Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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¿Cómo realizar un contrato de arrendamiento?

Los arrendamientos están contemplados dentro del marco legal. Por lo tanto, una de las cosas que menos conviene hacer es bajarse un modelo de Internet para rellenarlo. Todo documento legal necesita cumplir con ciertos requisitos mínimos y esto solo se logra redactándolo desde cero. A continuación te asesoramos cómo realizarlo paso a paso y qué datos debe incluir.

Pautas de redacción del contrato de arrendamiento

Lo primero que debe hacerse es conseguir los datos registrales del inmueble a alquilarse, así como también su referencia catastral. Esto irá acompañado de la dirección de la finca y los metros cuadrados que la conforman. Una vez que se especifican estos datos, se pasa a redactar el contrato incluyendo lo siguiente:

Duración: de acuerdo a la ley el plazo mínimo de arrendamiento de una vivienda es de seis meses, mientras que su máximo es de tres años. La duración pactada entre ambas partes deberá quedar especificada en el contrato. Si ambos están de acuerdo, se especificará la renovación y las condiciones para que esta tenga lugar. 

Domicilio válido del arrendatario: además del domicilio que ahora va a arrendar y el cual es el motivo del presente contrato, quien alquila deberá proveer al arrendador de un domicilio válido. Su finalidad es poder ser encontrado en caso de abandono de la vivienda con deuda pendiente o habiendo producido daños en el inmueble.

Datos de renovación y de renuncia: si se quisiera llevar a cabo una renuncia, el plazo legal estipulado es de un mes. En el caso de la renovación, esta no tendrá una renuncia tácita al contrato y lo usual es que se renueve por plazos de un año.

Precio, qué incluye y forma de pago: el precio de arrendamiento mensual debe especificarse en el contrato para que este tenga validez legal y, principalmente, para que no existan confusiones al respecto si se llegara a tener que reclamar la falta de pago. Se especificará que los pagos se realizarán de forma mensual y se pondrá un día límite que se aplicará a todos los meses. Por otra parte, el importe pautado puede o no incluir los siguientes gastos y servicios:

  • Cuota de comunidad
  • Derramas
  • Luz
  • Agua
  • Gas

En términos generales, el arrendador se hace cargo de los gastos de la cuota de comunidad y de las derramas, mientras que el inquilino se hace responsable de pagar la luz, el agua y el gas. Sin embargo, la ley deja abierta la puerta para que entre ambos se pongan de acuerdo y lleven adelante el contrato de la forma en la que mejor les convenga. A los efectos de que quede clara la forma de pago, se incluirá el número de cuenta bancaria del arrendador en el contrato de arrendamiento.

El caso del agua puede ser especial, ya que es posible que se encuentre incluida en los gastos de la comunidad de propietarios. Si es así, este hecho deberá constar en el contrato de arrendamiento.

Revisión del precio: en la misma cláusula del precio, se señalará la revisión, la cual suele tener lugar una vez al año en proporción directa del IPC.

Temas referentes a la ejecución de obras y averías

Es posible que el arrendador autorice a que el arrendatario lleve a cabo obras dentro del inmueble. Tanto si esto se permite como si no, deberá especificarse en el contrato. 

Debido a que el uso del inmueble en sí mismo genera deterioros, es necesario que en el contrato se aclare quién pagará por ellos cuando el arrendamiento llegue a su fin.

Consideraciones a tener en cuenta

El arrendatario tendrá que guardar el comprobante de pago cada vez que abone el arrendamiento. Este será el recibo y el justificante de la transferencia bancaria o del depósito. Conservarlo es de suma importancia en el caso de que se genere un reclamo, ya que será la única forma de comprobar que se ha efectuado el pago.

Se recomienda que el contrato de arrendamiento esté acompañado de un apartado que incluya fotos del inmueble. Esta es la prueba fehaciente del estado en el que se encontraba la finca al momento de su arrendamiento. De esta forma será posible hacer los reclamos correspondientes, si correspondiere, ante los daños producidos o las modificaciones no autorizadas que se llevaron a cabo.

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LEY DE LA SEGUNDA OPORTUNIDAD: Todo lo que debes saber

¿Cómo funciona la Ley de Segunda Oportunidad?

La Ley de Segunda Oportunidad es un actor relativamente nuevo en la legislación española, ya que fue aprobada en el año 2015 y su propósito es el de exonerar de sus deudas a las personas que se encuentran en una situación económica apremiante. La regula la Ley 25/2015, del 28 de julio. El proceso que propone es muy similar al que recurren las empresas cuando se declaran en bancarrota, con la ventaja de que pueden ampararse en él las personas particulares y los autónomos.

