Cómo queda la situación tras el COVID-19 para inquilinos de locales de negocio

Toda reflexión se inscribe frente a la coyuntura de la desescalada por fases luego de las medidas dictadas por el Gobierno español a consecuencia del COVID-19; con lo cual se estarían reanudando las actividades económicas donde muchos comercios se encontraban arrendados en locales comerciales y se vieron forzados al cierre definitivo de sus negocios por causas de fuerza mayor.

Para muchos inquilinos de locales comerciales cumplir con el pago del canon de arrendamiento sin estar generando ningún tipo de ingresos ha representado una agravante a su situación pudiendo desencadenar falta de liquidez; no obstante, se debe considerar igualmente a aquel propietario que en muchos casos vive de las rentas del alquiler.

Ahora bien, en el contrato de arrendamiento de un local de negocio suelen establecerse obligaciones para ambas partes, donde el arrendatario paga el precio del alquiler acordado y el arrendador permite el goce pacífico durante el tiempo de vigencia del contrato para el ejercicio de la actividad comercial que se haya especificado en el mismo.

Por consiguiente, el incumplimiento de las obligaciones por alguna de las partes pudiera dar a lugar a la resolución del mismo. Siendo las cosas así, resulta claro que frente al cierre forzoso del local comercial objeto de arrendamiento a consecuencia del COVID-19, afecta de manera significativa el estado de solvencia del que lleva a cabo su actividad económica en el inmueble alquilado.

En atención a esta problemática y una vez finalizado el plazo de las medidas de que restringen las actividades, se tendría que evaluar los cambios ocurridos en los contratos dadas las circunstancias. Para ello es importante evaluar los distintos supuestos en los que pudieran estar inmersas las partes contratantes.

Moratorias Pymes y Autónomos en el marco del COVID-19

En el marco de las medidas adoptadas por el Ejecutivo a consecuencia de la pandemia, se establecieron entre otras medidas la de las moratorias para los autónomos o pymes que realicen sus actividad económica en locales de comercio arrendados; para lo cual tendrían que solicitarle a su arrendador la suspensión y no extinción del contrato de arrendamiento por los pagos en el plazo correspondiente del alquiler acordado.

De allí pues, que las partes debían tener en cuenta que tal medida afectaría por el tiempo que dure el estado de alarma las mensualidades siguientes. Asimismo se prevé que la moratoria no podía exceder de 4 meses debiendo cancelar los cánones de arrendamiento de forma fraccionada por un periodo no mayor a los dos años, siendo que tampoco devengarían intereses.

Dentro de este marco, existe igualmente la posibilidad de que las partes hayan convenido con anterioridad a las medidas algo diferente como por ejemplo abonar una parte del canon de arrendamiento y el resto pagarlo  de forma progresiva y a cambio el arrendador retrasar el aumento del canon de arrendamiento si lo tuviere previsto.

Siendo las cosas así resulta claro que, independientemente de si las partes han convenido algo distinto al contrato inicial o se han acogido a la moratoria planteada por el Gobierno, es recomendable realizar las modificaciones del contrato inicial  y firmarlo como un anexo al contrato de arrendamiento con el fin de adecuar los derechos y obligaciones de las partes.

El contrato de arrendamiento tras el COVID-19.

Importa y por muchas razones, determinar si ante las circunstancias sobrevenidas el contrato de arrendamiento inicial se extingue o se suspende. Al respecto, considera el foro jurídico que de extenderse en el tiempo las medidas restrictivas para el ejercicio de la actividad económica y/o comercial, lo más acertado sería la resolución del contrato, el cual puede invocar cualquiera de las partes conforme al ordenamiento jurídico vigente (Art. 1124 Cci.).

No obstante, se ha iniciado las fases de desescalada que permiten reactivar las actividades, pudiendo considerarse la suspensión del contrato en virtud de la moratoria o convenio al que hayan arribado las partes, teniendo en cuenta que al ser un caso de fuerza mayor la Jurisprudencia del Tribunal Supremo ha considera como legítima la disminución de las rentas pactadas inicialmente para determinados negocios conforme a las circunstancias de cada caso en concreto.

En conclusión, lo que se persigue es la flexibilización de las cláusulas pactadas y el cumplimiento obligatorio del contrato evitando la extinción del mismo.

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Nuda propiedad: ¿Qué es? y ¿Cómo funciona?

¿Cómo funciona la venta con nuda propiedad?

El negocio de la nuda propiedad puede ser la solución para ambas partes partícipes en él. Básicamente, se trata de vender tu propiedad a un precio considerablemente menor al valor de mercado, pero con el derecho de vivir en ella hasta el día de tu muerte.

Bases legales para comprender el negocio de la nuda propiedad

Cuando adquirimos una propiedad, nos hacemos con el pleno dominio de ella. Esto implica la conjunción del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad. En cambio, cuando vendemos solamente la nuda propiedad, estamos reservándonos el usufructo vitalicio para nosotros.

