Cómo queda la situación tras el COVID-19 para inquilinos de locales de negocio

Toda reflexión se inscribe frente a la coyuntura de la desescalada por fases luego de las medidas dictadas por el Gobierno español a consecuencia del COVID-19; con lo cual se estarían reanudando las actividades económicas donde muchos comercios se encontraban arrendados en locales comerciales y se vieron forzados al cierre definitivo de sus negocios por causas de fuerza mayor.

Para muchos inquilinos de locales comerciales cumplir con el pago del canon de arrendamiento sin estar generando ningún tipo de ingresos ha representado una agravante a su situación pudiendo desencadenar falta de liquidez; no obstante, se debe considerar igualmente a aquel propietario que en muchos casos vive de las rentas del alquiler.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de un local de negocio suelen establecerse obligaciones para ambas partes, donde el arrendatario paga el precio del alquiler acordado y el arrendador permite el goce pacífico durante el tiempo de vigencia del contrato para el ejercicio de la actividad comercial que se haya especificado en el mismo.

Por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes pudiera dar a lugar a la resolución del mismo. Siendo las cosas así, resulta claro que frente al cierre forzoso del local comercial objeto de arrendamiento a consecuencia del COVID-19, afecta de manera significativa el estado de solvencia del que lleva a cabo su actividad económica en el inmueble alquilado.

En atención a esta problemática y una vez finalizado el plazo de las medidas de que restringen las actividades, se tendría que evaluar los cambios ocurridos en los contratos dadas las circunstancias. Para ello es importante evaluar los distintos supuestos en los que pudieran estar inmersas las partes contratantes.

Moratorias Pymes y Autónomos en el marco del COVID-19

En el marco de las medidas adoptadas por el Ejecutivo a consecuencia de la pandemia, se establecieron entre otras medidas la de las moratorias para los autónomos o pymes que realicen sus actividad económica en locales de comercio arrendados; para lo cual tendrían que solicitarle a su arrendador la suspensión y no extinción del contrato de arrendamiento por los pagos en el plazo correspondiente del alquiler acordado.

De allí pues, que las partes debían tener en cuenta que tal medida afectaría por el tiempo que dure el estado de alarma las mensualidades siguientes. Asimismo se prevé que la moratoria no podía exceder de 4 meses debiendo cancelar los cánones de arrendamiento de forma fraccionada por un periodo no mayor a los dos años, siendo que tampoco devengarían intereses.

Dentro de este marco, existe igualmente la posibilidad de que las partes hayan convenido con anterioridad a las medidas algo diferente como por ejemplo abonar una parte del canon de arrendamiento y el resto pagarlo  de forma progresiva y a cambio el arrendador retrasar el aumento del canon de arrendamiento si lo tuviere previsto.

Siendo las cosas así resulta claro que, independientemente de si las partes han convenido algo distinto al contrato inicial o se han acogido a la moratoria planteada por el Gobierno, es recomendable realizar las modificaciones del contrato inicial  y firmarlo como un anexo al contrato de arrendamiento con el fin de adecuar los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato de arrendamiento tras el COVID-19.

Importa y por muchas razones, determinar si ante las circunstancias sobrevenidas el contrato de arrendamiento inicial se extingue o se suspende. Al respecto, considera el foro jurídico que de extenderse en el tiempo las medidas restrictivas para el ejercicio de la actividad económica y/o comercial, lo más acertado sería la resolución del contrato, el cual puede invocar cualquiera de las partes conforme al ordenamiento jurídico vigente (Art. 1124 Cci.).

No obstante, se ha iniciado las fases de desescalada que permiten reactivar las actividades, pudiendo considerarse la suspensión del contrato en virtud de la moratoria o convenio al que hayan arribado las partes, teniendo en cuenta que al ser un caso de fuerza mayor la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considera como legítima la disminución de las rentas pactadas inicialmente para determinados negocios conforme a las circunstancias de cada caso en concreto.

En conclusión, lo que se persigue es la flexibilización de las cláusulas pactadas y el cumplimiento obligatorio del contrato evitando la extinción del mismo.

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Nuda propiedad: ¿Qué es? y ¿Cómo funciona?

¿Cómo funciona la venta con nuda propiedad?

El negocio de la nuda propiedad puede ser la solución para ambas partes partícipes en él. Básicamente, se trata de vender tu propiedad a un precio considerablemente menor al valor de mercado, pero con el derecho de vivir en ella hasta el día de tu muerte.

