Consecuencias de la fusión de Bankia y CaixaBank para sus clientes

Hipotecas, reclamación por hipoteca IRPH o cláusula suelo, productos de ahorro, cuentas corrientes y los seguros

La situación del coronavirus ha dado lugar a la fusión bancaria a fin de consolidarse dentro del mercado, en este caso, entre CaixaBank y Bankia, bajo el nombre de CaixaBank.

Nos gustaría analizar un poco los aspectos legales que traería a los usuarios y colectividad en general la fusión de ambos bancos.

Debemos conocer que los dos bancos tienen una parte importante de afectados por cláusulas suelo, por el índice IRPH, gastos hipotecarios, tarjetas ‘revolving’ y algún caso de preferentes.

También se tiene previsto que la nueva entidad se comprometa a arbitrar soluciones que van más allá de los tribunales por medios alternativos de resolución de conflictos, como por ejemplo el arbitraje para dirimir los conflictos.

¿Debo cambiar mi número de identificación bancaría?

Unos de los principales aspectos tiene que ver con la titularidad sobre las cuentas, las cuentas se denominaran Caixa Bank, lo que dará lugar a un cambio en el IBAN pero la fusión ha prometido que el cambio en el número de Iban se realizará de manera automática.

¿Cómo quedan los asuntos legales referentes  las hipotecas?

La nueva entidad, no podrá cambiar los productos crediticios.

Si estamos obligados bajo un contrato hipotecario con alguna de las dos instituciones bancarias, bien sea, por decir Bankia o con CaixaBank, el contrato se mantendrá  bajo los mismos términos y condiciones de la contratación previa, sin cambios tras la fusión.

Se mantendrá bajo las mismas clausulas, las condiciones y cláusulas del arreglo hipotecario serán las mismas que antes: el plazo, el tipo de interés, los productos adicionales para bonificarlo, así como las comisiones.

¿Quedan invalidadas las tarjetas revolving?

La respuesta de esta interrogante es que no del todo.

Recordemos que el 4 de Marzo el Tribunal Supremo dictó una Sentencia condenando a anular un crédito Revolving por sus cuotas usureras, las cuales superan el 27%.

Igualmente recordemos que Caixabank tiene cláusulas de duración indeterminanda en los que se reserva la potestad de cambiar sus clausula.

“Siempre y cuando los cambios realizados a las cláusulas contractuales de los productos bancarios, no repercutan en el cliente, ellos podrían modificar las clausulas sin notificación previa, ahora bien si afecta al cliente deberán notificarlo de manera previa, como sería el caso por ejemplo de lo que respecta a un aumento de comisiones por algún producto bancario”.

¿Cómo quedan las reclamaciones por clausula suelo?

En caso de reclamaciones jurídicas ya iniciadas, podremos entender en principio, que los clientes deben conocer que las demandas seguirán su curso independientemente de las circunstancias en las cuales se torne la fusión.

Todas las demandas que se encuentran corriendo en los tribunales respectivos, correrán con la suerte del principio de la sucesión procesal, bajo la cual la nueva entidad asume todos los procesos legales que corran contra ambas marcas comerciales.

Para lo que respecta al IRPH, el Alto Tribunal observa para decidir la falta de transparencia en la comercialización de las hipotecas referenciadas al índice, pero sin embargo no las considera nulas, por lo que los bancos consideran que la decisión resulto a su favor y consideran que el IRPH es un índice oficial.

Esta situación dejaría a los reclamantes españoles legalmente desasistidos en sus pretensiones legales de lograr una indemnización por sus afectaciones por prestamos referenciados al IPRPH, y que lo mismos consideran cláusulas abusivas.

En cuanto a lo que respecta  a la contratación de seguros, la fusión de causa se sentará en una mesa de negociaciones para rescindir los contratos que tienen con la empresa Mapfre, para dar nacimiento a Vida Caixa, una nueva aseguradora, sobre las repercusiones que tendría dejar fuera a Mapfre de la participación, las sociedades alegan: «tenemos  previsto sentarnos con Mapfre para negociar esa salida. Hay cláusulas específicas en los contratos que contemplan este tipo de situaciones».

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu banco, ponte en contacto con nosotros.

Para cualquier consulta adicional sobre créditos hipotecarios, revolving o reclamaciones bancarias, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com

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Ampliación Judicial de tu Hipoteca

La Ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.

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Medidas urgentes ¿Tendré que pagar el alquiler de mi vivienda o negocio durante el estado de alarma?

La declaración del estado de alarma no sólo ha provocado el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, sino también el cierre de muchos locales comerciales y el parón económico del cual ya hemos hablado anteriormente en otros post de esta campaña #vacunatunegociocontraelcoronavirus, frente a esta situación, y ante el inminente de pago de la renta de estos inmuebles, o bien de una vivienda particular si el inquilino ha sido despedido de su trabajo, son muchos los que se preguntan si podrían lograr una rebaja del arrendador o dejar de pagar el alquiler hasta que se levante el estado de alarma en el país.

