El plan del Ayuntamiento de Madrid para preservar las viviendas residenciales en el centro

La medida podría contener el precio del alquiler residencial si aumenta la oferta para este fin, no obstante las demandas se van a suceder de quienes tienen negocios relacionados con el alquiler vacacional. Es un claro ejemplo de la defensa de intereses mercantiles de una sociedad.

El plan del Ayuntamiento de Madrid para frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos ha salido adelante en el Pleno de Cibeles con el apoyo de Ahora Madrid y PSOE y el rechazo de PP y Cs. Supone, entre otras medidas, que todos los alojamientos turísticos, incluidas las viviendas de uso turístico, tendrán que tener acceso independiente y licencia.

Este plan especial para la regulación de uso terciario en su clase de hospedaje busca “preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos y, en segundo lugar, buscar que la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad redistribuyendo la actividad económica, a la vez que descargando la concentración del centro histórico”, ha defendido el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo.

El edil ha dado cuenta de las 598 enmiendas presentadas, 41 de ellas estimadas parcialmente, y ha destacado que el plan cuenta con el correspondiente informe ambiental de la Comunidad y con el de la consejería de Turismo.

A partir de ahora, cualquier casa que se alquile con fines vacacionales durante más de 90 días al año debe ser considerada como un establecimiento dedicado al hospedaje. Es decir, un local que efectúa una actividad comercial y que, por lo tanto, debe tener una licencia de uso terciario para poder abrir sus puertas.

Actualmente basta con que las viviendas estén inscritas en un registro habilitado por la Comunidad de Madrid, pero ahora tendrán que ir un paso más allá. El problema estará en que no será tan fácil conseguir esas licencias. Según se desprende de los propósitos del Ayuntamiento, la concesión de los permisos dependerá de cuatro factores: la zona de ubicación, el nivel de usos admitido, el nivel de protección del edificio y, por último, el uso implantado en él. 

Anillos

El plan se desarrolla sobre un ámbito que afecta a una superficie de 52,7 millones de euros distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticosque soportan cada uno de los barrios madrileños.

El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro. El segundo lo forman los barrios del resto del centro histórico, comprende el distrito de Chamberí completo y parte de los distritos de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero se corresponde con los barrios de la almendra Central, a los que se suman otros de los distritos de Usera, Carabanchel y Latina.

El cálculo que maneja el Consistorio es que en torno al 95 por ciento de las viviendas de uso turístico, inscritas en el registro de la Comunidad, podían verse afectadas por la normativa del plan, con vocación de “limitar y restringir la implantación de vivienda de uso turístico por los problemas que genera de convivencia e incompatibilidad de actividad terciaria con residencial”. En este momento hay establecimientos de hospedaje con su correspondiente licencia y sólo les afectaría el plan en el momento de reformar esa licencia o cuando acometiera una obra estructural.

Eliminada la implantación directa

Para la sustitución del uso residencial por uso de hospedaje en edificios completos para implantar un hotel u otro establecimiento similar, el nuevo plan prácticamente elimina la posibilidad de implantación directa. Es necesario contar con un plan especial que estudie el impacto en el entorno y que deberá ser aprobado previamente por la Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid y posteriormente por el Pleno municipal.

En caso de que el edificio en el que se pretende implantar este tipo de establecimiento ya posea un uso terciario, el Plan General vigente permite la implantación mediante licencia directa en casi cualquier edificio, excepto en los edificios protegidos, que requerirán la aprobación de un plan especial. Cuando el hotel pretenda implantarse en un edificio protegido de uso residencial, el plan especial deberá acreditar que no es viable rehabilitarlo para el uso residencial.

Acceso independiente

La principal novedad para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente. El plan no diferencia las exigencias para la implantación de las viviendas de uso turístico de otras formas del uso de hospedaje (pensiones, etc.) cuando se realicen en parte de un edificio residencial.

En los edificios de uso residencial en los anillos 1 y 2 en los que se desee solicitar una licencia de uso de hospedaje para una parte del mismo, el nuevo plan exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos. No podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas. En el anillo 3, esa exigencia de acceso independiente se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en situaciones donde no estén permitidos otros usos terciarios.

“Habrá demandas” por parte de los propietarios

Mientras tanto, los propietarios de viviendas turísticas han aseverado que continuarán con su actividad pese al plan del Ayuntamiento de Madrid para frenar la conversión de las viviendas en alojamientos turísticos a la vez que han anunciado que habrá demandas tanto individuales como colectivas contra la medida, pues están seguros de que la ley los “amparará”.