Bases legales para comprender el negocio de la nuda propiedad

Cuando adquirimos una propiedad, nos hacemos con el pleno dominio de ella. Esto implica la conjunción del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad. En cambio, cuando vendemos solamente la nuda propiedad, estamos reservándonos el usufructo vitalicio para nosotros.

Se entiende como nuda propiedad al derecho que se posee sobre un bien material. La particularidad es que la nuda propiedad no le brinda a la persona la posesión de dicho bien, puesto que quien vendió se ha reservado el usufructo. Por lo tanto, quien vende puede hacer uso del bien hasta que el usufructo llegue a su fin.

Es posible establecer un tiempo máximo de usufructo o bien reservárselo de forma vitalicia.

Particularidades de la venta de la nuda propiedad

  • El dinero se recibe de inmediato: como vendedor de una nuda propiedad, recibes el importe total correspondiente al valor pactado por la cesión. Dicho dinero es entregado de una sola vez, con lo que te habilita a empezar a hacer uso del dinero al tiempo que sigues viviendo en la propiedad.
  • El usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute total de la vivienda: la venta de la nuda propiedad tiene lugar dentro de todas las garantías legales necesarias para que conserves el uso de la propiedad hasta el momento pactado para su finalización. Para que cuentes con el aval legal, se realiza con escritura ante notario, la cual posteriormente se registra.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda: una particularidad que no todos conocen acerca de la venta de la nuda propiedad es que quien vende, es decir quien se queda con el usufructo, conserva el derecho de alquilarle la propiedad a otra persona. Además, el importe de la renta irá totalmente para él. 
  • El usufructuario puede vender el usufructo a otra persona: otro de los aspectos que suelen permanecer desconocidos acerca de esta clase de transacción es que la persona que vende, puede a su vez venderle el usufructo a una tercera parte. Esta es una buena forma de obtener un segundo ingreso si es que se tiene dónde vivir, ya que el dinero pasa a ser íntegramente de la parte vendedora, no debiendo cederse ninguna parte de él al inversor inicial.
  • El arrendamiento y el usufructo cesan con el fallecimiento del usufructuario que vendió al inversor: tanto en el caso del arrendamiento como en el de la venta del usufructo que explicamos en los supuestos anteriores, el arreglo cesa cuando el derecho de usufructo de quien vendió llega a su fin, ya sea por su fallecimiento o porque se llega a la fecha estipulada para tal efecto en el contrato de compraventa.
  • Los gastos pasan a dividirse entre el usufructuario y el inversor: como parte vendedora de la nuda propiedad, pasarás a tener menos gastos por la vivienda, ya que el inversor se hará cargo de los gastos por derramas extraordinarias y del IBI a partir del momento de la firma de la compraventa. Solo te quedaría encargarte de pagar los servicios, tales como luz, agua y gas).
  • Puedes realizar obras que no afecten la estructura del inmueble: si quieres revestir, pintar o renovar el baño y la cocina, podrás hacerlo sin problema alguno. Lo único que no se permite en este formato de venta es afectar la estructura del inmueble, tal como derribar una pared, agregar un dormitorio u obras similares.

Ventajas de vender la nuda propiedad

  • Recibir dinero sin mudarte: esta es una excelente opción para personas jubiladas, quienes podrán hacerse con la liquidez necesaria para afrontar gastos médicos o incluso para adaptar la vivienda a una movilidad limitada. Si a esto le sumamos que no debes mudarte, se incrementa la calidad de vida, con lo cual se logra el cometido de vivir mejor y por una mayor cantidad de tiempo.
  • Comprar una propiedad a un precio mucho más bajo que el del mercado: para el inversor, comprar una nuda propiedad representa una gran ventaja con respecto al precio. El porcentaje de ahorro puede llegar a ser del 40% o del 50%. Por lo tanto, realiza una inversión a largo plazo a un precio muy conveniente. 
  • Beneficios fiscales: al no tributar en la Declaración de Renta, la venta de la nuda propiedad ofrece muy interesantes beneficios fiscales. En caso de que el importe se reciba en rentas mensuales, el 92% de las percepciones estarán exentas de impuestos, por lo que también representa un importante beneficio al respecto.
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Compraventa de inmuebles sujetos a la legislación matrimonial extranjera.

