Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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NOVEDAD OPROLER: Nuevo plazo para comunicar a la administración concursal los créditos

Se abre un nuevo plazo para los acreedores ante el concurso de OPROLER

Los acreedores o quien los representen, que así lo deseen, tienen un nuevo plazo para dirigirse a la administración concursal comunicando sus créditos con OPROLER OBRAS Y PROYECTOS S.L. y adjuntando copia de todos documentos que acrediten dichos créditos

Con fecha 25 de julio de 2019, el Juzgado de lo Mercantil Nº 2 de Madrid declaró en concurso de acreedores con carácter de necesario a la sociedad OPROLER OBRAS Y PROYECTOS S.L., nombrando dicho día la administración concursal y acordando la apertura de liquidación de la misma.

Del mismo modo las actuaciones llevadas a cabo por el Juzgado de lo Mercantil Nº 13, que declaró en concurso de acreedores voluntario a dicha sociedad, han sido archivadas, pues el competente es el juzgado de lo mercantil nº 2, y con el número de concurso 1298/2019.

Esta nueva circunstancia en la situación de insolvencia de OPROLER la hemos conocido como consecuencia de la publicación en el BOE de 5 de septiembre de 2019, del mencionado auto de 25 de julio.

Son dos procedimientos diferentes al tratarse por un lado de un concurso de acreedores necesario y por el otro un concurso de acreedores voluntario.

👉¿Cuáles son las diferencias entre el concurso de acreedores voluntario y el concurso de acreedores necesario?

Un concurso voluntario es aquel solicitado por el deudor, que puede ser tanto persona física como persona jurídica. Un concurso necesario es aquel solicitado por el acreedor que se encuentra con el impago de un crédito de su titularidad.

A grandes rasgos, podría decirse que, mientras que el concurso de acreedores voluntario es un derecho, el necesario es un deber.

👉Nuevo plazo para comunicar los créditos por parte de los acreedores

Se abre por lo tanto un plazo diferente para la comunicación de los créditos por parte de los acreedores ante la administración concursal, el cual finaliza el próximo 5 de octubre.

concurso de acreedores de OPROLER
Nuevo plazo para comunicar los créditos: 5 de octubre, 2019

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Si tienes créditos que reclamar ante OPROLER en Perea Abogados te ayudamos a comunicar correctamente dichos créditos a la administración concursal y a reclamar las cantidades que te adeudan. ¡Contáctanos!

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¿Eres tú uno de los afectados por el concurso de Oproler? Te aconsejamos nuestra entrada de blog “Oproler, constructora presenta concurso de acreedores”.

Novedades en la Ley contra la morosidad en operaciones comerciales

Al hilo del próximo Desayuno Profesional que vamos a celebrar en el despacho, vengo a comentar las novedades introducidas por el Real Decreto-ley 4/2013, de 22 de febrero, en la Ley 3/2004, de 29 de Diciembre, por la que se establecen medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.

Las principales y más significativas son:

Se unifica en 30 días el plazo de pago a falta de acuerdo entre las partes, si bien se mantiene la regla de que no cabe acuerdo cuando el plazo sea superior a 60 días.

  • 30 Días para el Sector Público
  • 30 Días para empresas en general, ampliable a 60 por pacto entre las partes
  • 30 Días para empresas constructoras, ampliable a 60 por pacto entre las partes
  • 30 Días para alimentos NO perecederos, ampliable a 60 por pacto entre las partes
  • 30 Días para alimentos perecederos

La recepción de la factura por medios electrónicos producirá los efectos de inicio del cómputo de plazo de pago, siempre que se puedan garantizar su identidad, autenticidad, integridad y recepción

Se concede un plazo especial, en casos de que se pacte un procedimiento de aceptación o comprobación de productos o servicios, que no podrá ser superior a 30 días y el pago deberá efectuarse en los 30 días siguientes.

Se mantiene la referencia a la acumulación de facturas estableciéndose en 15 días el periodo máximo de acumulación.

Incluye un párrafo para supuestos de calendarios de pago para abonos a plazos. Si alguno de los plazos no se abona en la fecha acordada, los intereses y la compensación previstas se calcularán sólo sobre la base de las cantidades vencidas.

Se reforma el tipo legal de interés de demora que el deudor estará obligado a pagar, que pasa de siete a ocho puntos porcentuales los que se han de sumar al tipo de interés aplicado por el Banco Central Europeo a su más reciente operación principal de financiación.

En la indemnización por costes de cobro se prevé que en todo caso se han de abonar al acreedor una cantidad fija de 40 euros, sin necesidad de petición previa, que se añadirán a la que resulte de la reclamación que sigue correspondiéndole por los gastos en que se incurrió para conseguir el cobro de la cantidad adeudada.