“Nosotros vamos a seguir funcionando porque estamos convencidos de que la ley nos ampara y nos amparará. El problema es que lleguemos a juicio, serán cientos de demandas, es lastimoso porque por una parte es dinero público y por el otro privado”, ha expresado ante los medios de comunicación Manuel, miembro de Madrid Aloja, a las puertas de Cibeles.

Para los propietarios de este tipo de viviendas, el plan de hospedaje es “un plan de prohibición que se enmascara en una regulación”. “Solamente hay que ver cuáles son las características que se exigen, entradas independientes, ascensor… es una prohibición pese a que los políticos querrán hablar de regulación”, ha precisado.

En este punto ha señalado que para acceder a las pensiones, los huéspedes “entran por la misma puerta” que los vecinos del edificio. Lo mismo sucede, ha indicado, con las viviendas en las que desarrollan su actividad profesionales como abogados o dentistas.

Si tienes un alquiler turístico, consúltanos cómo afecta el plan a tus intereses.

Wanda: Una cuestión urbanística y deportiva

El TSJM dio la razón a Perea Abogados y a Señales de Humo en 6 de los 7 puntos en los que basó el recurso, y ha declarado nula la modificación puntual del plan, por lo que los terrenos donde se ha edificado el Metropolitano podrían volver a ser de uso deportivo público. Esto implicaría que el Atlético de Madrid ya no sería el propietario de unos terrenos por los cuales desembolsó una cifra cercana a los 70 millones de euros, sin contar otros costes derivados de la construcción de aparcamientos, zonas verdes y viales de acceso al recinto.

Así, se anula el planeamiento urbanístico del estadio de fútbol del Wanda Metropolitano, por el recurso presentado de PEREA ABOGADOS.

Perea Abogados en representación y defensa de la Asociación Señales de Humo, presentó un recurso contra el Ayuntamiento y la Comunidad de Madrid respectivamente ante la Sección Primera del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Una vez iniciado el procedimiento el Club atlético de Madrid se personó en el mismo como interesado, oponiéndose a la demanda planteada por Perea Abogados.

El 17 de julio de 2018, el TSJM dictó una sentencia declarando nulo el planeamiento urbanístico del Estadio Wanda Metropolitano al entender que el Ayuntamiento y la Comunidad actuaron con “desvío de poder” en la modificación puntual del plan general de ordenación urbana que atañe al ámbito del nuevo estadio.

El TSJM declaró nulo el plan de modificación de la parcela del Metropolitano por el cual los terrenos del recinto pasaron hace un año de ser de uso deportivo público a uso deportivo privado, para que de esta manera el Atlético de Madrid pudiera ser el propietario de los mismos. La sentencia podría afectar a la propiedad del suelo en el cual se ha edificado su estadio.

“Son todo ventajas para el Atlético, porque había unos incumplimientos por parte de las administraciones que a ellos les ponen en una situación de riesgo. Conseguir un mejor precio por el suelo y quedarse, o volver al Vicente Calderón. El suelo del Calderón va a revalorizarse y el del Wanda es un suelo deportivo que no va a revalorizarse”, reseñaba el abogado Antonio Perea. “Con esta sentencia, el estadio es un estadio construido por una entidad privada sobre suelo público. La figura tendría que ser otra, la compraventa no tendría sentido, habría que ir a una cesión”, añade.

Es un caso complejo relacionado con el derecho urbanístico en el que se asiste a una asociación relacionada con el deporte pero en este sentido hay mucho más que decir. Antonio Perea y su equipo es especialista en este campo tan complejo. La dilatada experiencia de este sólido conjunto asiste a entidades relacionadas con el deporte y a deportistas de todos los niveles. Muchas veces es difícil gestionar los derechos de imagen o las sanciones de las federaciones. Estar protegido entraña una gestión eficiente de los deportistas. El programa de Perea Abogados, muy centrado ahora en los eSports, hace una gestión integral de los intereses de los deportistas. Desde su fiscalidad hasta los derechos de imagen, así como la gestión eficiente de recursos o reclamaciones a las entidades deportivas a las que pertenecen.

Proteger a los deportistas y gestionar sus intereses es una de las grandes especialidades del equipo de Perea Abogados. Contacta con nosotros para recibir información sobre el programa Smart Athlete.