Se entiende como nuda propiedad al derecho que se posee sobre un bien material. La particularidad es que la nuda propiedad no le brinda a la persona la posesión de dicho bien, puesto que quien vendió se ha reservado el usufructo. Por lo tanto, quien vende puede hacer uso del bien hasta que el usufructo llegue a su fin.

Es posible establecer un tiempo máximo de usufructo o bien reservárselo de forma vitalicia.

Particularidades de la venta de la nuda propiedad

  • El dinero se recibe de inmediato: como vendedor de una nuda propiedad, recibes el importe total correspondiente al valor pactado por la cesión. Dicho dinero es entregado de una sola vez, con lo que te habilita a empezar a hacer uso del dinero al tiempo que sigues viviendo en la propiedad.
  • El usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute total de la vivienda: la venta de la nuda propiedad tiene lugar dentro de todas las garantías legales necesarias para que conserves el uso de la propiedad hasta el momento pactado para su finalización. Para que cuentes con el aval legal, se realiza con escritura ante notario, la cual posteriormente se registra.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda: una particularidad que no todos conocen acerca de la venta de la nuda propiedad es que quien vende, es decir quien se queda con el usufructo, conserva el derecho de alquilarle la propiedad a otra persona. Además, el importe de la renta irá totalmente para él. 
  • El usufructuario puede vender el usufructo a otra persona: otro de los aspectos que suelen permanecer desconocidos acerca de esta clase de transacción es que la persona que vende, puede a su vez venderle el usufructo a una tercera parte. Esta es una buena forma de obtener un segundo ingreso si es que se tiene dónde vivir, ya que el dinero pasa a ser íntegramente de la parte vendedora, no debiendo cederse ninguna parte de él al inversor inicial.
  • El arrendamiento y el usufructo cesan con el fallecimiento del usufructuario que vendió al inversor: tanto en el caso del arrendamiento como en el de la venta del usufructo que explicamos en los supuestos anteriores, el arreglo cesa cuando el derecho de usufructo de quien vendió llega a su fin, ya sea por su fallecimiento o porque se llega a la fecha estipulada para tal efecto en el contrato de compraventa.
  • Los gastos pasan a dividirse entre el usufructuario y el inversor: como parte vendedora de la nuda propiedad, pasarás a tener menos gastos por la vivienda, ya que el inversor se hará cargo de los gastos por derramas extraordinarias y del IBI a partir del momento de la firma de la compraventa. Solo te quedaría encargarte de pagar los servicios, tales como luz, agua y gas).
  • Puedes realizar obras que no afecten la estructura del inmueble: si quieres revestir, pintar o renovar el baño y la cocina, podrás hacerlo sin problema alguno. Lo único que no se permite en este formato de venta es afectar la estructura del inmueble, tal como derribar una pared, agregar un dormitorio u obras similares.

Ventajas de vender la nuda propiedad

  • Recibir dinero sin mudarte: esta es una excelente opción para personas jubiladas, quienes podrán hacerse con la liquidez necesaria para afrontar gastos médicos o incluso para adaptar la vivienda a una movilidad limitada. Si a esto le sumamos que no debes mudarte, se incrementa la calidad de vida, con lo cual se logra el cometido de vivir mejor y por una mayor cantidad de tiempo.
  • Comprar una propiedad a un precio mucho más bajo que el del mercado: para el inversor, comprar una nuda propiedad representa una gran ventaja con respecto al precio. El porcentaje de ahorro puede llegar a ser del 40% o del 50%. Por lo tanto, realiza una inversión a largo plazo a un precio muy conveniente. 
  • Beneficios fiscales: al no tributar en la Declaración de Renta, la venta de la nuda propiedad ofrece muy interesantes beneficios fiscales. En caso de que el importe se reciba en rentas mensuales, el 92% de las percepciones estarán exentas de impuestos, por lo que también representa un importante beneficio al respecto.
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LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD: Todo lo que debes saber

¿Cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad?

La Ley de Segunda Oportunidad es un actor relativamente nuevo en la legislación española, ya que fue aprobada en el año 2015 y su propósito es el de exonerar de sus deudas a las personas que se encuentran en una situación económica apremiante. La regula la Ley 25/2015, del 28 de julio. El proceso que propone es muy similar al que recurren las empresas cuando se declaran en bancarrota, con la ventaja de que pueden ampararse en él las personas particulares y los autónomos.

Veamos cómo funciona y cuáles son los requisitos para poder apelar a la Ley de Segunda Oportunidad.

Mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad

El propósito de La Ley de Segunda Oportunidad es el de poder aliviar económicamente a la persona que mantiene deudas, pero cuya situación financiera le hace prácticamente imposible afrontarlas. Se irá planteando una serie de negociaciones entre el deudor y el acreedor. Si no se llega a acuerdo alguno, el juez tiene la potestad de cancelar o de exonerar al deudor de su pago.

Con la finalidad de aligerar la carga financiera del deudor, la ley en cuestión habilita la renegociación de la deuda. Esto implica que el deudor y el acreedor lleguen a un nuevo acuerdo que estipule de qué forma se reintegrará el importe adeudado.

Dónde se renegocian las deudas bajo el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad

Dependiendo de si es un particular o un empresario quien desee ampararse en esta ley, es el organismo al que le competerá llevarla adelante:

Juzgados de Primera Instancia: se encarga de llevar a cabo las solicitudes de los particulares.

Vía mercantil: es el camino para ampararse en esta ley si somos empresarios.

Requisitos para recurrir a la Ley de Segunda Oportunidad

Los requisitos para beneficiarse de esta ley son dos:

1 – Acreditar la imposibilidad de hacerse cargo de la deuda

2 – Demostrar que se ha procedido de buena fe

Con respecto al primer requisito, es necesario probar que, a los efectos de cancelar la deuda frente a los acreedores, se ha recurrido a liquidar todo el patrimonio en el concurso y que se les ha pagado a los acreedores todo lo posible.

En lo referente a actuar de buena fe, existe un conjunto de preceptos en los que el juez se basará para decidir si la persona ha procedido de forma tal. Tales supuestos implican que el deudor ha hecho lo siguiente:

  • Intento de negociación: significa que ha hecho todo lo posible por llegar a un acuerdo con su acreedor en la etapa previa a dar inicio al concurso.
  • La insolvencia no ha sido provocada adrede: este es un punto muy importante, ya que el juez no le otorgará el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad a aquel deudor que haya vendido o transferido a otra persona su patrimonio con el propósito de provocar su insolvencia y así recurrir a la protección de la ley.
  • No se ha amparado en esta ley en los diez años previos: no es posible recurrir al beneficio de esta ley dos veces en un período de diez años.
  • No ha rechazado un empleo: una estrategia a la que los deudores suelen apelar y acerca de la cual los jueces indagan, es el rechazo de un trabajo acorde a las capacidades del deudor. Si la persona rechazara un trabajo tal, se asumirá que lo hizo para no contar con los recursos necesarios para cancelar la deuda.
  • No haber cometido delitos económicos: no se admitirá que el deudor haya perpetrado delitos de índole económica de ningún tipo.

Deudas que se pueden cancelar de acuerdo a la ley

La Ley de Segunda Oportunidad no habilita la exoneración de toda clase de deudas. Para ampararte en ella, tus deudas deben estar incluidas dentro de los siguientes grupos:

  • Deuda pendiente después de una subasta
  • Deuda pendiente después de la ejecución de un inmueble

Si tomamos como ejemplo una hipoteca de ochenta mil euros y cuyo inmueble el banco subasta en cincuenta mil euros, la Ley de Segunda Oportunidad serviría para cancelar los treinta mil euros de diferencia que le queden al deudor.

Las deudas que no se pueden cancelar mediante esta ley son:

  • Las contraídas con la Seguridad Social.
  • Las contraídas con la Agencia Tributaria.

Medidas urgentes ¿Tendré que pagar el alquiler de mi vivienda o negocio durante el estado de alarma?

La declaración del estado de alarma no sólo ha provocado el confinamiento de los ciudadanos en sus casas, sino también el cierre de muchos locales comerciales y el parón económico del cual ya hemos hablado anteriormente en otros post de esta campaña #vacunatunegociocontraelcoronavirus, frente a esta situación, y ante el inminente de pago de la renta de estos inmuebles, o bien de una vivienda particular si el inquilino ha sido despedido de su trabajo, son muchos los que se preguntan si podrían lograr una rebaja del arrendador o dejar de pagar el alquiler hasta que se levante el estado de alarma en el país.

Pues bien, nuestro ordenamiento prevé una figura que podría activarse en los casos en los que, por causa de la pandemia, el arrendatario no pueda hacer frente al pago de la renta. Se trata de la cláusula rebus sic stantibus, el mismo permite, modificar un contrato de alquiler para reducir el importe acordado, aplazar el pago o, incluso, suspenderlo.

En la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, S 30-06-2014, se indican varios puntos de interés que avalarían aplicar la cláusula “rebús” a la situación de pandemia de coronavirus, por lo que de ello se pueden deducir las siguientes reglas aplicables a la situación provocada por el coronavirus:

1.- La aplicación de la cláusula, en rigor, no supone una ruptura o singularidad respecto de la regla preferente de la lealtad a la palabra dada, ni tampoco de la estabilidad o mantenimiento de los contratos.

