Contrato de arras | Perea Abogados | Abogados en Madrid

¿Es buena idea invertir en medio de una crisis?

¿Quieres invertir en medio de una crisis y no sabes si es buena idea?

Solemos creer que el mejor momento para comprar un inmueble es cuando el mercado está en alza, pero lo cierto es que todo dependerá del prima con el que se mire y las oportunidades siempre están ahí, solo hay que saber aprovecharlas.

Contacta con nuestro equipo

Por esto desde Perea Abogados queremos ayudaros a tomar decisiones inteligentes y que no perdáis ninguna oportunidad por no estar bien asesorados. A continuación os explicamos los pasos que hay que dar a la hora de comprar un inmueble:

La compra de un inmueble dentro del territorio español se encuentra enmarcada a nivel legal por la regulación española. A los efectos de llevarla a cabo, es necesario pasar por diferentes fases y pagar los impuestos correspondientes a la compraventa. A continuación, haremos el recorrido por todas las etapas que esta transacción inmobiliaria requiere.

Fases de la compraventa de una propiedad inmobiliaria en España

Fase uno: durante esta etapa, se llevan a cabo los controles de la propiedad, se pacta el acuerdo previo y se define la hipoteca. Sus pasos son:

Trámites de la propiedad: se verifica el registro del inmueble, se constata quiénes son sus propietarios, se verifica su ubicación y su tamaño, y se obtiene la documentación correspondiente que acredite que el inmueble se encuentra libre de deudas.
Hipoteca: lo antes que iniciemos este proceso, mejor será, ya que se trata de un trámite que requiere de mucha burocracia, lo cual se traduce en largos tiempos de espera. El banco nos solicitará una serie de documentos, los cuales deberemos reunir para presentar ante él. Parte de la demora del trámite corresponde al hecho de que el banco envía un tasador para que evalúe y establezca la estimación correspondiente. Cuando la entidad bancaria aprueba nuestra hipoteca, podemos pasar a la siguiente fase, la cual consta de la firma del Contrato de Arras.
Firma del Contrato de Arras: este contrato representa la reserva y el anticipo, así como también la intención y el compromiso de ambas partes de vender y de comprar el inmueble. Cuenta con un coste inicial.

Fase dos: esta fase culmina con el registro de la propiedad, el cual es precedidos por la transferencia de los servicios y utilidades a nombre del comprador. Sus etapas son:

Cierre ante notario: se trata de realizar la transferencia de la propiedad ante notario. A los efectos de que el notario autorice la firma del contrato, deberá presentarse el documento de identificación, el comprobante de pago y, entre otros, el título de propiedad.
Registro: cuando se haya comprobado que los impuestos fueron pagos, se lleva a cabo la transferencia de las utilidades. Una vez la propiedad es ingresada en el Registro de Propiedad, la parte compradora pasa a ser la dueña legítima de la propiedad.

Impuestos intervinientes en una compraventa

Dependiendo de si el comprador es ciudadano español o extranjero, será el número de impuestos a pagarse por la operación de compraventa. Los ciudadanos españoles pagan cuatro impuestos, mientras que los extranjeros necesitarán pagar cinco. Tales impuestos son:

ITP: se trata del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales, el cual está vinculado al hecho de la transferencia de un inmueble de un dueño a otro. El porcentaje exacto del impuesto varía de acuerdo a la comunidad autónoma en la que se encuentre ubicado el inmueble. Sin embargo, sabemos que es un mínimo del 5 % y un máximo del 10 %. Se puede pagar desde el momento en el que se hace efectiva la compra hasta treinta días después de la firma.

Plusvalía: el importe de este impuesto depende de los años de construcción del inmueble y del valor catastral que este tenga. Es un impuesto que solo le corresponde a la parte vendedora. El procedimiento para pagarlo es presentarse en el Ayuntamiento correspondiente y rellena el formulario. Unos días más tarde, recibirá un correo electrónico con el importe correspondiente que debe pagar por dicho concepto.

Impuesto de los Actos Jurídicos Documentados: su valor oscila entre el 0,75 % y el 1,5 % del valor de la vivienda, siendo la región en la que se sitúe el inmueble el factor decisivo del porcentaje exacto. Se paga conjuntamente con el ITP.

IBI: es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Lo emite la municipalidad en la que se halla la vivienda. Su valor oscila entre el 0,5 % y el 1,1 % del valor de catastro de la propiedad.

