Los vicios ocultos en una compraventa

Por vicios ocultos se entiende a toda imperfección oculta que existe en los bienes muebles o inmuebles que se adquieren en una compraventa y que no han podido detectarse en el momento;  limitando el uso, goce y disfrute de los mismos.

Sin embargo, deben darse algunos requisitos para que la imperfección oculta del bien que impide el uso natural de la cosa adquirida, den lugar a las reclamaciones por parte del comprador afectado, quien de haber tenido el conocimiento de los vicios probablemente no hubiera realizado la compraventa o se hubiere hecho en términos diferentes.

¿Qué normas aplican en la compraventa entre particulares cuando existen vicios no detectados?

Importa y por muchas razones, diferenciar la normativa que aplica en los casos de compraventa de un bien usado a otro particular, que al que se adquirido en un comercio o empresario, ya que en el primer supuesto se aplican las normas del Código Civil y en el segundo caso las contenidas en el ordenamiento jurídico de Comercio o de Protección de Consumidores. (Real Decreto Legislativo 1/2007).

En ese sentido, cuando se materializa la compraventa directamente a un particular, los productos estarían perdiendo la garantía para poder realizar un reclamo en el supuesto de encontrarse alguna imperfección en el producto que limite su usabilidad; sin embargo si goza de un plazo razonable con el fin de constatar algún desperfecto que limite la usabilidad del bien.

¿Cómo reclamar los desperfectos ocultos en la compraventa de una vivienda?

Al momento de adquirir una vivienda es imprescindible constatar todas las imperfecciones que existen en la misma y su incidencia en el precio final de la compraventa. Sin embargo, tal y como ya hemos señalado, los desperfectos no siempre son visibles, de allí la importancia del amparo que ofrece la ley para reclamar los vicios ocultos.

Para que el reclamo preceda válidamente, las imperfecciones de la vivienda que limitan su usabilidad tienen que existir con anterioridad a la compraventa del inmueble. Igualmente han de ser considerados como graves y muy especialmente deben estar ocultos, es decir, totalmente imperceptibles.

De manera que, no solo se trata de algún diseño, de goteras u otro desperfecto, sino también del empleo de materiales inadecuados que pueden ocasionar un gran daño en la vivienda haciendo imposible la permanencia en ella, y donde el comprador solo puede percatarse luego de haberla adquirido.

Así las cosas, corresponde determinar entonces quien es el responsable de los vicios no detectados,  y así poder aplicar la normativa que corresponda con los plazos y garantías en cada caso concreto.

 Al respecto, si se trata de una vivienda de segunda mano, corresponde dirigirse al vendedor y en un plazo de 6 meses conforme a lo establecido en el Código Civil, ejercer las acciones judiciales que tenga a bien. En cambio si el inmueble es nuevo, los responsables serán la constructora  y de acuerdo a la Ley de Ordenación de la Edificación, tendrá 10 años de garantía para hacer valer cualquier vicio en la estructura y estabilidad de la vivienda.

Para hacer las reclamaciones judiciales en estos casos, se debe realizar un informe pericial donde se acredite el daño oculto y de ser viable la demanda, el juez podrá acordar entre otras cosas el pago por indemnización.

¿Qué requisitos deben darse para demandar por vicios ocultos?

Sin lugar a dudas, para poder demandar en derecho y recibir el saneamiento o justa indemnización por los daños que ocasionan los vicios ocultos en una compraventa, deben tenerse en cuenta la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019, en la cual establece lo siguientes requisitos:

  1. Recibir un bien que esté viciado: entendiendo al vicio como imperfección o defecto que produce una alteración en la calidad o cualidad del bien objeto de la compraventa, siempre que el mismo cause una disminución significativa en la usabilidad del bien conforme al uso que tiene el mismo “… o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio”.
  1. Que la imperfección o daño sea oculto: es decir, que no pueda ser perceptible a la vista, ya que en caso contrario el vendedor queda exento de responsabilidad. Así lo establece el Código Civil en su artículo 1484, en aquellos casos donde el comprador ha podido percatarse de los vicios dada su pericia en razón de su profesión, oficio o conocimiento que le hagan percibirse de la existencia de tal vicio y que por lo cual dejaría de ser oculto.
  1. El desperfecto ha de ser grave: dicho de otro modo, el daño debe ser de una magnitud tal que de haber estado en conocimiento el comprador no hubiera comprado el bien o pagado el precio fijado, dada la usabilidad del mismo.
  1. Preexistencia del vicio oculto: requisito indispensable para poder ejercer las acciones legales correspondientes y determinar la viabilidad de la pretensión, es que el vicio oculto en una compraventa, sea con anterioridad a la celebración del contrato. 