Pues bien, nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, por causa de la pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus, el mismo permite, modificar un contrato de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o, incluso, suspenderlo.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula “rebús” a la situación de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situación provocada por el coronavirus:

1.- La aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada, ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.

2.- Esto quiere decir que en estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicación de la “Rebus” suponga romper el “pacta sunt servanda”, porque quien queda afectado por el virus en su relación con lo pactado quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.

3.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

El deudor no quiere “liberarse” de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere “aprovecharse de ella”, sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le “libere” es de los efectos del virus, en los contratos que se han celebrado entre las partes.

Además de esto, el 31 de marzo de 2020 el Gobierno ha previsto una serie de ayudas sobre el alquiler, microcréditos, hipotecas y más, para ayudar a paliar esta situación.

  • Aplazamiento en el pago de la renta:

El RDL 11/2020 establece un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación, del alquiler de vivienda habitual, con el fin de “ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus, garantizando, al mismo tiempo un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, teniendo en cuenta además que el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física”.

  • Prohibición de desahucios:

Se suspenden los desahucios por alquiler para las personas vulnerables durante seis meses y se aprueba una prórroga de 6 meses para los contratos que estén a punto de vencer.

  • Ayudas para el alquiler de la vivienda:

Se implementarán microcréditos estatales al 0% y sin comisión. Las personas que se acojan a este microcrédito podrán devolver el dinero en un plazo de seis años, sin embargo, este podría ser ampliable por cuatro años más, llegando al plazo de diez años para poder realizar el pago en su totalidad.

Si eres es un autónomo y no llega al límite de tres veces el IPREM, usted también podrá acogerse a microcréditos.

Prestaciones específicas para aquellos dueños de negocios que vean su facturación mermar en un 75% respecto al semestre anterior, desde la adopción del estado de alarma.

¿Quién podrá solicitar esta ayuda?

Las personas en supuesto de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento pasen a estar:

En situación de desempleo.

Dentro de un ERTE.

Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.

En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, se sufran una pérdida sustancial de ingresos.

Prohibición de cortes de suministros

Se dio a conocer de igual forma, que los cortes energéticos y de agua en la vivienda habitual estarán prohibidos mientras esté en vigor el estado de alarma.

Se amplía también el bono social para que las personas que queden en situación de vulnerabilidad, como trabajadores afectados por despidos o autónomos que hayan tenido que cesar en su actividad, puedan acogerse a él.

Hipotecas

Se ha anunciado que se amplía a tres meses la moratoria en el pago de hipoteca para aquellas personas que hayan perdido su empleo o hayan visto reducidos sus ingresos frente al mes que contemplaba hasta ahora.

Y por último, pero no menos importante se amplía la moratoria a los autónomos: Para compatibilizar esta nueva moratoria con la hipotecaria, se ha procedido a ajustar el régimen de acreditación. Así, las entidades no deben tener en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga del 35% de los ingresos.

Recuerde que no está solo, cuenta con esta serie de medidas y con Perea Abogados pues estamos comprometidos con usted, su bienestar y el de su familia y su negocio. Ante situaciones de incertidumbre mejor es prevenir que lamentar, si tienes alguna otra pregunta no dudes en contactar con nosotros o bien dejarla abajo en comentarios.

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10 Ventajas de contar con un Abogado inmobiliario

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece, ya que no solo estamos frente a la dificultad de encontrar la que sea perfecta y adecuada sino que también implica tener la financiación que se ajuste al presupuesto del comprador o arrendador, según corresponda.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras,  la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general,  el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y  la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien. Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos. 

Sabiendo esto te compartimos 10 de los  beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

  1. Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
  2. Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
  3. Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
  4. Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
  5. Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
  6. Contar con la legalidad de la operación.
  7. Mejoras en el precio del bien.
  8. Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
  9. Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
  10. Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.

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Hipotecas multidivisa: Los 10 pasos a seguir para reclamar su nulidad

Numerosos medios como El Mundo o Expansión se han hecho eco de la resolución del Tribunal Supremo sobre las hipotecas multidivisa. El Supremo ha declarado nulas las hipotecas multidivisa en los casos en los que hubo falta de transparencia. La resolución de esta sentencia abre la puerta a otros muchos casos pendientes de la Justicia. Si éste es su caso puede reclamar la nulidad parcial para que su hipoteca pase a estar en euros. Le contamos cómo hacerlo en este artículo.

El Tribunal Supremo declaró el miércoles, 15 de noviembre, la nulidad parcial de una hipoteca multidivisa por falta de transparencia por parte de la banca en el momento de su comercialización. De este modo, el Supremo sigue la línea marcada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) que dictaminó, el pasado mes de septiembre, como abusivas aquellas hipotecas multidivisa en las que el cliente no fue adecuadamente informado sobre el producto que estaba contratando y los riesgos que asumía.

