Ampliación Judicial de tu Hipoteca

La Ley de Hipoteca, establece el mecanismo para constituir o ampliar judicialmente la hipoteca, en tal efecto establece que cualquier hipoteca legal se procederá con sujeción a las reglas siguientes:

Presentación de escrito de Solicitud ante el tribunal

“El que tenga derecho a exigirla presentará un escrito en el Juzgado o Tribunal del domicilio del obligado a prestarla, pidiendo que se constituya la hipoteca, fijando la cantidad por que deba constituirse y señalando los bienes que puedan ser gravados con ella, o, por lo menos, el Registro donde deban constar inscritos los que posea la misma persona obligada.”

El escrito deberá formalmente acompañarse del título o documentos que produzca el derecho de hipoteca legal, y si fuere posible, una certificación del Registrador en que consten todos los bienes hipotecables que posea el demandado.

¿Es necesario Presentarse ante el Juez?

¡Sí!, ya que la ley hipotecaria establece que El Juez o el Tribunal, en su vista, mandará comparecer a su presencia a todos los interesados en la constitución de la hipoteca, a fin de que se avengan, si fuere posible, en cuanto al modo de verificarla.

En el caso que las partes lleguen a un acuerdo la ley estipula: Si se avinieren, mandará el Juez o el Tribunal constituir la hipoteca en los términos que se hayan convenido.

Ahora bien, ¿Qué sucede si no hay avenencia?

Si no se avinieren, ya sea en cuanto a la obligación de hipotecar o ya en cuanto a la cantidad que deba asegurarse o a la suficiencia de la hipoteca ofrecida, se hará traslado del escrito de demanda al demandado y seguirá el juicio los trámites establecidos para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El Juez de oficio, podría solicitar que se constituya una hipoteca, previa solicitud de certificación emitida por el registro Mercantil. La hipoteca legal, una vez constituida e inscrita, surte los mismos efectos que la voluntaria.

¿Quiénes se encuentran legitimados por ley a los fines de solicitar la constitución de hipoteca?

Tendrán derecho a exigir hipoteca legal:

  • Las mujeres casadas sobre los bienes de sus maridos;
  • Los hijos sometidos a la patria potestad por los bienes de su propiedad usufructuados o administrados por el padre o madre que hubieran contraído segundo matrimonio, y sobre los bienes de los mismos padres;
  • Los menores o incapacitados sobre los bienes de sus tutores;
  • El Estado, las Provincias y los Pueblos, sobre los bienes de los que contraten con ellos o administren sus intereses, por las responsabilidades que contrajeron éstos;
  • El Estado sobre los bienes de los contribuyentes (por razones de deuda de pago de impuestos).

“En Caso de mujeres casadas en cuyo favor se reconoce la hipoteca tendrá derecho: A que el marido inscriba a nombre propio e hipoteque en favor de su mujer los bienes inmuebles y derechos reales que reciba como dote estimada u otros bastantes para asegurar la devolución de su importe.

La hipoteca para asegurar las donaciones por razón de matrimonio sólo tendrá lugar en el caso de que se ofrezcan por el marido como aumento de la dote. Si se ofrecieren sin este requisito, sólo producirán obligación personal, quedando al arbitrio del marido asegurarlas o no con hipoteca.

Existe otro supuesto en la ley y es el caso de la facultad de solicitar constitución de hipoteca que tiene el estado:

La Autoridad a quien corresponda deberá exigir la constitución de hipotecas especiales sobre los bienes de los que manejen fondos públicos o contraten con el Estado, las provincias o los pueblos en todos los casos y en la forma que prescriban los reglamentos administrativos.

El Estado, las Provincias o los Pueblos tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor y sobre el tercer adquirente, aunque hayan inscrito sus derechos en el Registro, para el cobro de la anualidad corriente y de la última vencida y no satisfecha de las contribuciones o impuestos que graven a los bienes inmuebles.

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu hipoteca, ponte en contacto con nosotros.

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Medidas para reformar la protección de los deudores hipotecarios

El pasado 15 de mayo, al fin, el Gobierno, dio a luz la tan polémica y a la vez, necesitada Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Polémica porque la iniciativa legislativa popular de la dación en pago, quizá la medida más populista y llamativa, no ha sido contemplada en esta Ley, y porque esta Ley, no soluciona nada con los ya ejecutados judicialmente, ¿muy tarde?.

La Ley cuenta con 4 capítulos, el primero de ellos, tiene como finalidad la suspensión inmediata y por plazo de dos años de los desahucios de familias, eso sí, que cumplan ciertos requisitos, como lo hacen llamar, familias de de situación especial de riesgo de exclusión. Afectara esta medida, a cualquier proceso judicial de ejecución hipotecaria o venta extrajudicial por el que el acreedor se adjudique la vivienda habitual de las personas pertenecientes a determinados colectivos. Lo que se pretende, es que no proceda el lanzamiento que culminaría con el desalojo de las familias.

La suspensión del lanzamiento está supeditada a dos tipos de requisitos, el primero, cumplir con los colectivos sociales que pueden acogerse, a saber:

a)     Familia numerosa, de conformidad con la legislación vigente

b)    Unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo

c)     Unidad familiar de la que forme parte un menor de 3 años

d)    Unidad familiar en la

 que alguno de sus miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral

e)     Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vinculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.

f)      Unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género, conforme a lo establecido en la legislación vigente, en caso de que la vivienda objeto de lanzamiento constituye su domicilio habitual.

Además de estos supuestos especiales, deberán concurrir las siguientes circunstancias económicas:

a)     Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador  Público de Renta de Efectos Múltiples. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de

Renta de Efectos Múltiples en los supuestos previstos en las letras e) y f), y de cinco veces en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%,  o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b)    Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.

c)     Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d)    Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concebido para la adquisición de la misma.

Otra de las características para estos deudores es que,  si la deuda no ha podido ser cubierta con la vivienda habitual, esta, no devengue más interés de demora que el resultante de sumar a los intereses remuneratorios un dos por cien so

bre la deuda pendiente.

En el capitulo segundo de la Ley 1/2013 se producen modificaciones de la Ley Hipotecaria. La modificación más significativa es el hecho que las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitaran los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero.

El notario, en ventas extrajudiciales tiene la posibilidad de suspender dicha venta, cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial competente, de forma prevista en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria,  que dicte resolución decretando la improcedencia de dicha venta, por existir cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario, o su continuación sin la aplicación de las cláusulas abusivas. Además el notario está facultado para advertir a las partes que alguna de las cláusulas puede ser abusiva.

El capítulo tercero establece modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil, como gran medida, establece la posibilidad de que si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior, se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago. Otra modificación es que, se permite al deudor que participe de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

Existen en este capítulo también ciertas mejoras en el procedimiento de subasta, estableciendo el valor de la tasación a efectos de la misma, un suelo del 75% del valor de la tasación que sirvió para conceder el préstamo. En caso de que la subasta concluya sin postor alguno, se incrementan los porcentajes de adjudicación del bien, en concreto, se elevaría del 60 % hasta un máximo del 70%, siempre para los supuestos de vivienda habitual.

El capítulo cuarto modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser urgentes.

Por último, y también reseñable, es que esta Ley, incluye un mandato al Gobierno para que, junto con el sector financiero, impulsen las medidas adecuadas para la constitución de un fondo social de viviendas destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario. Esta medida  a simple vista parece una quimera, pero quién sabe, cosas más raras se han visto.

Javier Hernández

jhernandez@perea-abogados.com

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