Impuesto para extranjeros no residentes: el extranjero que no resida en España y que desee comprar una propiedad en el territorio, tendrá que pagar un impuesto cuyo porcentaje dependerá de si es o no residente de la Unión Europea. Tal impuesto se divide de la siguiente manera:

Para uso propio: entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral de la propiedad
Residentes de la UE: 19% del valor anterior
No residentes de la UE: 24% del valor de uso propio

Esperamos haberte ayudado. Si tienes cualquier duda o problema con tu empresa, ponte en contacto con nosotros.

Para cualquier consulta adicional sobre inversiones y empresas, no dudes en ponerte en contacto con nosotros en nuestro teléfono 915 748 139 ó 626 125 436 o por email a madrid@perea-abogados.com

También puedes seguirnos en nuestras redes sociales para mantenerte informado!

Contrato de arras ¡Respondemos a todas tus preguntas!

¿Qué es un contrato de arras?

También denominado como señal, no es más que un compromiso que asumen las partes en el cual se comprometen a comprar y vender el inmueble objeto de compraventa. Es un documento privado que funge como un pacto, y que es previo al contrato formal de compraventa, el cual se realiza con el fin de reservar el piso a comprar por parte del vendedor y a mantenerse el precio de la venta. No obstante, los pactos de arras no son todos iguales ni tienen las mismas consecuencias en caso de cumplimiento o no del mismo

¿Cuántos contratos de arras existen?

Existen tres formas de arras o contratos de señal, que dependerán del tipo de negociación que se realizará, los cuales son:

1.- Pacto de Arras Confirmatorias: se trata del acuerdo que realizan las partes donde el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo al monto total del bien que va a adquirir, en señal de que pagará la totalidad de su precio en el tiempo y forma convenidos. Importante señalar que las partes no podrán disolver este convenimiento, so pena de ser considerad como incumplimiento del contrato, en cuyo caso la parte que decide no continuar con la negociación pactada tendrá que indemnizar por los daños y perjuicios causados a la otra parte.

2.- Pacto de Arras Penales: en este tipo de acuerdos las partes entregan una cantidad de dinero como garantía al cumplimiento de la voluntad de adquirir el bien objeto de la negociación en las condicione establecidas. A diferencia de las arras confirmatorias, el incumplimiento de este tipo de convenios, tiene la consecuencia de recibir el vendedor el dinero que se entregó en garantía, si fuere el caso de que el comprador no desea continuar con la compra; en el caso que fuere el vendedor quien ya no quiere vender, entonces deberá entregar de forma duplicada la cantidad de dinero que recibió en arras.

3.- Pacto de Arras Penitenciales: están establecidas en el ordenamiento jurídico español y suelen establecerse como cláusula dentro del contrato de compra venta, esta modalidad consiste en poder desistir de continuar con la negociación y en consecuencia resolver el contrato con la pérdida o devolución duplicada, según corresponda. Importante a tener en cuenta que, si no se establece dentro del contrato, se entenderán que estas arras son confirmatorias, por lo cual su incumplimiento tendrá los efectos ya anteriormente descritos.

¿Qué elementos debe tener el contrato de arras?

1- Datos personales de la parte vendedora y compradora

2- Descripción e identificación del inmueble

3- Precio final de la compra y forma de pago

4- Cantidad de dinero de la señal o anticipo que se descontara del precio final

5- Tiempo máximo para la formalización del contrato de compraventa

6- Compromiso de firma del contrato mediante escritura pública

7- Distribución de los posibles gastos de la compraventa

8- Firma del comprador y el vendedor.

En dicho contrato debe figurar el más mínimo detalle de cada punto acordado entre el vendedor y el comprador.

¿Qué ocurre si no se cumple con el contrato de arras?

La ley establece en estos casos que cuando la venta no se lleva a cabo dentro del plazo estipulado, en el contrato de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído, además que el responsable de la demora pierde el importe de la señal (las arras), sin que sean relevantes las circunstancias que hayan impedido que se llevara a cabo la operación.

¿Cuáles son las penalizaciones que impone la ley?

Conforme a lo establecido en el artículo 1454 del Código Civil español, la ley penaliza a quien incumpla con el pacto de arras o señal resolviendo el contrato. En este caso, si fue a voluntad del comprador perderá las arras que haya dado en garantía, y si es motivado al vendedor tendrá que devolverlas duplicadas considerada como una indemnización.

¿Es obligatoria la firma de un contrato de arras?

No, puedes acudir sin ningún problema ante el notario al momento de materializar la compraventa definitiva, el contrato de arras se firmará solamente para aquellos casos donde por las condiciones de la negociación, sea necesaria una garantía para preservar los acuerdos de la compra venta, como es el precio y la entrega del bien.