Cuando las personas que han contraído matrimonio conforme a la legislación extranjera, es importante determinar cuál es el régimen económico aplicable antes de la adquisición o venta de un bien, con el fin de que la misma tenga validez frente a terceros.

Es necesario precisar, antes que nada si se está en presencia de un régimen de separación de bienes, comunidad de gananciales, participación en ganancias, etc, así como también estar en conocimiento si existen acuerdos previos al matrimonio que hagan variar la norma supletoria aplicable.

Nueva Legislación de la Unión Europea.

Desde el 29 de enero del año 2019, todos los matrimonios que se celebren les será aplicado el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por medio del cual se establece la legislación aplicable para los regímenes económicos de matrimonios extranjeros.

Por otra parte, cuando los matrimonios hayan suscritos acuerdos previos o capitulaciones matrimoniales, la ley a aplicar será en el siguiente orden:

  1. El domicilio común y habitual de los cónyuges que tengan luego del matrimonio.
  2. De no tener domicilio común, la normativa a aplicar será la de la nacionalidad común al momento de celebrarse el matrimonio.
  3. En los casos donde no sea posible ninguno de los supuestos anteriores, se aplicará la ley del Estado en el cual los cónyuges hayan tenido una relación más cercana, para lo cual se deberá tener en cuenta todas las circunstancias.

Forma de proceder del Notario y Registrador.

En España, al momento de realizar una compra venta, es importante determinar como ya hemos dicho, el régimen jurídico aplicable. En ese sentido, tanto el Notario como Registrador, aun cuando desconozcan el contenido de la legislación extranjera, tendrán que dejar constancia en las escrituras, cuál es la legislación aplicable con relación al patrimonio de los cónyuges.

En tal sentido, deberán considerar lo siguiente:

  • En los casos donde los cónyuges adquieren con la misma nacionalidad de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera y que no sea similar a la separación de bienes, el Notario y Registrador observarán:
  • El Notario dejará constancia de que los bienes se adquieren de acuerdo al régimen matrimonial del país de los cónyuges.
  • Es importante que el Notario deje expresa constancia de la legislación extranjera que aplica para el caso en concreto, y de ser posible del régimen matrimonial que se tiene que aplicar.
  • Es menester que el Registrador asiente el régimen matrimonial de acuerdo a la nacionalidad común de los cónyuges.
  • Importante también que al momento de la inscripción, el Registrador exprese cuál es el régimen matrimonial extranjero que se debe aplicar, si así tuviere el conocimiento o de alguna forma se encuentre a la vista conforme a la legislación extranjera.
  • Para los cónyuges que adquieran con su nacionalidad común de conformidad con la legislación extranjera, cuyo régimen económico sea la separación de bienes, el Registrador y Notario tendrán que observar y reflejar, además de lo señalado en el punto anterior, la cantidad de cuotas que cada cónyuge adquirirá.
  • Si los cónyuges con nacionalidad distinta adquieren de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera, el Registrador y Notario procederán de la siguiente manera:
  • Al no existir nacionalidad en común de los cónyuges, es imposible para el Notario dejar constancia del régimen matrimonial con el cual adquieren, es el de la nacionalidad que cada uno ostenta.
  • De suma importancia que el Notario indique cuál será la legislación extranjera a aplicar.
  • En igual sentido, el Registrador deberá inscribir el régimen matrimonial conforme a la ley extranjera aplicable, de acuerdo a lo indicado por el Notario.
  • Para evitar cualquier inconveniente a futuro, es importante que el Registrador especifique el régimen de la legislación extranjera aplicable, bien porque lo tenga a la vista o por el conocimiento que pueda tener acerca del mismo en razón de los cónyuges.
  • En los supuestos donde los cónyuges están sujetos a un régimen convencional extranjero, será importante que:
  • El Notario al momento de autenticar, indique el referido régimen.
  • El registrador asiente su registro de  acuerdo al régimen convencional señalado.
  • Para el caso especial de los bienes adquiridos mortis causa por alguno de los cónyuges que se encuentre sujeto a legislación extranjera, se deberá expresar igualmente el régimen matrimonial aplicable.

¿Cuándo no es necesario especificar la legislación extranjera aplicable?

