Invertir en tiempos de crisis puede ser una gran idea

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

  • Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
  • Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
  • Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

  • Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
  • Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

  • Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
  • Residentes de la UE: 19% del valor anterior
  • No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio
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Ventajas de comprar una Unidad productiva en concurso de acreedores

En el concurso de acreedores, una empresa que se ve en incapacidad de cumplir con sus obligaciones solicita ante un juez que declare el concurso de acreedores, para poder salir a reflote, lo que no siempre termina siendo una realidad en la práctica, puesto  que  una de las causas por la cual las empresas entran en incapacidad de pago es porque acuden muy tarde ante el juez a solicitar el acogimiento al proceso y en otro lado porqué se han inobservado el cumplimiento de la diligencia debida –Due diligence

Sin embargo, una vez que se declara el concurso, estas empresas son una muy buena oportunidad para emprendedores que desean invertir para sacarlas a flote, con la ventaja de arrancar en un negocio ya previamente consolidado, con bases creadas, y con  el factor más importante en la formación de negocios: La posibilidad de contar con un “cliente real”, adicionalmente pueden beneficiarse del personal que ya está formado, know how, proveedores, publicidad,  entre otros beneficios.

Pasos a seguir para la compraventa de una UP, en concurso de acreedores:

  • Realizar la diligencia debida o  Due Dilligence / -una auditoría-  a fin de verificar el estado real de la empresa, junto a su sistema de compliance y de esa manera  determinar el valor real de mercado de la empresa, así como de sus activos.
  • Realizar una oferta bien fundamentada,  una de las ventajas de este tipo de empresas es que se pueden adquirir a un precio mucho más bajo que el precio real de mercado, este ofrecimiento siempre ha de ser avalada por el juez.
  • Liquidación anticipada, en este caso es necesario un consenso previo entre el deudor y el comprador.
  • Adjudicación a ofertas durante el proceso concursal

Con la Adjudicación  del juez,  que es equivalente y se equipara  a la escritura notarial de compraventa, se produce la cesión de los activos y pasivos al nuevo propietario.

“El concurso sigue adelante para el deudor que, con el efectivo obtenido en la venta, deberá hacer frente a sus acreedores.” Ley concursal.-

La compraventa puede cerrarse en cualquier fase del proceso concursal. En la fase común, al inicio del procedimiento, es necesaria la autorización del juez para poder abordar una operación de compraventa. En la fase de convenio la empresa puede abordar un proceso de este tipo, mediante lo que se denomina un convenio de asunción, siempre que el adquirente cumpla con los compromisos y plazos de pago acordados con los acreedores. Y en la fase de liquidación, siempre que el Juez esté conforme con el plan de liquidación presentado por la administración concursal.

Existen infinidad de casos de empresarios que han arrancado actividades en empresas concursadas, las cuales se encuentran en situación de reflote, y con una capacidad de gestión y buenas prácticas corporativas han logrado la creación y apalancamiento de empresas sólidas, convirtiéndose incluso en grandes grupos empresariales.

Para que la compra de empresas en concurso resulte satisfactoria y exitosa es necesario contar con asesoría de expertos que puedan realizar el avalúo de la situación real en el mercado de la empresa, gestiones planes de expansión y crecimiento, planes d crecimiento y beneficios para los empleados a  los fines de crear vínculos de sentido corporativo entre el nuevo patrono –nueva administración-  y la masa laboral.

La ley Concursal, ofrece ventajas fiscales al comprador con el fin de fomentar la enajenación de unidades productivas de negocio “UP”. Siendo así que, la responsabilidad por las deudas tributarias derivadas del ejercicio de la actividad de la empresa no se traslada al comprador cuando la adquisición tiene lugar en un procedimiento concursal.

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Nuda propiedad: ¿Qué es? y ¿Cómo funciona?

¿Cómo funciona la venta con nuda propiedad?

El negocio de la nuda propiedad puede ser la solución para ambas partes partícipes en él. Básicamente, se trata de vender tu propiedad a un precio considerablemente menor al valor de mercado, pero con el derecho de vivir en ella hasta el día de tu muerte.

Bases legales para comprender el negocio de la nuda propiedad

Cuando adquirimos una propiedad, nos hacemos con el pleno dominio de ella. Esto implica la conjunción del usufructo vitalicio y de la nuda propiedad. En cambio, cuando vendemos solamente la nuda propiedad, estamos reservándonos el usufructo vitalicio para nosotros.

