¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?
¿Tu hipoteca contiene una cláusula suelo?
Te daremos unas pautas sencillas para saber si en tu contrato hay una cláusula abusiva de este tipo y cómo debes proceder para que tu banco te devuelva el dinero.
¿Qué es la cláusula suelo?
Sería aquel tipo de cláusula que fija un interés mínimo en una hipoteca variable. Hemos de diferenciarla de lo que se conoce como cláusula techo, la cual fija un interés máximo en una hipoteca variable.
Se aplicará cuando la suma del índice de referencia (EURIBOR) más el diferencial se sitúa por debajo de un valor determinado, que se establecerá en la propia Escritura del préstamo.
Un claro ejemplo de cláusula suelo lo podemos encontrar cuando firmamos una hipoteca con un interés de EURIBOR más 0,5% y un suelo del 3%. Si el EURIBOR cotiza al 3% en el momento de firmar el contrato, el interés será del 3,5%. Sin embargo, si este índice baja del 3% deberemos guiarnos por lo establecido en la cláusula suelo, es decir el 3%.
Por lo tanto, la conclusión que obtenemos es clara: la cláusula suelo provoca que el interés de la hipoteca firmada nunca sea inferior al valor que se establezca, asegurándose así unos beneficios el banco.
¿Por qué es abusiva?
Las entidades bancarias que conceden el préstamo hipotecario se benefician de este tipo de cláusulas pues se estarían asegurando un mínimo beneficio en caso de que el índice que se toma de referencia descendiese.
Ahora bien, ¿qué problema encontramos aquí? Que muchos clientes desconocían que en las hipotecas que habían firmado existía una cláusula de este tipo puesto que los bancos no llevaban a cabo su deber de información cuando tenía lugar la firma del contrato.
Ante un aluvión de denuncias ante los tribunales, el Tribunal Supremo en una sentencia con fecha de mayo de 2013 estableció la nulidad de este tipo de cláusulas por abusivas cuando sean incluidas en la Escritura de la hipoteca con falta de la suficiente transparencia.
Además, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en una sentencia de diciembre de 2016 estableció que se pueden reclamar las cantidades, que corresponden a aquellos clientes que se haya declarado la nulidad de una cláusula suelo en sus contratos de hipoteca, con independencia de la fecha de la misma.
Requisitos para solicitar la nulidad de una cláusula suelo
- Debe tenerse la consideración legal de consumidor, es decir ser una persona física que firmó la hipoteca para fines particulares y no así empresariales.
- Que el control de transparencia arroje unos resultados negativos en cuanto al deber de información de la entidad bancaria, es decir, que el banco que ha concedido el préstamo no haya informado de manera clara y suficiente al consumidor de esta cláusula.
¿Por qué vías puedo reclamar?
- Extrajudicial. Se reclama directamente al banco, a través del Servicio de Atención al Cliente. Podrán aceptar tu solicitud y devolverte el dinero que solicitas o negar la reclamación y que no se llegue a un acuerdo.
- Judicial. En caso de no llegar a acuerdo o no recibir respuesta extrajudicialmente.
¿Cómo detectar si una hipoteca contiene una cláusula suelo?
Un factor que puede ser indiciario de que la hipoteca contiene este tipo de cláusula abusiva sería el hecho de que se lleva pagando la misma cuota durante un largo período de tiempo cuando el interés es variable.
En este tipo de casos es muy probable que tengamos fijado un suelo mínimo puesto que el EURIBOR no es común que se repita todos los años.
Revisando la escritura, puedes analizar si se contiene o no una cláusula suelo bajo una serie de tecnicismos. Los más comunes son:
- Cláusula suelo
- Tipo de interés mínimo
- Límite a la variabilidad
- Horquilla de interés
- Túnel de interés
¿Qué pasa si firmo un contrato de novación, convalidación o supresión de la misma?
En una sentencia del Tribunal Supremo de octubre de 2017 se estableció que la falta de transparencia de la cláusula suelo determina su nulidad absoluta por tener carácter abusivo. No es posible su convalidación.
Estaríamos ante un supuesto de nulidad de pleno derecho, y no de mera anulabilidad. Por lo tanto, podemos afirmar que la cláusula suelo no queda subsanada por el contrato posterior que reducía el suelo.
Hay que tener presente el principio “lo que es nulo, ningún efecto produce”.
¿Qué sucede si hay una subrogación en una hipoteca con cláusula suelo?
Debemos diferenciar ante que tipo de subrogación nos encontramos:
A) Subrogación hipoteca de acreedores.
En estas ocasiones será más difícil demostrar la falta de trasparencia de la cláusula pues se supone que se han evaluado las condiciones de la antigua entidad prestamista y la nueva y se ha escogido a la segunda.
Sin embargo, la clave estará en demostrar que la subrogación se ha producido como consecuencia de la mejora de otras condiciones y no así de la cláusula suelo, la cual se desconocía, es abusiva y por lo tanto nula.
B) Subrogación hipoteca de deudores.
El ejemplo más claro lo encontramos cuando la hipoteca está a nombre de un promotor el cuál vende la vivienda a un tercero del que pasará a estar a su nombre la hipoteca.
En estos casos, el banco sigue teniendo el deber de informar de la cláusula suelo al nuevo deudor puesto que el banco se sigue beneficiando de esa cláusula y por tanto debe cumplir su deber de información y superar el nivel de transparencia.
Para concluir, es importante destacar que desde el 16 de junio de 2019 la ley española prohíbe la inclusión de cláusulas suelo en nuevas hipotecas.
Esperamos haberte ayudado.
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