Desaparece el límite del 15% de esta indemnización, que se calculaba sobre la deuda principal. En esta indemnización se podrán incluir, entre otros, los gastos que la mora ha comportado para el acreedor por la contratación de un abogado o de una agencia de gestión de cobro.

Se incluye entre las cláusulas abusivas y, por tanto nulas, las que excluyan la indemnización por costes de cobro, las cuales serán contrarias a la ley, salvo que el deudor demostrase que dicha exclusión no es abusiva.

Se prevé que la infracción de esta ley se produzca a través de prácticas comerciales, que también reciben la calificación de abusivas y tendrán el mismo régimen de impugnación.

Todos los contratos incluso los firmados antes de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 4/2013 quedarán sometidos a la Ley 3/2004, teniendo en cuenta la nueva redacción, en el plazo de un año desde dicha entrada en vigor.

 

Javier Hernández

jhernandez@perea-abogados.com

«La administración no me paga las facturas» ¿Que puedo hacer?

La falta o el retraso en el pago de las facturas por parte de las administraciones públicas españolas, está siendo uno de los factores que provoca la insolvencia de muchas empresas prestadoras de servicios o, como mínimo, graves tensiones de tesorería al no poder disponer de unos ingresos por unos servicios que tienen firmados por contrato, que han sido prestados a la administración contratante, que se han facturado en tiempo y plazo, se han presentado al cobro, y que cuando empiezan el sinuoso recorrido que deben seguir en los distintos áreas, departamentos, negociados, etc…, de la administración correspondiente, parece que nunca van a llegar a su fin.

El empresario contratista sufre de manera exagerada la burocracia de nuestra hipertrofiada administración pública, sobre todo en el proceso de gestión de sus facturas para conseguir el pago de las mismas.

Antes de su pago, las facturas deben pasar por diversos estados dentro de la administración pública antes de su pago: el área del servicio para que se contrató, el área de contabilidad, el área de intervención, el área de tesorería,….

Al final de este recorrido, propio de una etapa de montaña de la Vuelta Ciclista a España, en el que el contratista ha dado un sinfín de pedaladas para alcanzar la meta, si hay suerte, y sobre todo fondos, la factura será abonada. Esto puede tardar un mínimo de tres meses.

Mientras tanto el empresario contratista debe pagar puntualmente, y sin exceder el plazo, so pena de recargos e intereses, los seguros sociales, los impuestos estatales, autonómicos y locales, los sueldos de los empleados que prestan el servicio para la administración morosa.

Pero a veces, se produce que pese a esperar, esperar, esperar y esperar, a que la administración pública pague las facturas, esto no se produce.

Ante esta situación el empresario contratista tiene varias opciones, algunas más drásticas que otras, pero hoy vamos a ver una herramienta que puede ser muy eficaz.

El art. 217 de la Ley de Contratos del Sector Público. Texto refundido. R.D.L. 3/2011 de 14 de Noviembre, prevé el procedimiento para la reclamación de las deudas mantenidas por las administraciones públicas con sus contratistas.

En dicho precepto se establece junto con el procedimiento para reclamar, un mecanismo para terminar con la morosidad de las administraciones: la medida cautelar de pago inmediato.

El contratista, al cual se le haya acabado la paciencia y quiera reclamar, tiene al alcance de su mano un instrumento que puede agilizar el cobro de sus facturas.

El contratista podrá interponer recurso contencioso administrativo contra la administración pública deudora, eso sí, después de esperar cuatro meses desde la reclamación administrativa, y solicitar junto con el recurso la medida cautelar de pago inmediato.

Al tratarse de una medida cautelar, el contratista, al menos podrá conseguir que su tramitación sea más “agil” que la tramitación del pleito principal.

Una vez el juzgado haya admitido a trámite el recurso contencioso, y la solicitud de la medida, dará traslado a la administración pública deudora, para que alegue y acredite si concurren las circunstancias para la adopción de la medida y si la cantidad reclamada es exigible o no.

En circunstancias normales, y habiendo seguido el contratista el procedimiento legal para el cobro de sus facturas, la administración pública deudora no tendrá motivos de oposición a la media cautelar, por lo que el contratista conseguirá que el juzgado acuerde la medida cautelar.

Esto sólo es una batalla ganada, porque después quedará lo más importante, cobrar.

Pero el auto que acuerda la medida cautelar, aunque sea recurrido por la administración pública deudora, puede ser ejecutado, y el contratista exigir su cumplimiento, mediante requerimientos, embargos, o incluso la imposición de multas al funcionario o político que no cumple con la obligación impuesta por el juzgado. Pudiendo incluso llegar a producirse la comisión de un delito de prevaricación.

Aunque parezca extraño, existen herramientas en las leyes que permiten a los contratistas conseguir el cobro de sus facturas.

 

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