidad económica.

Conclusión

En España, las hipotecas no desaparecen con el fallecimiento del titular. Forman parte de la herencia y los herederos deben decidir si las aceptan, las subrogan, venden la vivienda para cancelar la deuda o renuncian a la herencia.

Cada caso es único y depende de factores como el valor de la vivienda, la cuantía de la deuda, la situación económica de los herederos y las condiciones del préstamo. Por eso, es fundamental contar con asesoramiento legal y fiscal antes de tomar una decisión.

Para cualquier consulta adicional sobre derecho de sucesiones y testamentos, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com

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Recientemente el gobierno español ha dictado un paquete de medidas entre las cuales se encuentran algunas novedades en materia de moratorias hipotecarias; todo ello con el fin de flexibilizar las obligaciones contraídas en el marco del estado de alarma por el COVID19.

En tal sentido, con la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 11/2020, de fecha 31 de marzo, además de las hipotecas por la adquisición de una vivienda habitacional, podrán solicitar la moratoria hipotecaria los empresarios y profesionales cuyo inmueble hipotecado esté destinado a su actividad económica empresarial y que sus ingresos se hayan disminuido en por lo menos un 40%.

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Lo anterior será igualmente aplicable para aquellos deudores hipotecarios cuya vivienda se encuentre alquilada, y en virtud de las medidas, haya tenido que dejar de percibir el canon de arrendamiento a partir de la entrada en vigencia del estado de alarma.

Por su parte, las entidades financieras estarán otorgando un aplazamiento de hasta 12 meses en el pago de las hipotecas a aquellas personas que sin lugar a dudas han visto disminuido sus ingresos dada la situación fáctica, siempre que no entren dentro de los parámetros de las medidas dictadas por el Gobierno español o como una forma de integrarla a las mismas.

Dada las condiciones que anteceden, profundizaremos un poco más acerca de las nuevas medidas de moratorias hipotecarias con el fin de ponderar los pros y contras que tendrán aquellos que las soliciten, así como los requerimientos previos con los cuales debe cumplir.

Parámetros con los que se deben cumplir para invocar la moratoria hipotecaria.

Como yo sabemos, las moratorias hipotecarias permitirán la ampliación de los plazos con los respectivos ajustes técnicos financieros que permitan el cumplimiento de la obligación por parte del deudor hipotecario de una manera más flexible, teniendo en cuenta el estado de la alarma. No obstante a ello, existen algunos parámetros con los cuales se deben cumplir para poder invocar tal beneficio.

En primer lugar, la vulnerabilidad de su situación económica condicionada por el conjunto de las situaciones fácticas establecidas en el Real Decreto-ley 8/2020, de fecha 17 de marzo, las cuales son:

Que el deudor hipotecario vea mermado sus ingresos de forma sustancial, bien por el desempleo del que ha sido objeto o en el caso de empresarios y/o profesionales, no perciban rentas de por lo menos un 40%.

Que el núcleo familiar, compuesto por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda; no superen sus ingresos, en el mes anterior a la solicitud, hasta tres veces al indicador público de Renta de Efectos Múltiples mensual.

Que a consecuencia de la emergencia sanitaria se haya alterado significativamente las circunstancias económicas del grupo familiar y el 35% de sus ingresos netos sea para cubrir los gastos y suministros básicos además de la cuota hipotecaria.

En segundo lugar, tendrá que acreditarse la condición de vulnerabilidad, para lo cual deberá consignar los siguientes documentos:

Si está desempleado, deberá consignarse un certificado donde se evidencie la cantidad mensual que recibe por concepto de prestaciones o subsidios por desempleo, el cual debe ser expedido por la entidad gestora correspondiente.

En aquellos supuestos donde los trabajadores lo hacen por cuenta propia, tendrán que acreditar su situación por medio del certificado que emite la Agencia Estatal de la Administración Tributaria u organismo competente de la Comunidad Autónoma, en la cual se evidencia la declaración del cese de su actividad económica.

Para determinar los ingresos de la unidad familiar y acreditar el mismo se tendrá que presentar: documento acreditativo de pareja de hecho o libro de familia; certificado de empadronamiento emitido con al menos 6 meses antes; la declaración de discapacidad para realizar cualquier actividad laboral que permita generar ingresos.

Para acreditar la titularidad de los bienes, tendrá que presentar: una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros que conforman la unidad familiar; así como las escrituras de compraventa de la vivienda habitual o del inmueble que esté destinado a la actividad económica con la correspondiente concesión del crédito hipotecario. En los casos de las viviendas que están en alquiler, deberá presentar adicionalmente el contrato de arrendamiento correspondiente.

Una declaración de compromiso obligándose al cumplimiento de los requisitos exigidos para ser considerado como persona vulnerable conforme al Real Decreto-ley.

Cabe resaltar que las anteriores medidas serán de igual aplicación para aquellos fiadores o avalistas del deudor principal con relación a su vivienda habitual, para lo cual deberá cumplir con los mismos requisitos y en igualdad de condiciones.

Medidas alternativas para la solicitud de moratorias hipotecarias.

Tal y como lo indicamos al inicio, las entidades financieras han ofrecido algunas medias alternativas para aquellas personas que no cumplan con los parámetros previstos por el gobierno español o que quieran usarla como complemento a las mismas, permitiéndoseles flexibilizar el pago de sus obligaciones por préstamos hipotecarios. En tal sentido tenemos:

Aplazamiento de hipotecas: la cual será concedida por la entidad financiera en el marco del COVID19 a aquellas personas que lo soliciten por encontrarse afectados económicamente. Para ello cada banco analizará la solicitud presentada por el interesado pudiendo ofrecer las alternativas de sus productos financieros para lograr el objetivo. El aplazamiento durará hasta 12 meses, donde no se abonará al capital pero si se cancelarán los intereses que generen reduciendo de forma considerable las cuotas.

Ampliación del plazo de amortización: En estos casos se deberá realizar un cambio en las condiciones de pago de la hipoteca que fueron plasmadas inicialmente en el contrato, donde se refleje la ampliación del pago de las cuotas y por ende, el incremento de los intereses pagaderos al banco, razón por la cual tendrá que cubrirse igualmente los gastos por derechos de notaria y registro así como la comisión del banco correspondiente.

Es importante entonces ponderar aquellos beneficios que realmente tiene para el deudor hipotecario al acogerse a alguna de las novedosas medidas de moratoria hipotecaria, ya que no solo le afectará sustancialmente en su patrimonio a futuro, sino que también el uso inadecuado de tales medidas le hacen responsable de los daños y perjuicios que se produzcan así como las demás que dieren a lugar por la mala fe del deudor hipotecario al querer presumir de alguna vulnerabilidad que no es tal.

Esperamos haberte ayudado.

Para cualquier consulta adicional sobre negligencias médicas y seguros, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com