No será necesario especificarlo en los siguientes casos:

  • Los bienes que sean inscritos conforme a lo previsto en el artículo 42 del Reglamento Hipotecario, en los actos de disposiciones voluntarias.
  • Aquellos actos de disposición por extranjeros solteros que mantiene su estado civil, aún cuando tenga una relación de hecho.
  • En los actos de disposición por extranjeros solteros, cuyo estado civil es casado, en estos casos puede dar lugar al consentimiento del cónyuge según las circunstancias.
  • Actos de disposición por ejecución forzosa de hipoteca.
  • Los actos de disposición por anotación forzosa de embargo.
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10 Ventajas de contar con un Abogado inmobiliario

Contratar a un Abogado inmobiliario puede ayudarte a evitar grandes pérdidas de dinero al momento de celebrar un contrato de arrendamiento o de compraventa; y esto es así, porque adquirir una vivienda no es tan sencillo como parece, ya que no solo estamos frente a la dificultad de encontrar la que sea perfecta y adecuada sino que también implica tener la financiación que se ajuste al presupuesto del comprador o arrendador, según corresponda.

De tal surte que, en la mayoría de los casos se está en presencia de contratos que tienen un grado de complejidad para entenderlos dando a lugar a las “Cláusulas de suelo”, lo que ha sido común durante los últimos años porque las mismas hacen que se incremente el valor del bien hipotecado.

En otras palabras,  la necesidad de contar con un abogado inmobiliario radica en la posibilidad de estudiar las condiciones favorables al momento de la adquisición o venta de un inmueble, evitando con ello tener que acudir con posterioridad ante un profesional del derecho cuando desafortunadamente alguna de las transacciones sea negativa pudiendo evitarse.

¿En qué consiste la labor del Abogado Inmobiliario?

Desde la perspectiva más general,  el trabajo que realizan los profesionales del derecho en materia inmobiliaria se fundamenta en el conjunto de diligencias técnicas y jurídicas previas a la adquisición del bien inmueble, con el objeto de constatar su situación registral, cargas y gravámenes, conformidad de uso, estado constructivo y  la estabilidad de la construcción urbanística, informes periciales para determinar desperfectos en la vivienda por construcción con materiales no adecuados, hipotecas, reclamaciones, procedimientos judiciales, desahucios, herencias, separaciones y divorcios, responsabilidad civil, entre otros.

De esta manera estaría evitando su vulnerabilidad legal, otorgándoles seguridad a sus clientes para realizar la adquisición del bien. Es así como la contratación de los servicios de un profesional del derecho especializado en el sector inmobiliario, puede evitar contrariedades al momento de llevar a cabo la compraventa, dando lugar a grandes pérdidas tanto en tiempo, en esfuerzos y en desplazamientos que solamente un abogado inmobiliario podría resolver o en su caso haber previsto.

Beneficios a obtener con el Abogado Inmobiliario.

Como ya hemos indicado, poder contratar los servicios de un jurista especializado en materia inmobiliaria, te permite ahorra tiempo, dinero y esfuerzo, ya que su labor a diario los lleva a estar al día con la información, reglamentos, leyes, y demás datos que facilitarán la compra acertada de un inmueble sin que posterior a ello se tenga que enfrentar algunos problemas jurídicos por desconocer la existencia de los mismos. 

Sabiendo esto te compartimos 10 de los  beneficios que tendrás al contratar un abogado inmobiliario:

  1. Exclusividad, ya que al asumir el compromiso de ubicar las propiedades que se adapten a las necesidades del cliente le estaría brindado con ella una atención personalizada.
  2. Disponibilidad de base de datos con los detalles y características de los inmuebles que están en condiciones óptimas para su adquisición con las mejores ofertas del mercado según la capacidad monetaria del cliente.
  3. Red de contactos que facilitan la interacción con las inmobiliarias y demás profesionales.
  4. Gestión de los trámites de documentos necesarios para la compraventa.
  5. Minimiza los riesgos de estafa y fraude, en razón de sus conocimientos.
  6. Contar con la legalidad de la operación.
  7. Mejoras en el precio del bien.
  8. Mejor compresión del contrato y sus clausulas.
  9. Establecer un contrato previo donde se plasmen las reglas de la transacción.
  10. Asesoramiento y firma de contrato para que no surjan cláusulas abusivas.

Un elemento a tener en cuenta en los casos de arrendamiento de los inmuebles son los contratiempos que pueden presentarse tales como: las reclamaciones de ventas por tener la opción a compra y derecho de preferencia, o en el caso de una vivienda que tenga varios propietarios donde unos quieren alquilar y otros no, siendo que a pesar de que en este último caso, es válido el arrendamiento por la sola firma de uno de los copropietarios incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad.