Se entiende como nuda propiedad al derecho que se posee sobre un bien material. La particularidad es que la nuda propiedad no le brinda a la persona la posesión de dicho bien, puesto que quien vendió se ha reservado el usufructo. Por lo tanto, quien vende puede hacer uso del bien hasta que el usufructo llegue a su fin.

Es posible establecer un tiempo máximo de usufructo o bien reservárselo de forma vitalicia.

Particularidades de la venta de la nuda propiedad

  • El dinero se recibe de inmediato: como vendedor de una nuda propiedad, recibes el importe total correspondiente al valor pactado por la cesión. Dicho dinero es entregado de una sola vez, con lo que te habilita a empezar a hacer uso del dinero al tiempo que sigues viviendo en la propiedad.
  • El usufructuario se reserva el derecho de uso y disfrute total de la vivienda: la venta de la nuda propiedad tiene lugar dentro de todas las garantías legales necesarias para que conserves el uso de la propiedad hasta el momento pactado para su finalización. Para que cuentes con el aval legal, se realiza con escritura ante notario, la cual posteriormente se registra.
  • El usufructuario puede alquilar la vivienda: una particularidad que no todos conocen acerca de la venta de la nuda propiedad es que quien vende, es decir quien se queda con el usufructo, conserva el derecho de alquilarle la propiedad a otra persona. Además, el importe de la renta irá totalmente para él. 
  • El usufructuario puede vender el usufructo a otra persona: otro de los aspectos que suelen permanecer desconocidos acerca de esta clase de transacción es que la persona que vende, puede a su vez venderle el usufructo a una tercera parte. Esta es una buena forma de obtener un segundo ingreso si es que se tiene dónde vivir, ya que el dinero pasa a ser íntegramente de la parte vendedora, no debiendo cederse ninguna parte de él al inversor inicial.
  • El arrendamiento y el usufructo cesan con el fallecimiento del usufructuario que vendió al inversor: tanto en el caso del arrendamiento como en el de la venta del usufructo que explicamos en los supuestos anteriores, el arreglo cesa cuando el derecho de usufructo de quien vendió llega a su fin, ya sea por su fallecimiento o porque se llega a la fecha estipulada para tal efecto en el contrato de compraventa.
  • Los gastos pasan a dividirse entre el usufructuario y el inversor: como parte vendedora de la nuda propiedad, pasarás a tener menos gastos por la vivienda, ya que el inversor se hará cargo de los gastos por derramas extraordinarias y del IBI a partir del momento de la firma de la compraventa. Solo te quedaría encargarte de pagar los servicios, tales como luz, agua y gas).
  • Puedes realizar obras que no afecten la estructura del inmueble: si quieres revestir, pintar o renovar el baño y la cocina, podrás hacerlo sin problema alguno. Lo único que no se permite en este formato de venta es afectar la estructura del inmueble, tal como derribar una pared, agregar un dormitorio u obras similares.

Ventajas de vender la nuda propiedad

  • Recibir dinero sin mudarte: esta es una excelente opción para personas jubiladas, quienes podrán hacerse con la liquidez necesaria para afrontar gastos médicos o incluso para adaptar la vivienda a una movilidad limitada. Si a esto le sumamos que no debes mudarte, se incrementa la calidad de vida, con lo cual se logra el cometido de vivir mejor y por una mayor cantidad de tiempo.
  • Comprar una propiedad a un precio mucho más bajo que el del mercado: para el inversor, comprar una nuda propiedad representa una gran ventaja con respecto al precio. El porcentaje de ahorro puede llegar a ser del 40% o del 50%. Por lo tanto, realiza una inversión a largo plazo a un precio muy conveniente. 
  • Beneficios fiscales: al no tributar en la Declaración de Renta, la venta de la nuda propiedad ofrece muy interesantes beneficios fiscales. En caso de que el importe se reciba en rentas mensuales, el 92% de las percepciones estarán exentas de impuestos, por lo que también representa un importante beneficio al respecto.
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COMPRAVENTA DE INMUEBLES Y LAS SOCIEDADES INMOBILIARIAS

Sin duda comprar un bien raíz o un también llamado inmueble, es uno de los pasos más importantes en la vida de la persona. Sin embargo, este trámite no es tan sencillo o informal como parece, ya que en el caso de querer adquirir o vender uno por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrás que hacerlo por medio de unas acciones.