En los supuestos donde el bien objeto de compraventa llegare a perderse o destruirse como consecuencia de los vicios ocultos estando en conocimiento de los mismos el vendedor; será quien sufra la pérdida del bien y tendrá la obligación de restituir el precio abonando los gastos y demás pagos por daños y perjuicios.

 

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Ley de Propiedad Horizontal ¿Me puede obligar mi comunidad de vecinos a pagar el ascensor?

Cada vez son más común los casos de desavenencias en las comunidades de vecinos cuando se plantea llevar a cabo la instalación de un ascensor, siendo los motivos más comunes: las mayorías necesarias conforme al régimen para lograr el acuerdo, los gastos por el mantenimiento, las derramas y demás problemas estructurales del edificio.

Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal es el conjunto de normas que por excelencia regula las diferencias o discrepancias que se puedan suscitar en la comunidad de vecinos, entre las cuales se encuentra la de pagar el ascensor así como los conflictos que se pueda suscitar por ese motivo.

Supuestos previstos en la Ley al momento de instalar el ascensor.

Muchos son los supuestos que la norma aplicable para el caso concreto prevé, no obstante miraremos los más comunes y que pueden ayudar a minimizar las diferencias en las comunidades una vez se ha decidió la instalación del ascensor. Así tenemos:

1.- Desavenencias por llave en mano: en estos casos particulares, no todos los propietarios del edificio poseen la llave del ascensor, ya que son los que no han accedido a la instalación de los mismos o no han querido asumir los gastos. Para ello, es posible la restricción al uso del ascensor cuando se niegue a pagar las derramas.

Se ha dado el caso, en que con posterioridad a esta decisión el propietario cambia de decisión y accede al pago correspondiente para hacer uso del ascensor pagando las cuotas y gastos que correspondan. No obstante, para que esto no ocurra, deberá dejarse reflejado en acta al momento de adoptarse el acuerdo de instalación, perdiendo automáticamente ese derecho de reconsideración del propietario.

2.- Propietarios con discapacidad o personas mayores de 70 años: La Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 17.2, establece la obligatoriedad de instalar ascensores en las comunidades de vecinos donde uno de sus propietarios alcance la edad de 70 años o más y/o tenga alguna discapacidad, sin que para ello sea necesario el acuerdo previo de la junta de propietarios.

Ahora bien, aún cuando deben llevarse a cabo las obras correspondientes a solicitud del propietario con movilidad limitada, existe la excepción a la regla; y es que la misma sólo podrá realizarse sino excede de 12 mensualidades ordinarias de los gastos comunes una vez se hayan descontado las subvenciones o ayudas públicas.

En aquellos casos donde excediere el monto indicado, la ley obliga a todos los propietarios a que asuman el coste con aportaciones extraordinarias o en forma de derramas, debiendo pagar en función a la proporción a la superficie de su inmueble, el cual se evidencia del documento de compra-venta.

3.- Solo uno de los propietarios quiere instalar el ascensor: cuando estamos ante este supuesto, será necesaria la aprobación previa por parte de todos los propietarios que reunidos en una Junta Ordinaria o Extraordinaria lo hayan decidido con mayoría simple. De ser aprobado, todos los propietarios tendrán que contribuir con los gastos por las mejoras del edificio.

Si al momento de llevarse a cabo la junta de propietarios, alguno no estuviere presente, podrán dentro de los 30 días siguientes, ejercer su voto a favor o en contra al acuerdo adoptado. Debe señalarse, que si durante ese plazo de tiempo no ha emitido su opinión a través del voto, se considerará que el mismo es favorable a la decisión.

4.- A pesar de ser obligatorio, existe la negativa de cubrir los gastos de mantenimiento: cuando de manera obligatoria se ha debido instalar el ascensor y uno de los propietarios se niega a pagar los gastos, algunos tribunales han dado como solución, la restricción en el acceso y uso del ascensor a los vecinos, bastando para ello un acuerdo por la mayoría simple.

5.- Necesidad de expropiar parte de un local para la instalación del ascensor: será posible siempre que se reúnan ciertos y determinados requisitos conforme al artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual obliga al propietario permitir el paso de servidumbre sin menoscabo a su derecho de resarcimiento por los daños y perjuicios que le sean ocasionado por parte de la comunidad.

¿Cómo solicitar las subvenciones?

Las subvenciones son las ayudas que otorgan las distintas Comunidades de Autónomos que cubren hasta un 30% de los gastos realizados para la instalación de ascensor y donde cada una establece sus propios requisitos de aprobación.