Por las razones que anteceden, miramos como son muchas las ventajas que tienen las personas al contratar los servicios de un abogado inmobiliario al momento de adquirir, vender o arrendar un bien inmueble y así evitar inconvenientes que obstaculicen tal negociación.

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COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS

Sin duda comprar un bien raíz o un también llamado inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de la persona. Sin embargo, este trámite no es tan sencillo o informal como parece, ya que en el caso de querer adquirir o vender uno por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrás que hacerlo por medio de unas acciones.

¿Qué son las sociedades inmobiliarias?

Las sociedades inmobiliarias surgen como persona jurídica de inversión colectiva no financiera, cuyo objeto social es  captar fondos, bienes o derechos público para la auto gestión y beneficio del bien común.

La persona que desea adquirir un inmueble por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrá que invertir en la compra de unas acciones conforme a la regulación normativa. Por otra parte, el inversionista independientemente de los recursos que aporte para participar en el mercado de valores bursátil, podrá acceder a la compra de un inmueble con una fiscalidad reducida ya que los beneficios pagan el 1% en Impuesto de Sociedades.

Es así, como este tipo de sociedades facilita la compraventa de un bien inmueble a través de las cotizaciones de acciones bursátiles y con beneficios e incentivos fiscales para su adquisición.

¿Cómo se crean estas sociedades?

Para poder crear este tipo de sociedades en España se debe cumplir con una serie de pasos previstos en la normativa que se aplica en cuanto al capital mínimo, numero de accionistas o títulos que pueden invertir, que tienen como objetivo proteger los Derechos económicos de los socios minoritarios. En tal sentido deberán tener una autorización previa con la Comisión Nacional de Valores así como el documento de inscripción correspondiente.

Ahora bien, para poder conformar una sociedad inmobiliaria se necesita cumplir con lo siguiente:

  • Suscribir y desembolsar en su totalidad el capital de la sociedad al momento de su constitución convirtiéndolo en acciones de diferentes series y valor nominal conforme al  régimen normativo.
  • Cada serie tendrá una denominación adicional a la de la sociedad.
  • Las acciones pueden estar representadas por medio de títulos nominativos o anotaciones en cuenta.
  • El de accionistas debe ser como mínimo 100, salvo disposición en contrario.
  • El monto inicial de su capital será de un mínimo de 9 millones de euros, los cuales tienen que ser desembolsados en su totalidad.

¿Qué tipo de sociedades de inversión inmobiliaria existen?

Conforme a la legislación española tenemos dos tipos de sociedades, las cuales son:

1.- De inversión inmobiliaria no cotizadas. Son aquellas que tienen por objeto invertir en bienes inmuebles de naturaleza urbana para el arrendamiento y su régimen normativo está definido por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

2.- Conocidas por sus siglas “SOCIMI”, son las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y ofrecen incentivos fiscales, la normativa que regula este tipo de sociedades fue inicialmente la contenida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, siendo modificado el artículo 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, en el cual se establecen las medidas tributarias.

Beneficios en la compraventa de inmuebles

Como ya hemos indicado, al momento de adquirir o vender un inmueble se realizará por medio de las acciones que se compren de una sociedad inmobiliaria. Por ello miremos que beneficios tiene este tipo de compraventa:

  • Permite eludir el pago de impuesto de sucesiones, ya que una persona antes de su muerte, puede vender sus acciones a sus hijos o cualquier otro familiar  pudiendo evitar los impuestos de sucesiones o donaciones.
  • Para los cónyuges la  plusvalía patrimonial supone una ventaja, ya que ambos estarán pagando impuestos por el máximo previsto que es de 45% sobre las rentas totales.
  • La compra de inmuebles destinados a alquiler se suele hacer a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler. El tributo por transmisiones patrimoniales, pudiendo agilizar el alquiler a terceros.
  • Deducción de gastos por rendimiento de un inmueble de tu propiedad que se encuentre en alquiler, tales como: personal de limpieza, jardinería, gastos de comunidad, entre otros.
  • Ahorro del impuesto de plusvalía municipal al momento de enajenar el bien inmueble, en virtud de que la venta es sobre acciones y no directamente sobre el bien.

No obstante, un elemento a tener en cuenta es que esta figura de inversión no suele ser atractiva a los inversionistas dado que tiene poca liquidez el plazo para recuperar la inversión es largo además de la compleja actividad administrativa que requiere.

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