Conclusiones sobre el Desayuno Profesional: “Como combatir la Morosidad Empresarial”

"Como combatir la morosidad empresarial"
“Como combatir la morosidad empresarial”

Tras el desayuno profesional titulado: “Como combatir la morosidad Empresarial” que celebramos el pasado 30 de mayo de 2013, ponemos a su disposición las preguntas más interesantes que plantearon los asistentes, esperando que sean de su utilidad:

1 ¿Cuáles son las claves para prevenir la morosidad?

Las claves fundamentales para prevenir la morosidad son: la rapidez al reclamar la deuda (el tiempo corre en contra) y hay que tener especial cuidado con el inicio del año, julio y agosto, en las que las empresas carecen de liquidez.

2 En los casos de deudas pequeñas, de menos de 3.000 euros, los gastos de reclamar en tribunales una deuda son mayores que lo que vas a recibir, ¿vale la pena?

Si son deudas inferiores a 3.000 euros, no hace falta abogado ni procurador, se puede ir por el proceso monitorio con lo cuál los gastos se reducen considerablemente. En los juzgados existen unos formularios tipo para rellenar el empresario y presentar la demanda, aunque si bien es verdad que la mayoría de clientes de nuestro despacho prefieren ir respaldados por su abogado.

3 Yo tengo varios morosos que son de fuera de Madrid, ¿cómo tengo que hacerlo para poder cobrarles?

Hay que demandarlos en el juzgado de su domicilio, a partir de ahí se comienza con el procedimiento.

4 El procedimiento del pagaré:

Si se pasa al cobro por el banco y el pagaré se ha devuelto, la declaración del banco tiene el valor del “antiguo protesto”.

5 Si se emite un pagaré y no se paga, ¿tienes conocimiento de ello a través del banco?

Si, los bancos, generalmente, envían una carta notificando la devolución del pagaré.

6 Si tengo una sentencia condenatoria de un deudor, y me falta parte por cobrar, ¿tengo que comenzar un procedimiento nuevo para cobrar lo que me falta?

No, porque el procedimiento está en la vía general de ejecución, y hay que llegar hasta el final de la vía ejecutoria en la que se cobrará el total de la cantidad.

7 Tengo un moroso que me ha ofrecido un pago en especie, me ofrece pagarme con su producto, ¿Es esto habitual? ¿Estoy obligado a admitir ese pago?

Si, es bastante habitual, también depende del impagado, pero si, muchas veces ofrecen la compensación mediante el pago en especie. No, uno no está obligado a aceptar ese tipo de pago, lo que pasa es que muchas veces esa es la forma de cobrar ó arriesgarte a no cobrar nada. También depende del tipo de producto, si puedes darle salida en el mercado, si es de tu sector. Si a un tapicero se le ofrece en especie, por ejemplo, telas, será una buena forma de cobrar la deuda.

8 Con respecto a la fiscalidad de los clientes morosos, me supone un descalabro el tema del IVA, ¿Qué puedo hacer?

Bueno, la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) prevee en su articulado la recuperación del IVA, distinguiendo si el cliente ha presentado solicitud de concurso ó simplemente no paga.

9 ¿Nos puedes dar algunas claves para reducir el riesgo de los impagos?

Yo siempre recomiendo a mis clientes una serie de normas a seguir, cuales son:

  • informarse del estado de las empresas con las que van atrabajar
  • trabajar con los mismos bancos que ellas
  • establecer un límite de crédito
  • utilizar las domiciliaciones bancarias para garantizar un método de cobro
  • enviar las facturas claras e indicando todos los extremos pactados
  • obtener la firma y aceptación en todos los presupuestos
  • prevenir el vencimiento del pago
  • pero sobre todo, llamar y ser muy insistentes en el cobro de las facturas.

También dejamos la nota de prensa enviada a los medios.

Su difusión y reproducción está autorizada, pero no así el uso de sus contenidos sin referencia a la fuente.

NOTA DE PRENSA Desayuno morosidad

 

MEDIDAS LABORALES PARA SITUACIONES DE CRISIS

despidoVamos a celebrar el último de nuestros “Desayunos Legales” de este año, y tendrá lugar el próximo martes 16 de diciembre de 2008 con el título,

“MEDIDAS LABORALES PARA SITUACIONES DE CRISIS”

En estos tiempos tan convulsos, de reestructuraciones, despidos y Expedientes de Regulacion de Empleo, es necesario que empresarios y directivos puedan conocer que medidas pueden adoptar respecto del personal, conforme a lo establecido en nuestro ordenamiento jurídico.