No obstante, la comunidad de vecinos debe primeramente realizar el desembolso para llevar a cabo la obra y luego presentar la relación e gastos con sus debidos soportes a la Comunidad, quien en ocasiones carece del presupuesto necesario para cancelar el monto.

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Nuevas medidas de ayudas para los autónomos

Una de las mayores desventajas que se tiene al ser autónomos son las distintas situaciones que se generan al culminar la actividad laboral, ya que a diferencia de los trabajadores que están adscritos a un régimen general no pueden acogerse a un “paro”. No obstante, cuentan con un sistema de protección conocido también como el paro de autónomos, el cual les permite cierta estabilidad.

Así se ha verificado, de la prestación que en la actualidad perciben los autónomos afectados por las medidas dictadas en el marco del COVID19,  al tener que cerrar sus negocios o incluso dejar de percibir hayan dejado de percibir ingresos igual o superior al 75%.

Tipos de ayudas para autónomos en el COVID19.

Además de la remuneración indicada, otras ayudas para autónomos consideradas por el Gobierno español, en el Decreto Ley dictado para minimizar los efectos negativos de la Pandemia, son:

  • Aplazar impuestos hasta los 6 meses para los pagos de IVA y el del IRPF.
  • Cambio del régimen de tributación estimada a tributación directa, por lo cual podrán realizar el pago de los tributos que corresponden a la cantidad exacta que perciben y no sobre una estimación.
  • Moratoria de pago de la cuota sin intereses para los pagos de Seguridad Social.
  • Aplazamiento para el reembolso en los casos de deudas con la Secretaría General de Industrias, adaptando los tiempos para el pago siempre que se realice de forma voluntaria.
  • Créditos ICO, para aquellos autónomos del sector turístico, que les permitirá  mayor liquidez  para cumplir con las obligaciones económicas.
  • Bono social eléctrico, donde se les otorgará un descuento que puede ser de un 25% o más, si fuere el caso de que el autónomo tenga en su núcleo familiar algún discapacitado, dependiente o si es una familia numerosa.

 En este propósito, analizaremos el alcance que tienen estas medidas dentro de la nueva prórroga otorgada por el Gobierno español, a sabiendas de las dudas y preguntas que muchos autónomos puedan tener con relación a su situación actual.

Nuevas medidas para las ayudas a los autónomos.

En la actualidad, han surgido algunas modificaciones a las ayudas para autónomos luego de la entrada en vigencia del Real Decreto-ley 24/2020, de 26 de junio, mediante el cual se establecen nuevas medidas tras la prórroga de los ERTE y cese de la actividad.

Podríamos resumir a continuación, las ayudas que estarán vigentes desde el 1° de julio y hasta el 30 de septiembre del presente año por cese de actividad:

1.- El pago de las cuotas de autónomos por seguridad social, las cuales estaban exoneradas hasta el 30 de junio, podrán extenderse hasta el mes de julio; y a partir del mes de agosto se pagará el 50% y un 25% en el mes de septiembre.

2.- Podrán acogerse igualmente los autónomos que a partir de la entrada en vigencia del Real Decreto-Ley 24/2020,  tengan un cese de su actividad, siempre que puedan acreditar una caída en la facturación de hasta un 75% durante los meses de Julio a Septiembre del presente año, siempre que cumpla con los requisitos establecidos.  

3.- Los autónomos por temporadas, tendrán acceso a una prestación del 70% calculada sobre la base del RETA, por un período de cuatro meses, cuando la hayan solicitado dentro de los 15 días del mes de julio; fuera de este lapso, el derecho a la prestación nacerá el día siguiente de realizada la solicitud.

Requisitos para los autónomos de temporada para recibir la prestación.

            Los requisitos que deben cumplir los autónomos fijos o discontinuos para el acceso a la prestación son los siguientes:

  • Darse de alta en Seguridad Social, aún cuando no tenga la obligación de cotizar.
  • Estar de alta en el RETA, por cinco meses en el período comprendidos entre marzo y octubre de los años 2018 y 2019.
  • Haber estado sin actividad comercial y sin estar de alta o asimilado, en os meses de marzo-junio 2020.
  • Estar solvente con los pagos a la Seguridad Social, en caso contrario deberá realizar los pagos en un plazo de 30 días.
  • Tener ingresos menores a 23.275 euros durante el año 2020.
  • No haber recibido durante los meses de enero a junio de 2020, alguna prestación por parte del Sistema de seguridad Social, salvo que la misma fuere compatible con la actividad económica del autónomo.

Cumplido con los requisitos, se puede realizar la solicitud de la prestación a partir del 1 de julio y hasta el día 15 por ante la entidad gestora correspondiente.