¿Qué son las sociedades inmobiliarias?

Las sociedades inmobiliarias surgen como persona jurídica de inversión colectiva no financiera, cuyo objeto social es  captar fondos, bienes o derechos público para la auto gestión y beneficio del bien común.

La persona que desea adquirir un inmueble por medio de una sociedad inmobiliaria, tendrá que invertir en la compra de unas acciones conforme a la regulación normativa. Por otra parte, el inversionista independientemente de los recursos que aporte para participar en el mercado de valores bursátil, podrá acceder a la compra de un inmueble con una fiscalidad reducida ya que los beneficios pagan el 1% en Impuesto de Sociedades.

Es así, como este tipo de sociedades facilita la compraventa de un bien inmueble a través de las cotizaciones de acciones bursátiles y con beneficios e incentivos fiscales para su adquisición.

¿Cómo se crean estas sociedades?

Para poder crear este tipo de sociedades en España se debe cumplir con una serie de pasos previstos en la normativa que se aplica en cuanto al capital mínimo, numero de accionistas o títulos que pueden invertir, que tienen como objetivo proteger los Derechos económicos de los socios minoritarios. En tal sentido deberán tener una autorización previa con la Comisión Nacional de Valores así como el documento de inscripción correspondiente.

Ahora bien, para poder conformar una sociedad inmobiliaria se necesita cumplir con lo siguiente:

  • Suscribir y desembolsar en su totalidad el capital de la sociedad al momento de su constitución convirtiéndolo en acciones de diferentes series y valor nominal conforme al  régimen normativo.
  • Cada serie tendrá una denominación adicional a la de la sociedad.
  • Las acciones pueden estar representadas por medio de títulos nominativos o anotaciones en cuenta.
  • El de accionistas debe ser como mínimo 100, salvo disposición en contrario.
  • El monto inicial de su capital será de un mínimo de 9 millones de euros, los cuales tienen que ser desembolsados en su totalidad.

¿Qué tipo de sociedades de inversión inmobiliaria existen?

Conforme a la legislación española tenemos dos tipos de sociedades, las cuales son:

1.- De inversión inmobiliaria no cotizadas. Son aquellas que tienen por objeto invertir en bienes inmuebles de naturaleza urbana para el arrendamiento y su régimen normativo está definido por la Ley de Instituciones de Inversión Colectiva.

2.- Conocidas por sus siglas “SOCIMI”, son las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario y ofrecen incentivos fiscales, la normativa que regula este tipo de sociedades fue inicialmente la contenida en la Ley 11/2009, de 26 de octubre, siendo modificado el artículo 10 por el Real Decreto-ley 3/2016, de 2 de diciembre, en el cual se establecen las medidas tributarias.

Beneficios en la compraventa de inmuebles

Como ya hemos indicado, al momento de adquirir o vender un inmueble se realizará por medio de las acciones que se compren de una sociedad inmobiliaria. Por ello miremos que beneficios tiene este tipo de compraventa:

  • Permite eludir el pago de impuesto de sucesiones, ya que una persona antes de su muerte, puede vender sus acciones a sus hijos o cualquier otro familiar  pudiendo evitar los impuestos de sucesiones o donaciones.
  • Para los cónyuges la  plusvalía patrimonial supone una ventaja, ya que ambos estarán pagando impuestos por el máximo previsto que es de 45% sobre las rentas totales.
  • La compra de inmuebles destinados a alquiler se suele hacer a través de sociedades como forma de optimizar fiscalmente las rentas de alquiler. El tributo por transmisiones patrimoniales, pudiendo agilizar el alquiler a terceros.
  • Deducción de gastos por rendimiento de un inmueble de tu propiedad que se encuentre en alquiler, tales como: personal de limpieza, jardinería, gastos de comunidad, entre otros.
  • Ahorro del impuesto de plusvalía municipal al momento de enajenar el bien inmueble, en virtud de que la venta es sobre acciones y no directamente sobre el bien.

No obstante, un elemento a tener en cuenta es que esta figura de inversión no suele ser atractiva a los inversionistas dado que tiene poca liquidez el plazo para recuperar la inversión es largo además de la compleja actividad administrativa que requiere.

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