2.- Esto quiere decir que en estos casos de pandemia no quiere decirse que la aplicación de la “Rebus” suponga romper el “pacta sunt servanda”, porque quien queda afectado por el virus en su relación con lo pactado quería cumplirlo, pero la imprevisibilidad y ajenidad de la pandemia le impide hacerlo, o, al menos, en la manera como se pactó.

3.- Cuando, fuera de lo pactado y sin culpa de las partes y de forma sobrevenida, las circunstancias que dotaron de sentido la base o finalidad del contrato cambian profundamente, las pretensiones de las partes, lo que conforme al principio de buena fe cabe esperar en este contexto, pueden ser objeto de adaptación o revisión de acuerdo al cambio operado.

El deudor no quiere “liberarse” de cumplir su obligación por la circunstancia del coronavirus. No quiere “aprovecharse de ella”, sino que quiere cumplir cuando pueda, y cuando de lo que se le “libere” es de los efectos del virus, en los contratos que se han celebrado entre las partes.

Además de esto, el 31 de marzo de 2020 el Gobierno ha previsto una serie de ayudas sobre el alquiler, microcréditos, hipotecas y más, para ayudar a paliar esta situación.

  • Aplazamiento en el pago de la renta:

El RDL 11/2020 establece un sistema para el aplazamiento, o incluso condonación, del alquiler de vivienda habitual, con el fin de “ayudar a los inquilinos que se vean en situación de vulnerabilidad debido al coronavirus, garantizando, al mismo tiempo un equilibrio entre las partes que impida que la vulnerabilidad de los inquilinos sea trasladada a los arrendadores, especialmente a aquellos para los que los ingresos generados por la renta del alquiler pueden ser esenciales, teniendo en cuenta además que el 85% de los arrendamientos de vivienda el propietario es una persona física”.

  • Prohibición de desahucios:

Se suspenden los desahucios por alquiler para las personas vulnerables durante seis meses y se aprueba una prórroga de 6 meses para los contratos que estén a punto de vencer.

  • Ayudas para el alquiler de la vivienda:

Se implementarán microcréditos estatales al 0% y sin comisión. Las personas que se acojan a este microcrédito podrán devolver el dinero en un plazo de seis años, sin embargo, este podría ser ampliable por cuatro años más, llegando al plazo de diez años para poder realizar el pago en su totalidad.

Si eres es un autónomo y no llega al límite de tres veces el IPREM, usted también podrá acogerse a microcréditos.

Prestaciones específicas para aquellos dueños de negocios que vean su facturación mermar en un 75% respecto al semestre anterior, desde la adopción del estado de alarma.

¿Quién podrá solicitar esta ayuda?

Las personas en supuesto de vulnerabilidad económica debida al coronavirus que, en el mes anterior a la solicitud del aplazamiento pasen a estar:

En situación de desempleo.

Dentro de un ERTE.

Hayan reducido su jornada por motivo de cuidado de mayores o menores.

En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, se sufran una pérdida sustancial de ingresos.

Prohibición de cortes de suministros

Se dio a conocer de igual forma, que los cortes energéticos y de agua en la vivienda habitual estarán prohibidos mientras esté en vigor el estado de alarma.

Se amplía también el bono social para que las personas que queden en situación de vulnerabilidad, como trabajadores afectados por despidos o autónomos que hayan tenido que cesar en su actividad, puedan acogerse a él.

Hipotecas

Se ha anunciado que se amplía a tres meses la moratoria en el pago de hipoteca para aquellas personas que hayan perdido su empleo o hayan visto reducidos sus ingresos frente al mes que contemplaba hasta ahora.

Y por último, pero no menos importante se amplía la moratoria a los autónomos: Para compatibilizar esta nueva moratoria con la hipotecaria, se ha procedido a ajustar el régimen de acreditación. Así, las entidades no deben tener en cuenta la aplicación de una posible moratoria hipotecaria a efectos de calcular si se ha alcanzado o no el límite de la carga del 35% de los ingresos.

Recuerde que no está solo, cuenta con esta serie de medidas y con Perea Abogados pues estamos comprometidos con usted, su bienestar y el de su familia y su negocio. Ante situaciones de incertidumbre mejor es prevenir que lamentar, si tienes alguna otra pregunta no dudes en contactar con nosotros o bien dejarla abajo en comentarios.

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Contrato de arras ¡Respondemos a todas tus preguntas!

¿Qué es un contrato de arras?

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante,  los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

¿Cuántos contratos de arras existen?

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

¿Qué elementos debe tener el contrato de arras?

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa 

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

¿Qué ocurre si no se cumple con el contrato de arras?

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además  que el responsable de la demora pierde el importe de la señal  (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

¿Cuáles son las penalizaciones que impone la ley?

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

¿Es obligatoria la firma de un contrato de arras?

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.

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