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Ley de segunda oportunidad tras la crisis del coronavirus

Ante las medidas gubernamentales dictadas por el gobierno español que incluye el confinamiento y cese de las actividades económicas empresariales, en su gran mayoría como consecuencia de la crisis por  COVID19; se han visto  lesionado de manera considerable el estado de solvencia de muchas de las personas que con anterioridad a esta situación o durante la misma, tuvieron la necesidad imperiosa de solicitar algún crédito o prestamos.

Ante esta problemática, la Ley de Segunda Oportunidad puede llegar a convertirse en la solución más adecuada para recuperar la capacidad de pago del deudor por falta de liquidez. Ahora bien, es importante resaltar que uno de los principales beneficios de esta ley es la posibilidad de continuar con la actividad económica y/o comercial que venía realizando el deudor mientras se llegaba a un acuerdo con sus acreedores para efectuar los pagos correspondientes.

No obstante es preciso realizar algunas consideraciones con respecto al procedimiento establecido en la Ley y su aplicación en el marco del COVID19.

Decrecimiento económico y la Segunda Oportunidad.

Uno de los componentes más importantes que se establecen en la Ley de Segunda Oportunidad es su objeto, el cual no es otro que flexibilizar los pagos de las deudas adquiridas por el deudor mientras continúe el desarrollo de su actividad comercial y así evitar su insolvencia total.

Desde la perspectiva más general,  con el inicio del estado de alarma la inactividad comercial ha ido cada vez causando estragos en el contexto económico de la sociedad, con lo cual muchas personas han tenido que acogerse al ERTE y otras han debido cerrar definitivamente sus negocios. Asimismo, los niveles de consumo han disminuido al igual que la inversión, aumentado de manera considerable el desempleo.

Es así como la Ley de Segunda Oportunidad promete ser la opción más adecuada para muchos que no pueden hacer frente a sus compromisos de pago y así evitar la ejecución de las distintas garantías a las que tienen derechos sus acreedores.

Es por lo anterior que sería de mucha importancia evaluar las condiciones y requisitos que deben darse para acogerse al procedimiento establecido en la referida ley, ya que no debemos olvidar que el mismo inicia con un acuerdo extrajudicial de pago al que arriben los acreedores y el deudor ante su falta de liquidez y así evitar la judicialización del proceso que culminaría con el embargo de sus bienes, y ejecución de otras garantías.

Dentro de esta perspectiva, no hay que olvidar que estamos ante la incertidumbre del período económico que se desarrollará tras la crisis del coronavirus, con lo cual se le otorga mayor importancia a las distintas formas que prevé el ordenamiento jurídico para superar el estado de insolvencia y reiniciar su actividad económica.

En este contexto, es menester que el Gobierno español adopte algunas medidas que permitan asimismo flexibilizar el pago correspondiente de los créditos públicos que en su mayoría son los que suelen agravar la situación económica y el nivel de endeudamiento del insolvente.

Aplicación de la Ley tras la Pandemia

Importa y por muchas razones, que las personas que tiene falta de liquidez conozcan sobre las distintas posibilidades que tiene para arribar a un convenio de pago con sus acreedores y que de fallar el mismo, puedan optar por el beneficio de la cancelación total de las deudas, cumpliendo previamente con los requisitos establecidos en la Ley de Segunda Oportunidad.

Ahora bien, las deudas que pueden llegar a exonerarse en líneas generales son: las deudas bancarias; los intereses, apremios y sanciones; las deudas contraídas con los particulares; aquellas concernientes a bienes y servicios; entre otras.

Es menester tener en cuenta los requisitos que se deben cumplir para acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad, los cuales se resumen en:

  • Demostrar que se carece del patrimonio suficiente para hacer frente a las deudas;
  • La suma total de las deudas no deben sobrepasar los 5 millones de Euros.
  • Actuar de buena fe; es decir, no haber sido declarado previamente culpable en un concurso real de acreedores ni tampoco ser condenado por la comisión de ilícitos económicos o sociales. Que su situación de insolvencia sea real y no omita ninguna información que haga presumir lo contrario.
  • Procurar soluciones extrajudiciales que permitan u acuerdo entre el deudor y sus acreedores.

Es así como las Ley de Segunda Oportunidad se convierte en una de las soluciones más acertadas tras la crisis del coronavirus, ya que cualquier particular o trabajador autónomo puede negociar la forma en que hará frente a sus deudas con sus acreedores, permitiéndole asimismo al insolvente, cubrir los gastos necesarios para vivir y desarrollar su actividad económica.

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