Veamos cómo funciona y cuáles son los requisitos para poder apelar a la Ley de Segunda Oportunidad.

Mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad

El propósito de La Ley de Segunda Oportunidad es el de poder aliviar económicamente a la persona que mantiene deudas, pero cuya situación financiera le hace prácticamente imposible afrontarlas. Se irá planteando una serie de negociaciones entre el deudor y el acreedor. Si no se llega a acuerdo alguno, el juez tiene la potestad de cancelar o de exonerar al deudor de su pago.

Con la finalidad de aligerar la carga financiera del deudor, la ley en cuestión habilita la renegociación de la deuda. Esto implica que el deudor y el acreedor lleguen a un nuevo acuerdo que estipule de qué forma se reintegrará el importe adeudado.

Dónde se renegocian las deudas bajo el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad

Dependiendo de si es un particular o un empresario quien desee ampararse en esta ley, es el organismo al que le competerá llevarla adelante:

Juzgados de Primera Instancia: se encarga de llevar a cabo las solicitudes de los particulares.

Vía mercantil: es el camino para ampararse en esta ley si somos empresarios.

Requisitos para recurrir a la Ley de Segunda Oportunidad

Los requisitos para beneficiarse de esta ley son dos:

1 – Acreditar la imposibilidad de hacerse cargo de la deuda

2 – Demostrar que se ha procedido de buena fe

Con respecto al primer requisito, es necesario probar que, a los efectos de cancelar la deuda frente a los acreedores, se ha recurrido a liquidar todo el patrimonio en el concurso y que se les ha pagado a los acreedores todo lo posible.

En lo referente a actuar de buena fe, existe un conjunto de preceptos en los que el juez se basará para decidir si la persona ha procedido de forma tal. Tales supuestos implican que el deudor ha hecho lo siguiente:

  • Intento de negociación: significa que ha hecho todo lo posible por llegar a un acuerdo con su acreedor en la etapa previa a dar inicio al concurso.
  • La insolvencia no ha sido provocada adrede: este es un punto muy importante, ya que el juez no le otorgará el amparo de la Ley de Segunda Oportunidad a aquel deudor que haya vendido o transferido a otra persona su patrimonio con el propósito de provocar su insolvencia y así recurrir a la protección de la ley.
  • No se ha amparado en esta ley en los diez años previos: no es posible recurrir al beneficio de esta ley dos veces en un período de diez años.
  • No ha rechazado un empleo: una estrategia a la que los deudores suelen apelar y acerca de la cual los jueces indagan, es el rechazo de un trabajo acorde a las capacidades del deudor. Si la persona rechazara un trabajo tal, se asumirá que lo hizo para no contar con los recursos necesarios para cancelar la deuda.
  • No haber cometido delitos económicos: no se admitirá que el deudor haya perpetrado delitos de índole económica de ningún tipo.

Deudas que se pueden cancelar de acuerdo a la ley

La Ley de Segunda Oportunidad no habilita la exoneración de toda clase de deudas. Para ampararte en ella, tus deudas deben estar incluidas dentro de los siguientes grupos:

  • Deuda pendiente después de una subasta
  • Deuda pendiente después de la ejecución de un inmueble

Si tomamos como ejemplo una hipoteca de ochenta mil euros y cuyo inmueble el banco subasta en cincuenta mil euros, la Ley de Segunda Oportunidad serviría para cancelar los treinta mil euros de diferencia que le queden al deudor.

Las deudas que no se pueden cancelar mediante esta ley son:

  • Las contraídas con la Seguridad Social.
  • Las contraídas con la Agencia Tributaria.

Contrato de arras ¡Respondemos a todas tus preguntas!

¿Qué es un contrato de arras?

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante,  los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

¿Cuántos contratos de arras existen?

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

¿Qué elementos debe tener el contrato de arras?

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa 

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

¿Qué ocurre si no se cumple con el contrato de arras?

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además  que el responsable de la demora pierde el importe de la señal  (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

¿Cuáles son las penalizaciones que impone la ley?

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

¿Es obligatoria la firma de un contrato de arras?

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.

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Compraventa de inmuebles sujetos a la legislación matrimonial extranjera.

Cuando las personas que han contraído matrimonio conforme a la legislación extranjera, es importante determinar cuál es el régimen económico aplicable antes de la adquisición o venta de un bien, con el fin de que la misma tenga validez frente a terceros.