HABLAREMOS SOBRE:

    • Medidas empresariales ante la crisis.
    • Modificaciones sustanciales de condiciones de trabajo.
    • Negociación de Convenio Colectivo de empresa.
    • Despidos objetivos económicos.
    • ERE, para suspensión colectiva de contratos.
    • ERE, para despidos colectivos.
    • Medidas laborales en el marco del concurso.

Dirigido a: Empresarios y emprendedores, Administradores de empresas, Consejeros y Directivos.

Lugar: Centro de Negocios Eurobuilding, Hotel NH Eurobuilding,

C/ Juan Ramón Jiménez, 8 – 1º Madrid

Fecha y Hora: Martes, 16 de diciembre de 2008 de 10 a 11,30 horas

Moderador de la Jornada: Antonio Perea, Abogado.

Inscripciones: Gratuita

Rogamos confirmen su asistencia en el teléfono 91 574 81 39 o enviando un email a madrid@perea-abogados.com

Transportes:

Parking Público: Padre Damián, 36
Metro: Cuzco (Línea 10), Colombia (Líneas 8 y 9)
Autobuses: 150, 147, 40, 27, 14, 11, 7 y circular
Tren de cercanías: Nuevos Ministerios

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¿Qué hago para superar la CRISIS en mi empresa?: ¿Reestructuración, venta de activos, financiación, despidos…?

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Bolsa de Nueva York en 1929

La actual situación que vive nuestra economía, y el país en general, afecta en toda su extensión no sólo a las grandes empresas, sino tambien a las medianas y pequeñas empresas. No sólo incide sobre las pequeñas y mediadas empresas su situación en particular, sino tambien, lo que podríamos llamar un “efecto dominó”, respecto de las grandes. En muchos casos las PYMES son proveedores de las grandes empresas, y se ven afectadas tanto en su cuenta de resultados, como en su tesorería, por los problemas que sufren las grandes empresas. Esto produce un descenso en las ventas por la caida de la contratación y tensiones de tesoreria por la falta de pagos de clientes grandes, o aplazamientos a muy largo plazo.

Esto produce no pocos “quebraderos de cabeza” al pequeño y mediano empresario, para poder soportar la situación. Por ello para aliviar los síntomas de la crisis, existen algunas recetas, que por obvías, es conveniente recordar:

1.- Controlar la morosidad. Es importante llevar a cabo un estricto control de los clientes en cuanto a quién se le vende, que crédito se le concede, que garantías nos aporta. Conocer su historia, antecedentes, consultar a los bancos con los que trabaja, y no conceder largos plazos para el pago de las facturas. Es importante facturar en fecha, recordar al cliente el vencimiento, comprobar que ha recibido la factura, preguntarle por las fecha de pago, etc…

2.- Realizar un plan de tesoreria. Es importante anticiparse. Confeccionar un plan de pagos a proveedores, empleados, amortización de deudas, pagos de impuestos, …, para con ese plan ajustar al máximo los cobros y los pagos.

3.- Amortiguar la caida de las ventas. Si en un determinado sector o actividad (inmobiliaro, automóviles, muebles, electrodomésticos, …) las ventas caen de manera alarmante, o lo hacen de una manera paulatina, pero continúa, el empresario tiene que comenzar a pensar en diversificar su negocio, abriendo nuevas areas o desarrollando aquellas que son rentables o le generan mayores ventas.

4.- Reestructuración. Si a pesar de elaborar un plan de desarrollo o diversificación del negocio de la empresa, las ventas no mejoran, o al menos no se mantienen, hay que pasar al siguiente estadio, “la reestructuración”, esto es pensar en el cierre, venta o amortización de centros de producción que no son rentables para la empresa.

5.- Venta de activos. Otra opción es la venta de activos que puedan aportar liquidez a la empresa, el inconveniente es que los mas rentables para su venta pueden ser los más necesarios para el nucleo principal del negocio.

6.- Despios objetivos. A través de la extinción de contratos de trabajo del personal se puede obtener una mejoría en la cuenta de resultados de la compañía, pero esto hay que estudiarlo a fondo, pues a veces el despido de los trabajadores que desempeñan las tareas fundamentales en la empresa, puede acarrear el colapso de la misma.

Si a pesar de todo esto el “enfermo no mejora” se puede acudir a otro tipo de soluciones como son la venta de la empresa, la fusión con otra del mismo u otro sector o el concurso judicial.

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