Esta decisión del Supremo abre la puerta a otros muchos casos pendientes de la Justicia y a una nueva oleada de reclamaciones por parte de los afectados. Si este es su caso le ofrecemos algunas pautas de cómo hacerlo.

  1. Preparar toda la documentación sobre la hipoteca multidivisa: Una vez hayamos decicido que la demanda es la única vía para reclamar la nulidad parcial de la hipoteca multidivisa hemos de preparar toda la documentación posible: La escritura, los recibos pagados, la publicidad de la hipoteca multidivisa que contratamos (folletos, dípticos..), las comunicaciones escritas que hayamos tenido con el banco (e-mail, cartas…) y, un documento en el que indiquemos cómo y por qué contratamos la hipoteca multidivisa.
  2.  Seleccionar a un buen abogado financiero: Debemos seleccionar a un abogado especializado en temas financieros que cuente con un amplia experiencia en la reclamacion de hipotecas abusivas, como las hipotecas suelo o las multidivisa.
  3. Presentar la demanda al juzgado: Una vez seleccionado nuestro abogado, él se encargará de realizar los siguientes trámites. Elaborará la demanda y la presentará al juzgado a través de un procurador (intermediario entre la administración de justicia y los abogados y sus representados). Una vez admitida a trámite y, por sorteo, será adjudicada a uno de los Juzgados de Primera Instancia (JPI) que lleve cuestiones civiles de la localidad en la que se ha presentado.
  4. Enviar la demanda a la otra parte y fijar la Audicencia Previa: El JPI envíará la demanda a la otra parte y le indicará el plazo legal para la presentación de escrito de contestación. Una vez recibido lo presentará al demandante y fijará fecha para la Audiencia Previa.
  5. Celebrar la Audiencia previa y fijar fecha para el juicio: La Audiencia Previa es el primer acto en el que el juez y los abogados de ambas partes se ven cara a cara. En este acto, los abogados proponen las pruebas que consideran oportunas así como los testigos que asistirán al juicio. En esta celebración, el juez, generalmente, fija la fecha del juicio.
  6. Celebrar el juicio: En el juicio nuestro abogado presentará todas las pruebas y argumentos a nuestro favor y la otra parte, en este caso el banco se defenderá de los mismos.
  7. Realizar el dictamen de la sentencia: Un tiempo después de la celebración del juicio el juez dicta sentencia. No hay un plazo estimado para el dictamen de la sentencia ya que depende del juzgado que llevará nuestro caso y de la acumulación de tareas del mismo. La sentencia puede ser favorable a nosotros o desfavorable.
  8.  Abrir el plazo para recurrir la sentencia: Tanto si la sentencia es favorable como desfavorable, se abre un plazo legal para que la parte que considere que la sentencia no recoge sus aspiraciones recurra a la Audiencia Provincial (AP).
  9. Solicitar la ejecución de la sentencia o recurrirla: En este punto nos hayamos frente a dos escenarios, bien que ninguna de las partes recurra la sentencia y por tanto, se considerará firme. Esto significa que la parte vencedora deberá reclamar al juzgado la ejecución de la sentencia, acto en el que se solicita al juez que la otra parte aplique lo indicado en la sentencia.
    El segundo escenario se dará si cualquiera de las partes recurre la sentencia. Se abrirán de nuevo plazos para que la otra parte responda y, una vez finalizados, la Audiencia Provincial será la encargada de dictar nueva sentencia, que ratificará, modificará en parte o cambiará la sentencia original de Primera Instancia, según su criterio. Esta nueva sentencia será favorable a nuestros intereses o no. En cualquier caso ambas partes podrán recurrir al Tribunal Supremo.
  10. Abonar las costas: Las Costas vienen marcadas por los colegios de abogados provinciales y son cantidades fijas por tramos, en función de la cuantía económica de la demanda. Las costas no se abonan hasta que la sentencia es firme en cualquiera de las instancias, y las suele cobrar el abogado como parte de su minuta.

Estos son, a grosso modo, los pasos a seguir para reclamar la nulidad de una hipoteca multidivisa a través de la interposición de una demanda en el sistema judicial. Muchos de éstos trámites los realizará nuestro abogado, por ello, es tan crucial, una buena selección de la persona que nos representará y que nos guiará en este proceso judicial.

Perea abogados, especialistas en la reclamación de hipotecas abusivas

Si bien es cierto que en España existen multitud de abogados, si nos centramos en los despachos de abogados especializados en temas financieros éste númnero se reduce y, más si queremos que cuenten con una experiencia previa en el reclamo de hipotecas abusivas. En Perea Abogados somos especialistas en la reclamación de este tipo de hipotecas. Si quieres reclamar la tuya, ponte en contacto con nosotros y agilizaremos todo el proceso de reclamación. Cuenta con Perea Abogados, abogados expertos en la reclamación de hipotecas abusivas en Madrid.

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