Es necesario precisar, antes que nada si se está en presencia de un régimen de separación de bienes, comunidad de gananciales, participación en ganancias, etc, así como también estar en conocimiento si existen acuerdos previos al matrimonio que hagan variar la norma supletoria aplicable.

Nueva Legislación de la Unión Europea.

Desde el 29 de enero del año 2019, todos los matrimonios que se celebren les será aplicado el Reglamento (UE) 2016/1103, de 24 de junio de 2016, por medio del cual se establece la legislación aplicable para los regímenes económicos de matrimonios extranjeros.

Por otra parte, cuando los matrimonios hayan suscritos acuerdos previos o capitulaciones matrimoniales, la ley a aplicar será en el siguiente orden:

  1. El domicilio común y habitual de los cónyuges que tengan luego del matrimonio.
  2. De no tener domicilio común, la normativa a aplicar será la de la nacionalidad común al momento de celebrarse el matrimonio.
  3. En los casos donde no sea posible ninguno de los supuestos anteriores, se aplicará la ley del Estado en el cual los cónyuges hayan tenido una relación más cercana, para lo cual se deberá tener en cuenta todas las circunstancias.

Forma de proceder del Notario y Registrador.

En España, al momento de realizar una compra venta, es importante determinar como ya hemos dicho, el régimen jurídico aplicable. En ese sentido, tanto el Notario como Registrador, aun cuando desconozcan el contenido de la legislación extranjera, tendrán que dejar constancia en las escrituras, cuál es la legislación aplicable con relación al patrimonio de los cónyuges.

En tal sentido, deberán considerar lo siguiente:

  • En los casos donde los cónyuges adquieren con la misma nacionalidad de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera y que no sea similar a la separación de bienes, el Notario y Registrador observarán:
  • El Notario dejará constancia de que los bienes se adquieren de acuerdo al régimen matrimonial del país de los cónyuges.
  • Es importante que el Notario deje expresa constancia de la legislación extranjera que aplica para el caso en concreto, y de ser posible del régimen matrimonial que se tiene que aplicar.
  • Es menester que el Registrador asiente el régimen matrimonial de acuerdo a la nacionalidad común de los cónyuges.
  • Importante también que al momento de la inscripción, el Registrador exprese cuál es el régimen matrimonial extranjero que se debe aplicar, si así tuviere el conocimiento o de alguna forma se encuentre a la vista conforme a la legislación extranjera.
  • Para los cónyuges que adquieran con su nacionalidad común de conformidad con la legislación extranjera, cuyo régimen económico sea la separación de bienes, el Registrador y Notario tendrán que observar y reflejar, además de lo señalado en el punto anterior, la cantidad de cuotas que cada cónyuge adquirirá.
  • Si los cónyuges con nacionalidad distinta adquieren de acuerdo a la legislación matrimonial extranjera, el Registrador y Notario procederán de la siguiente manera:
  • Al no existir nacionalidad en común de los cónyuges, es imposible para el Notario dejar constancia del régimen matrimonial con el cual adquieren, es el de la nacionalidad que cada uno ostenta.
  • De suma importancia que el Notario indique cuál será la legislación extranjera a aplicar.
  • En igual sentido, el Registrador deberá inscribir el régimen matrimonial conforme a la ley extranjera aplicable, de acuerdo a lo indicado por el Notario.
  • Para evitar cualquier inconveniente a futuro, es importante que el Registrador especifique el régimen de la legislación extranjera aplicable, bien porque lo tenga a la vista o por el conocimiento que pueda tener acerca del mismo en razón de los cónyuges.
  • En los supuestos donde los cónyuges están sujetos a un régimen convencional extranjero, será importante que:
  • El Notario al momento de autenticar, indique el referido régimen.
  • El registrador asiente su registro de  acuerdo al régimen convencional señalado.
  • Para el caso especial de los bienes adquiridos mortis causa por alguno de los cónyuges que se encuentre sujeto a legislación extranjera, se deberá expresar igualmente el régimen matrimonial aplicable.

¿Cuándo no es necesario especificar la legislación extranjera aplicable?

No será necesario especificarlo en los siguientes casos:

  • Los bienes que sean inscritos conforme a lo previsto en el artículo 42 del Reglamento Hipotecario, en los actos de disposiciones voluntarias.
  • Aquellos actos de disposición por extranjeros solteros que mantiene su estado civil, aún cuando tenga una relación de hecho.
  • En los actos de disposición por extranjeros solteros, cuyo estado civil es casado, en estos casos puede dar lugar al consentimiento del cónyuge según las circunstancias.
  • Actos de disposición por ejecución forzosa de hipoteca.
  • Los actos de disposición por anotación forzosa de embargo.
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